原標(biāo)題：未簽訂書面協(xié)議的“借名買房”該如何認(rèn)定

　　在2016年全國房價(jià)暴漲后，各地調(diào)控政策不斷升級(jí)。為了規(guī)避限購、限貸等調(diào)控政策，借名買房現(xiàn)象凸顯，不少借名人或被借名人因房屋所有權(quán)歸屬問題訴至法院。對此，有必要作出提醒，借名買房者應(yīng)與被借名人簽訂書面協(xié)議，以此確定雙方權(quán)利義務(wù)。若未簽訂書面協(xié)議，借名人對房屋的出資、裝修、手續(xù)的持有及使用情況應(yīng)留存充分的證據(jù)，避免因舉證不足而導(dǎo)致“房財(cái)兩空”。

　　【案例】

　　林一與劉英生有二女一子，即林勇、林翔、林云。劉英于2002年去世，林一于2012年去世。

　　林一與中國石化國際事業(yè)公司于2001年11月30日簽訂了一份《房屋買賣契約》。該合同顯示：林一按房改房政策以13284.92元購買北京市海淀區(qū)某一處房屋，計(jì)算房屋價(jià)款時(shí)折合了林一、劉英夫妻的工齡。

　　2006年4月4日，林一在公證處立下公證遺囑，表示涉案房屋屬林一個(gè)人所有，在其去世后將該房產(chǎn)留給女兒林翔個(gè)人所有。2007年4月22日，林一與林翔就涉案房屋簽訂房屋買賣合同，林一將涉案房屋以50000元價(jià)格出售給林翔。同年4月25日，房屋過戶至林翔名下。后林翔將房屋出售他人。

　　林勇、林云主張，2000年3月，中國石化國際事業(yè)公司將涉案房屋分配給林一承租，后由林一以現(xiàn)金支付方式購買，2002年林一對房屋進(jìn)行了裝修，林一一直居住在涉案房屋內(nèi)，購房款票據(jù)、房屋所有權(quán)證均一直由林一持有。劉英去世后，繼承人未對遺產(chǎn)進(jìn)行分割，而后林一與林翔在未經(jīng)其他合法繼承人同意的情況下進(jìn)行了虛假交易，簽訂了房屋買賣合同將房屋過戶至林翔名下。

　　林勇、林云認(rèn)為，林一與林翔的行為侵犯了他們的合法繼承權(quán)，訴至法院要求確認(rèn)林一與林翔簽訂的房屋買賣合同無效。

　　林翔主張，涉案房屋是前夫父母給予他們夫妻二人的，其是合法承租人，也一直居住在涉案房屋內(nèi)。只是為了少支付購房款才借自己父母的名義購買涉案房屋，購房款、房屋裝修費(fèi)均是由其支付的，取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證后也一直由自己持有，故其不同意林勇與林云的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，關(guān)于林翔主張的借名買房問題，林翔主張其借林一名義購買涉案房屋，林勇、林云對此予以否認(rèn)。

　　首先，涉案房屋來源問題。林翔與林勇、林云意見不一，但針對各自主張，雙方所提供的證據(jù)均不足以證明各自主張;且雙方均認(rèn)可家庭成員中沒有中國石化國際事業(yè)公司的員工，但對于如何取得涉案房屋，雙方均未做出合理解釋，并且未提供相關(guān)證據(jù)證明;法院亦無法核實(shí)相關(guān)情況。

　　其次，購房款的交付。雙方也意見不一，但雙方同樣未提供充足有效的證據(jù)證明各自的主張。還有，房屋的裝修、使用情況及房屋手續(xù)的持有情況，雙方意見不一，且均未提供充足有效的證據(jù)證明各自主張。另外，林一生前留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔，亦與林翔的主張相矛盾。在林一與林翔未就借名買房簽訂書面合同，且上述情況均無法通過雙方提供的證據(jù)證明予以確認(rèn)的情況下，法院無法采信林翔的主張。

