中國(guó)社科院副研究員王業(yè)強(qiáng)今日表示，總體來(lái)看2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行運(yùn)行的趨勢(shì)。受銷售回落的影響，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全年將保持平穩(wěn)的回落。一線熱點(diǎn)和二線城市有可能會(huì)率先探底，三四線城市仍保持一定的熱度，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。

　　資料圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院于5月14日上午舉行2018年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)。該書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)副研究員介紹了有關(guān)情況。

　　王業(yè)強(qiáng)對(duì)2018年租售房地產(chǎn)市場(chǎng)做出展望。他表示，從不同的市場(chǎng)來(lái)看，2018年地價(jià)的變化將以溫和上漲為基調(diào)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制加快建立，而一線風(fēng)險(xiǎn)防控任務(wù)依然艱巨，三四線城市變化必須加以關(guān)注。同時(shí)三四線主要是表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)該以穩(wěn)定為主，同時(shí)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，嚴(yán)格防控少數(shù)城市可能出現(xiàn)的投資需求擾動(dòng)市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)。

　　建立與新興產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)相適應(yīng)的供給制度和供給方式，有助于工業(yè)用地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，工業(yè)用地的市場(chǎng)需求和地價(jià)將受到新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，多地在積極探索新興工業(yè)用地供給制度和方式，將有助于工業(yè)用地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　(二)從個(gè)人住房信貸市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將維持平穩(wěn)，出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭的城市政策將收緊，總體來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的大幅上漲，將進(jìn)入調(diào)整期，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也將隨之放緩，同時(shí)市場(chǎng)化成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續(xù)上行。從調(diào)控政策來(lái)看，應(yīng)該是維持總體穩(wěn)定的趨勢(shì)。

　　從短期來(lái)看，為達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期效果，相關(guān)的短期限制的政策不會(huì)放松和退出，從長(zhǎng)期來(lái)看需要進(jìn)一步改進(jìn)土地供給、租售并舉、房地產(chǎn)調(diào)控等政策，逐步取代限購(gòu)限貸等短期的調(diào)控政策。從個(gè)人貸款的增速來(lái)看，增速將繼續(xù)放緩，由于需求層面銷售面積的持續(xù)下滑，疊加限貸政策的收緊，個(gè)人住房貸款總體需求將有所萎縮，從供給來(lái)看，個(gè)人住房貸款的增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一的監(jiān)管，法人信貸需求將有一個(gè)明顯回升的過(guò)程，房貸資金供給將進(jìn)一步受到影響。

　　同時(shí)，個(gè)人住房信貸利率仍有進(jìn)一步上調(diào)的空間，從國(guó)外一些經(jīng)濟(jì)體都在收緊撥備政策包括美國(guó)的加息和縮表的業(yè)務(wù)，對(duì)我們國(guó)家貨幣政策也有一定的影響，同時(shí)企業(yè)部門信貸需求將回升，信貸規(guī)模緊張的局面將維持，有可能推動(dòng)了個(gè)人住房貸款繼續(xù)上行。

　　(三)投融資方面主要受的影響，一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大變革，比如說(shuō)土地拍賣引入競(jìng)自持、競(jìng)配套和搖號(hào)拍賣這樣的機(jī)制。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸、限售限價(jià)以及限商成為各個(gè)大中城市主流的調(diào)控方式。三是共有產(chǎn)權(quán)和租賃房屋的大量供給。從房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)來(lái)看，投資是保持溫和下行，投資結(jié)構(gòu)有可能進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行的通道，從溫和下滑的態(tài)勢(shì)，未來(lái)有可能加速下降，投資結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，在融資業(yè)務(wù)當(dāng)中穩(wěn)中偏緊、風(fēng)險(xiǎn)防范成為首要的任務(wù)。

　　(四)從住宅市場(chǎng)來(lái)看，一個(gè)是住宅銷售面積進(jìn)一步減少。由于2018年全國(guó)棚戶區(qū)改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對(duì)住房銷售尤其是對(duì)三四線城市銷售影響非常大，這種正向的拉動(dòng)作用將逐步減退。二是住房開(kāi)發(fā)投資增速下降，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)發(fā)投資的增速也是將下降。由于考慮近兩年新開(kāi)工面積持續(xù)增加和地價(jià)較快上漲，預(yù)計(jì)全年開(kāi)發(fā)投資的增速仍將維持在5%左右。住宅價(jià)格是穩(wěn)中有降，從房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列的指標(biāo)都顯示市場(chǎng)進(jìn)入景氣下行的一個(gè)階段，市場(chǎng)有下行調(diào)整的一個(gè)內(nèi)在動(dòng)力，預(yù)計(jì)2018年住宅市場(chǎng)也將呈現(xiàn)周期性下行調(diào)整的特征，住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的可能性較大。

　　(五)總體的判斷，我們對(duì)2018年中國(guó)房地產(chǎn)的總體判斷，總體來(lái)看2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行運(yùn)行的趨勢(shì)。在供給側(cè)一線和熱點(diǎn)的二線城市，為了緩解庫(kù)存的危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步增加，但是限價(jià)政策難以放松，熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量將持續(xù)偏緊，在需求側(cè)房地產(chǎn)調(diào)控的政策基地不會(huì)發(fā)生改變，加上銀行信貸收緊也使得購(gòu)房成本顯著上升，因此成交規(guī)模也會(huì)受到一定的限制，商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的雙重影響將出現(xiàn)回調(diào)。銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，并在一定程度上影響了房企的開(kāi)工意愿，新開(kāi)工增速仍將持續(xù)低位運(yùn)行。

　　王業(yè)強(qiáng)說(shuō)，由于2018年樓市調(diào)控政策不放松，需求策各個(gè)層面不利因素依然存在，加上企業(yè)融資受阻，居民去杠桿開(kāi)發(fā)貸款收緊，都會(huì)對(duì)2018年開(kāi)發(fā)投資增速產(chǎn)生負(fù)面影響，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)發(fā)投資額仍會(huì)保持低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，上半年有可能有一個(gè)小幅回升的可能，下半年我們覺(jué)得全年應(yīng)該是繼續(xù)保正當(dāng)下跌的趨勢(shì)，全年難以有強(qiáng)力的表現(xiàn)，受銷售回落的影響，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全年將保持平穩(wěn)的回落。

　　從不同城市來(lái)看，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，一線熱點(diǎn)和二線城市有可能會(huì)率先探底。三四線城市調(diào)整明顯滯后于一線城市，由于目前政策相對(duì)寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。

　　隨著去庫(kù)存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。

　　王業(yè)強(qiáng)說(shuō)，我們對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該有以下四個(gè)方面的趨勢(shì)，一是2018年供求關(guān)系有可能發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，除了住房直接的需求，同時(shí)由于房住不炒的中央調(diào)控政策，會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，同時(shí)開(kāi)發(fā)投資的韌性將明顯上升，因?yàn)榉科箝_(kāi)工銷售就意味著虧本，所以房企可能會(huì)故意拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的周期。同時(shí)資金層面將影響開(kāi)發(fā)商拿地的意愿，住宅價(jià)格指數(shù)全年維持跌勢(shì)。