業(yè)內(nèi)觀察

　　1.二手房不好賣與新房增加有關(guān)

　　2.疫情影響了許多人的置業(yè)計(jì)劃

　　3.西安房地產(chǎn)市場平穩(wěn)態(tài)勢預(yù)計(jì)會延續(xù)

　　4.新房市場有可能面臨降溫狀況

　　一不留神，2020年已過去四分之一。往年房地產(chǎn)市場的“金三銀四”，在疫情的影響下也失去了活力。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，西安二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌五個月。華商報記者采訪發(fā)現(xiàn)，近期西安二手房掛牌銷售的房源正在大量出現(xiàn)，來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前西安有7.5萬套二手房掛牌銷售，然而，受各種原因疊加影響，依然不好賣。

　　房價連降5個月后，西安有二手房“降價百萬”

　　“140萬，地鐵口，撿漏必選”西安雁塔南路附近一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴華商報記者，這套房子從年前掛牌至今，因?yàn)橥^(qū)房源比較多，所以選擇降價出售。

　　該工作人員表示，這套降價20多萬元的三居室，房產(chǎn)證已滿兩年，交易稅費(fèi)較少。“主要是業(yè)主想換房，所以急著出售變現(xiàn)。”據(jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然對外報價比較高，若成交意向強(qiáng)烈，一般業(yè)主都愿意接受議價。”

　　“金三銀四”是房地產(chǎn)銷售旺季，今年，被疫情按下暫停鍵后，樓市陷入低谷。為了促成交易，“降價急售”“再次降價”、甚至“降價三次還能談”等字樣出現(xiàn)在一些掛牌房源中。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價指數(shù)顯示，2月份西安二手房出現(xiàn)零漲幅。當(dāng)月疫情對樓市沖擊明顯，市場交易近乎停滯。在此之前，西安二手房售價連續(xù)5個月出現(xiàn)下降。

　　“西安二手房價格下降，與前期漲幅較大有關(guān)。”美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋表示，由于2018年新房銷售火爆，帶動二手房價格暴漲，與新房價格倒掛嚴(yán)重。去年開始，隨著新房供應(yīng)量回升，限價壓力加大，需求逐漸回流到新房市場，二手房價格開始下降。

　　與一年前相比，西安降價房源數(shù)量大幅增加。據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，日均降價房源349套。2020年3月，連續(xù)多天降價房源超過500套，甚至超過1000套。

　　華商報記者注意到，“大降價”并不一定“真便宜”，總價高的降價幅度大。降價50萬以上的，基本都是大平層，其中又以曲江比較集中。例如，在中介網(wǎng)站掛牌的一套五居室，降價100萬元，總房價仍接近800萬元。“這類房子交易量本身偏小，近兩年的價格波動中水分也比較大。”沈瑋說。

　　二手房不好賣，有的中介已關(guān)門

　　對房產(chǎn)中介而言，過去一年市場的巨大變化，讓他們的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也發(fā)生改變。

　　瑪雅房屋西安草場坡店負(fù)責(zé)人李周生告訴華商報記者，去年以來，新房業(yè)務(wù)在二手房中介所占比重大幅提高，一方面是開發(fā)商雇傭中介拓客，另一方面是掛牌房源增加后，二手房滯銷增多。

　　張昊在西安高新區(qū)一家中介門店工作，因?yàn)槎址坎缓觅u，他很大一部分精力投入到新房上，“二手房交易流程比較繁瑣，代賣新房開發(fā)商給的傭金不錯，而且成交率要好一些。”張昊說，復(fù)工這半個月，他已帶了7組客戶去看二手房，但效果不好，還沒有成交一單。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，受疫情與小區(qū)封閉影響，今年一季度重點(diǎn)監(jiān)測的18個城市，二手房成交量同比減少44.6%。3月份市場交易開始修復(fù)，成交量僅相當(dāng)于去年3月的63%。

　　近期，許多房產(chǎn)中介陸續(xù)復(fù)工，但是有的房產(chǎn)中介卻在疫情中倒下。

　　據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，今年2月1日-3月25日，全國共有1335家二手房企業(yè)注銷，有23.6%的企業(yè)成立不過一年左右的時間。

　　在西安地鐵4號線金滹沱站附近，華商報記者發(fā)現(xiàn)，十多家二手房中介扎堆。不過，有些門店已改換門庭。某連鎖品牌的房產(chǎn)中介，門頭還沒拆，但內(nèi)部改成了服裝店。另一家不動產(chǎn)門店，大門緊鎖貼出了“上下層出租”的通知。周邊一商家稱，“其實(shí)這里的位置還不錯，但成本開銷比較大。”

　　由于交易量小，成交萎縮，導(dǎo)致西安二手房掛牌量居高不下。華商報記者綜合諸葛找房、貝殼、房天下等幾家二手房平臺公布的數(shù)據(jù)來看，近一個月以來，西安二手房掛牌房源數(shù)量超過7.5萬套。

　　復(fù)工后新房亦遇冷，購房需求仍然不足

　　購買二手房的消費(fèi)者以剛需為主，所以業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為二手房市場的變化更能真實(shí)體現(xiàn)出一個城市房地產(chǎn)市場需求端的變化。近兩年，西安二手房市場的變化，更直觀反映出西安樓市冷暖。

　　從2017年二季度開始到2018年，西安新房市場“一房難求”，二手房坐地起價屢見不鮮。去年下半年開始，樓市回落調(diào)整，二手房銷售亦率先轉(zhuǎn)冷。

　　在美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)看來，二手房不好賣與新房增加有一定關(guān)系，根源上則是需求不足制約房產(chǎn)銷售，“尤其是在今年疫情對市場形成沖擊以后。”