　　關(guān)于涉案房屋的性質(zhì)問題。基于前款認(rèn)定，法院不采信林翔借名買房的主張，而涉案房屋是林一與劉英夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買，且計(jì)算房屋價(jià)款時(shí)折合了二人的工齡，故涉案房屋應(yīng)為林一與劉英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　關(guān)于林一與林翔簽訂的買賣合同的性質(zhì)及效力問題。從林翔的自述看，林一與林翔簽訂房屋買賣合同是為了過戶涉案房屋，而林翔并未依照買賣合同中的約定支付購房款。

　　再結(jié)合林一曾留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔的情況，法院認(rèn)定林一與林翔所簽訂的合同名為房屋買賣合同，實(shí)為贈(zèng)與合同。林一與林翔在明知涉案房屋中包括劉英的財(cái)產(chǎn)份額的情況下，在劉英去世后，未經(jīng)所有法定繼承人同意，擅自將房屋從林一名下過戶至林翔名下，已經(jīng)損害了第三人的利益，故林一與林翔贈(zèng)與合同中涉及劉英財(cái)產(chǎn)份額的部分無效。

　　【分析】

　　近年來，隨著各地限購政策的出臺(tái)，“借名買房”情形日益增多。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，此系我國法律對房屋權(quán)屬的形式要求。而我國民法又充分尊重當(dāng)事人意思自治原則，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以及社會(huì)公共利益的前提下，允許當(dāng)事人之間自由訂立合同，因此北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。”但由此便造成了法律層面的產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài)，從而由“借名買房”引發(fā)的糾紛屢見不鮮。

　　問題在于，北京市高院對借名買房是否可予以支持有著較為明確的規(guī)定，但對于如何認(rèn)定雙方存在借名買房的事實(shí)，法律并未給法官提供清晰的裁判規(guī)則，高院對此亦未作出明確規(guī)定。

　　本案中，原告林勇、林云主張林翔與林一簽訂房屋買賣合同系惡意進(jìn)行虛假交易，以合法的合同形式掩蓋私自處分共有財(cái)產(chǎn)侵害其他合法繼承人權(quán)利的目的，請求法院確認(rèn)林一與林翔簽訂的買賣合同無效。林翔對此進(jìn)行抗辯，主張其只是借父母的名義購買涉案房屋，但就借名買房一事林一與林翔并未簽訂書面協(xié)議，這時(shí)，法院該如何判定林翔“借名買房”事實(shí)的成立呢?

　　就本案而言，法院認(rèn)為在林一與林翔就“借名買房”一事未簽訂書面協(xié)議的情況下，僅憑林翔的陳述以及在庭審時(shí)提交的《房屋進(jìn)住證明》、房屋供暖繳費(fèi)通知、住房情況調(diào)查函回執(zhí)、居委會(huì)證明等證據(jù)，并不能證明林一與林翔就“借名買房”存在口頭約定。并且從雙方當(dāng)事人的陳述與提交的證據(jù)來看，法院無法查明房屋的出資、使用情況，也無法查明購房票據(jù)及房產(chǎn)證的持有情況。加之，在借名買房關(guān)系中也需存在一個(gè)合意，即借名人與被借名人就房屋所有權(quán)的歸屬達(dá)成一致意見，即使如林翔所述其與林一就“借名買房”存在口頭約定，但林一在生前的公證遺囑中表示要將涉案房屋留給林翔，據(jù)此可認(rèn)定林一與林翔并未就房屋的所有權(quán)屬于林翔達(dá)成合意。故法院無法認(rèn)定林翔“借名買房”的事實(shí)成立。

　　另外，本案審理的另一個(gè)關(guān)鍵在于林一與林翔以簽訂《房屋買賣合同》過戶房屋的合同性質(zhì)該如何認(rèn)定。在本案中，林一與林翔簽訂了《房屋買賣合同》，目的是將涉案房屋過戶至林翔名下，但林翔并未支付合同中約定的對價(jià)，名為買賣合同，實(shí)為贈(zèng)與合同。