原標(biāo)題：樓市調(diào)控要推動(dòng)形成合作博弈

　　在房住不炒政策定位下，當(dāng)前全國(guó)樓市整體趨穩(wěn)，但近期個(gè)別城市出現(xiàn)異動(dòng)，局部交易升溫，這固然有積攢的需求集中釋放的原因，但也在一定程度上反映出樓市博弈的復(fù)雜性和非合作特征。如果任由市場(chǎng)異動(dòng)蔓延，那么就有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期紊亂，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步落實(shí)房住不炒的政策定位與目標(biāo)，需要采取切實(shí)有效的措施形成市場(chǎng)共識(shí)，引導(dǎo)市場(chǎng)參與各方形成合作博弈，由此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。

　　樓市激勵(lì)的非合作博弈源于利益驅(qū)動(dòng)。非合作博弈是指在策略環(huán)境下，非合作框架把所有人行動(dòng)都當(dāng)成個(gè)別行動(dòng)，主要強(qiáng)調(diào)個(gè)體自主決策，與策略環(huán)境中其他個(gè)體無關(guān)。受利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較易產(chǎn)生非合作博弈。作為重要的資產(chǎn)配置，近年來我國(guó)住宅不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。不難發(fā)現(xiàn)，過去我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在房地產(chǎn)路徑依賴。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益驅(qū)動(dòng)，投資投機(jī)群體套利慣性，剛性需求群體望房興嘆，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)主要參與群體的目標(biāo)和訴求并不完全一致，這既有明顯的目標(biāo)沖突，也有部分的激勵(lì)相容，但在現(xiàn)實(shí)利益分歧時(shí)，往往會(huì)陷入非合作博弈的境地。無論是“搶人”還是“搶房”，也無論是“搖號(hào)”還是“洗盤”，住房市場(chǎng)喧囂歸于沉寂，而又從沉寂突然喧鬧，周而復(fù)始，說到底是房地產(chǎn)市場(chǎng)非合作博弈的結(jié)果。

　　但住房市場(chǎng)并非沒有形成合作博弈可能性。理論上分析，合作博弈與非合作博弈之間的區(qū)別，主要在于各方行為相互作用時(shí)，市場(chǎng)能否達(dá)成一個(gè)具有約束力的協(xié)議?？梢姡呛献鞑┺南蚝献鞑┺牡霓D(zhuǎn)變?cè)谟?，市?chǎng)參與主體要形成有約束力的協(xié)議。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成合作博弈存在可能性，雖然市場(chǎng)參與主體存在明顯利益沖突，但也存在激勵(lì)相容的外部條件，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。無論是對(duì)地方政府，還是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、持有住宅不動(dòng)產(chǎn)群體，甚至是潛在購(gòu)房群體來說，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行的共識(shí)，都能減少樓市劇烈波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定各方預(yù)期。

　　回顧歷史，日本房地產(chǎn)過度泡沫化引發(fā)危機(jī)，并最終造成全民福祉?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)和教訓(xùn)，依然歷歷在目。不僅如此，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成社會(huì)共識(shí)基礎(chǔ)正在夯實(shí)，圍繞房住不炒政策深化房地產(chǎn)調(diào)控，彌補(bǔ)政策漏洞，消除市場(chǎng)套利，投資投機(jī)性需求受到明顯抑制，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨向緩和，社會(huì)資金盲目流入房地產(chǎn)市場(chǎng)已受遏制，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步降溫，這些將會(huì)在很大程度上動(dòng)搖房?jī)r(jià)上漲預(yù)期根基，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性形成。更為重要的是，針對(duì)樓市異動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出清晰信號(hào)，在很大程度上強(qiáng)化了對(duì)行為人的政策約束，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有約束力共識(shí)的形成。

　　綜合來看，在利益和目標(biāo)相互影響的非合作博弈中，若行為人只考慮自身利益最大化，必然難以實(shí)現(xiàn)福利最大化，影響到其他行為方利益。而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)非合作博弈向合作博弈轉(zhuǎn)化，核心仍在于采取切實(shí)有效措施引導(dǎo)社會(huì)對(duì)房住不炒的政策定位形成共識(shí)。一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為形成有效約束。我國(guó)住房市場(chǎng)投資投機(jī)行為屢禁不絕，關(guān)鍵在于其盈利示范效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形形色色的住房投資投機(jī)行為，明顯增加行為成本，大幅收窄獲利空間，才能從根本上消除住房投資投機(jī)動(dòng)機(jī)。二是破除房地產(chǎn)路徑依賴。雖然地方經(jīng)濟(jì)運(yùn)行深受固有模式影響，但也并非沒有突破可能，關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)治理模式變革，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)落實(shí)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，通過建設(shè)地方政府有序承債機(jī)制，科學(xué)安排財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，形成城市群經(jīng)濟(jì)帶，加快產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移等，堅(jiān)定邁出地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的第一步。三是構(gòu)建多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房體系;而中高端住房市場(chǎng)理應(yīng)由市場(chǎng)供求決定，但要提高信貸、稅收門檻，嚴(yán)厲打擊投資炒作。