原標(biāo)題：共有產(chǎn)權(quán)房促房市回歸理性

　　逼退炒房客 篩選真剛需

　　478套房，2.5萬余戶家庭申購(gòu)——豐臺(tái)區(qū)槐新雅筑共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的申購(gòu)比是52比1。即便如此，選房順序非?？壳暗膹堟家廊贿x擇了放棄。

　　北京共有產(chǎn)權(quán)房新政始自2017年9月。經(jīng)過一年多的土地供應(yīng)和轉(zhuǎn)化，眼下正值供應(yīng)高峰。這些項(xiàng)目幾乎都有幾萬人申購(gòu)，但在選房時(shí)也接連遭遇高比例的棄選，這背后的原因是什么?是否可以武斷地判定共有產(chǎn)權(quán)房“遇冷”?為此，本報(bào)記者連日來對(duì)多個(gè)項(xiàng)目展開了調(diào)查。

　　炒房客難見投機(jī)空間

　　槐新雅筑共有產(chǎn)權(quán)房位于豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)，478套全裝修房源均價(jià)3.5萬元/平方米。以最大的89平方米戶型計(jì)算，總房款311.5萬元，遠(yuǎn)低于周邊普通商品房。

　　看到網(wǎng)站上自己300多的編號(hào)，張婕有些不知所措：以她的順序完全可以選到房子，但她不知道該不該出手。“當(dāng)初申請(qǐng)主要是想碰碰運(yùn)氣，甚至連共有產(chǎn)權(quán)房具體政策都不了解。”直到知道自己有了機(jī)會(huì)，她才第一次打開市住建委官網(wǎng)研讀政策，考慮到底適不適合。

　　不管是啥，先申請(qǐng)著，萬一中了呢?這是很多共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)家庭的共同心理。

　　張婕最終還是放棄了這次寶貴的機(jī)會(huì)。“位置不算好，以后升值空間可能不會(huì)大;后期監(jiān)管很嚴(yán)，恐怕再上市也賣不出高價(jià)。”

　　這種投資心理無法簡(jiǎn)單地劃分對(duì)錯(cuò)，但與共有產(chǎn)權(quán)房的初衷并不相符。2017年9月，共有產(chǎn)權(quán)房新政出爐，被給予最大關(guān)注的就是項(xiàng)目后期上市的嚴(yán)格監(jiān)管。

　　此前的自住型商品房，再上市限制較為寬松，也被一些“炒房客”盯上。但共有產(chǎn)權(quán)房瞄準(zhǔn)剛需自住。除了名下無房、沒有買賣記錄等申購(gòu)門檻外，更規(guī)定未滿5年不允許上市，滿5年允許轉(zhuǎn)讓給其他符合申購(gòu)條件的家庭、且政府代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買。

　　這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房始終得在符合申購(gòu)條件的剛需家庭里循環(huán)，讓“炒房客”看不到投機(jī)空間和預(yù)期。“北京共有產(chǎn)權(quán)房符合‘房住不炒’，剔除了投資屬性，購(gòu)買條件、使用情況都符合自住為主的政策預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，制度設(shè)計(jì)上的確回歸了居住，也避免了過度福利化，同時(shí)也告訴買房人，以共有產(chǎn)權(quán)房作跳板獲得巨大升值空間的概率已經(jīng)很低。

　　購(gòu)房選擇多市場(chǎng)趨于理性

　　3月底，朝陽區(qū)首個(gè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——錦安家園開始選房。該項(xiàng)目周邊有正在建設(shè)的地鐵3號(hào)線、東壩郊野公園，大部分戶型是南北通透或全南，申購(gòu)前被普遍看好。但在選房結(jié)束后，仍有657套未被選走。

　　“同樣是340萬元左右的價(jià)格，那我也可以選擇100%產(chǎn)權(quán)的限競(jìng)房。”這是申購(gòu)人王宇棄選的原因。同樣是340萬元的總價(jià)款，東五環(huán)的共有產(chǎn)權(quán)房只有65%的產(chǎn)權(quán)比例，但位于城南、相對(duì)較遠(yuǎn)的另一限競(jìng)房項(xiàng)目則有100%的產(chǎn)權(quán)。

　　這背后是市場(chǎng)降溫后的理性思考。2017年“3·17”新政出臺(tái)后，北京新房和二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降。以一度火爆的二手房市場(chǎng)為例，“3·17”新政前一年，全市二手房網(wǎng)簽25萬套，新政出臺(tái)后的一年里，下降52.2%達(dá)12萬套，新政出臺(tái)第二年，依然維持在15萬套。也就是說，購(gòu)房人對(duì)于是否買房、何時(shí)買房都有了更理性的思考和判斷。此外，北京的限競(jìng)房也井噴供應(yīng)，為購(gòu)房人提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，購(gòu)房人自然不會(huì)一擁而上去“搶房”。

　　被廣泛傳播的“棄選率”能否代表共有產(chǎn)權(quán)房的真正熱度，還有待考證。“雖然有一些人棄選，但房子最終都賣光了。”本市一位共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，如果前面的家庭沒選完，自然會(huì)順延到后面的家庭。

　　市住建委方面介紹，本市已經(jīng)進(jìn)入選房環(huán)節(jié)的31個(gè)項(xiàng)目，有23個(gè)項(xiàng)目房源一次銷售已全部售罄或基本售罄;位于城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路沿線的8個(gè)項(xiàng)目一次銷售后存在剩余房源6000余套，目前正在組織二次登記，各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。

　　拉低新房均價(jià)近兩成

　　“總體看，中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房仍然供不應(yīng)求，城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路區(qū)域當(dāng)前供需矛盾不大，這些區(qū)域也是中心城區(qū)適宜功能和人口疏解重點(diǎn)承載區(qū)，規(guī)劃前景和政策導(dǎo)向清晰，發(fā)展?jié)摿薮蟆?rdquo;市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(含轉(zhuǎn)化項(xiàng)目33個(gè))實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，均在建設(shè)過程中，可提供房源約6.55萬套。從需求端看，全市共有產(chǎn)權(quán)住房累計(jì)申購(gòu)家庭約77萬戶，其中審核后符合項(xiàng)目申購(gòu)條件的家庭累計(jì)約42萬戶，剔除重復(fù)申購(gòu)后，符合條件的申購(gòu)家庭約23萬戶，與自住型商品房政策實(shí)施時(shí)相比，房源數(shù)量與申購(gòu)家庭數(shù)量的供需比從1比400下降至1比7。

　　在住建部門看來，共有產(chǎn)權(quán)房更高的申購(gòu)門檻能“篩選”出真正的剛需家庭，從而滿足剛需無房群體住房需求，落實(shí)“房住不炒”。市住建委近日也表示，大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，滿足無房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障體系的重要組成部分和有力支撐。

　　更重要的是，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于拉低北京房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)揮了更重要的影響。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)披露，2018年共有產(chǎn)權(quán)房拉低新房均價(jià)9.9%，2019年拉低幅度更是高達(dá)18.9%。

　　共有產(chǎn)權(quán)房是新生事物，在選址、配套、戶型等方面還需更加完善，這些勢(shì)必成為影響購(gòu)房人選擇的原因。對(duì)此，市住建委方面也表示，將進(jìn)一步深化細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、分配、管理各項(xiàng)政策，全力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。