　　2月底至3月31日，西安住宅意向登記平臺共上線28個樓盤接受登記(含灃東、同一樓盤不同批次重復(fù)統(tǒng)計(jì))，有5個項(xiàng)目需要“搖號”。其余23個樓盤，都已經(jīng)轉(zhuǎn)入平銷。在轉(zhuǎn)入平銷的項(xiàng)目中，有8個樓盤，通過核驗(yàn)的家庭數(shù)量為0。新房市場也面臨遇冷狀況。

　　夏強(qiáng)認(rèn)為，2017-2018年，西安人口顯著增量，較大比例來自對周邊城市的虹吸效應(yīng);去年新落戶人口和購買力有所放緩之后，今年伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)，外來人口逐漸回流，但新增購房需求仍然不足;同時因疫情影響現(xiàn)金流，許多人的置業(yè)和投資計(jì)劃也受到壓制。

　　針對西安二手房遇冷的情況，沈瑋表示，由于二手房定價隨意性強(qiáng)，很多購買者都抱著撿漏心態(tài)去挑。從去年開始，二手房價格下調(diào)，但與新房相比價格沒有太多優(yōu)勢，有的還存在老、破、小等品質(zhì)不佳情況。因此，新房市場購買力銳減之后，買二手房的就更少了。

　　二手房“回吐”虛高漲幅，能成交的都是降價房源

　　近兩年，西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新房與二手房“倒掛”的情況。

　　所謂新房與二手房價格“倒掛”，即某個地段的二手房價格高于在售新房價格水平，這是2017-2018年西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象。不同于北京、上海等一線城市已進(jìn)入存量房時代，新房仍在大規(guī)模開發(fā)中的西安，這似乎有些違背市場規(guī)律。

　　“倒掛”最瘋狂時，因價格看漲而導(dǎo)致的“房東毀約”屢見不鮮，市場秩序受到極大挑戰(zhàn)。隨后二手房掛牌量價的一升一降，體現(xiàn)出買賣雙方預(yù)期和話語權(quán)的轉(zhuǎn)換。

　　在西安市雁塔區(qū)從事房屋中介工作的小劉說，他手上有一套三室戶型，業(yè)主已兩次降價，合計(jì)降了有20萬元。他說，這套房子的單價目前是一萬四千多，附近新樓盤報價一萬三千多，價格上相差無幾，“業(yè)主愿意讓價這么多主要是急等變現(xiàn)，對于現(xiàn)金有周轉(zhuǎn)需要。”

　　資深二手房人士趙利偉表示，二手房更多呈現(xiàn)了剛性需求，價格比新房更加敏感，最近一年，“回吐”虛高漲幅的情況也比較多，“經(jīng)過這一輪降價后，老城區(qū)二手房、部分次新小區(qū)的價格已經(jīng)比新房低了。但在曲江、高新等區(qū)域一些二手樓盤，掛牌價格仍然要比新房貴。”

　　也有二手房房東表示，跌價的時候自己不會賣房。

　　最近剛把經(jīng)開區(qū)一套房從中介撤下的趙先生稱，房子掛牌3個月，他始終沒有降價，“現(xiàn)在新樓盤都奔兩萬了，我還是先等等看。”

　　沈瑋認(rèn)為，疫情沖擊和新房價格的變量帶來了市場認(rèn)知的割裂。購房者看跌，部分業(yè)主卻等漲，僵持結(jié)果就是成交量大幅下滑，觀望的人越來越多，能夠成交的基本都是降價房源。

　　不確定性仍然存在，二手房需要繼續(xù)“擠水分”?

　　目前從全國來看，二手房的交易量緩慢回升。

　　貝殼研究院認(rèn)為，隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定，3月份二手房交易開始快速修復(fù)。不過，市場反彈并未推高價格，原因在于目前交易是低位反彈，整體看絕對水平依然較低，還沒有達(dá)到能讓價格明顯上漲的量級。二季度二手房市場有望繼續(xù)復(fù)蘇，但長期存在不確定性。

　　那么在市場不確定性存在的前提下，西安二手房是否需要繼續(xù)“擠水分”?

　　“以改善為主的新房市場和以剛需為主的二手房市場分化會越發(fā)明顯。”沈瑋表示，對二手房業(yè)主來說，新房價格不具備太多參考價值，尤其有改善房源的業(yè)主不能對價格有太高期許。由于搖號消耗了大量剛需，往后購買力會越發(fā)脆弱，二手房業(yè)主不如趁此合理定價出貨。

　　也有業(yè)內(nèi)人士看好二手房遠(yuǎn)期走勢。夏強(qiáng)表示，二手房眼見為實(shí)，入手即住，注定其會成為新增剛需首選。二手房價上漲和時間關(guān)系是必然，具體體現(xiàn)在自身成熟之處，如：交通升級、人口增加、商業(yè)成熟和配套完善等。

　　長期從事二手房行業(yè)的西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長邵濤對華商報記者表示，二手房購買者以剛需為主，擾動價格的因素不如新房那么多。目前來看，未來一段時期樓市橫盤還會持續(xù)存在，政策、金融及供需等因素產(chǎn)生的變量，將對房價走勢產(chǎn)生影響。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于全球經(jīng)濟(jì)受疫情影響存在衰退風(fēng)險，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨低迷，同時要應(yīng)對企業(yè)和居民端杠桿率升高、疫情導(dǎo)致居民收入不穩(wěn)定等收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)。目前，可以看到的是，曾經(jīng)火爆的買方場景，恐怕很難在短時間內(nèi)大面積重現(xiàn)。西安房地產(chǎn)市場從去年開始的價穩(wěn)、量穩(wěn)、走勢穩(wěn)的平穩(wěn)態(tài)勢，預(yù)計(jì)也會大概率得到延續(xù)。 華商報記者 李程

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