4月份的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是土拍市場(chǎng)，將樓面地價(jià)一次次拉上新高度，新地王一再更迭。地價(jià)抬高房?jī)r(jià)是必然，而面對(duì)居高不下的地價(jià)，下一個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)在哪里?

　　區(qū)域

　　購(gòu)房需求外溢

　　新城發(fā)展需要時(shí)間

　　西安主城區(qū)地塊趨零，房企、購(gòu)房需求一再外溢，從西咸新區(qū)五大新城到高鐵新城、西安軟件新城等，周邊新城成為購(gòu)房者關(guān)注新陣地。

　　西咸新區(qū)五大新城：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城和涇河新城，灃東新城區(qū)域發(fā)展最為完善，也是目前房企開(kāi)發(fā)樓盤聚集最多的新區(qū);秦漢新城環(huán)境是名片;灃西新城、空港新城和涇河新城還需時(shí)間來(lái)?yè)Q發(fā)展空間。

　　高鐵新城區(qū)域：目前做得最好的是景觀，渭河生態(tài)景觀帶、文景山公園、西安國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部均已對(duì)外開(kāi)放。同時(shí)比較出色的是教育配套，經(jīng)開(kāi)一幼、經(jīng)開(kāi)一小、經(jīng)開(kāi)一中、西安高級(jí)中學(xué)博愛(ài)校區(qū)等均已開(kāi)學(xué)。醫(yī)療配套方面，已經(jīng)在建西安紅會(huì)國(guó)際醫(yī)院和西安國(guó)際兒童醫(yī)院，這兩所醫(yī)院作為西安紅會(huì)醫(yī)院和西安兒童醫(yī)院北遷的重要部署，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年即能投入使用。商業(yè)配套、公共交通是區(qū)域短板，目前，區(qū)域內(nèi)暫無(wú)較大型商業(yè)配套和獨(dú)立規(guī)劃。地鐵規(guī)劃來(lái)看，已開(kāi)通的地鐵十三號(hào)線(機(jī)場(chǎng)——北客站)在區(qū)域內(nèi)也僅“尚稷路站”和“北客站”兩個(gè)站點(diǎn)，并未大面積覆蓋整個(gè)高鐵新城區(qū)域;而地鐵二號(hào)線的北延伸段規(guī)劃有“正陽(yáng)大道”和“草灘北”兩個(gè)站點(diǎn)位于新城東側(cè)。

　　西安軟件新城：是近期熱點(diǎn)區(qū)域，土拍熱度高。目前，區(qū)域發(fā)展也是如火如荼，以阿里、華為、環(huán)普等國(guó)內(nèi)外知名的新興產(chǎn)業(yè)著名，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。購(gòu)房者關(guān)注的交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套非常齊全，未來(lái)三年內(nèi)會(huì)陸續(xù)建成。高新第十八小學(xué)、高新第十九小學(xué)、高新第四初級(jí)中學(xué)、軟件新城小學(xué)都在建設(shè)階段，這些公立性質(zhì)學(xué)校將成為片區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源。蘇寧廣場(chǎng)計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)，總體量35萬(wàn)方，相當(dāng)于1.5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。陜西省圖書(shū)館新館已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)裝階段。高新兒童醫(yī)院正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2022年建成投入使用。

　　價(jià)格

　　多房企搶灘新城

　　高房?jī)r(jià)已成必然

　　從新“地王”的區(qū)域布局來(lái)看，新城成為火熱的聚集點(diǎn)，灞河新區(qū)、軟件新城、能源金貿(mào)區(qū)等均處于城市三環(huán)附近的新興區(qū)域，而從品牌開(kāi)發(fā)商的入駐情況來(lái)看，這些新區(qū)域已成為未來(lái)西安樓市產(chǎn)品的主力供應(yīng)地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樓市供貨比較集中的新區(qū)域?yàn)榻?jīng)開(kāi)區(qū)的高鐵新城和高新區(qū)的軟件新城，這兩大新城基于各開(kāi)發(fā)區(qū)的政策及產(chǎn)業(yè)布局，在今年前4個(gè)月的供貨中，火力很旺。

　　高鐵新城目前進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)企業(yè)有經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、碧桂園、合能、綠城、中南等，而正在銷售期的則是白樺林溪、碧桂園文景府、合悅?cè)A府、綠城桂語(yǔ)蘭庭等。從整體項(xiàng)目情況來(lái)看，這個(gè)區(qū)域有景觀、醫(yī)院、學(xué)校、交通，未來(lái)自然不缺人氣，只是著眼當(dāng)下，需要購(gòu)買的“勇氣”和“決心”。尤其是均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米的洋房產(chǎn)品，在西安其他區(qū)域已不多見(jiàn)。

　　反觀高新區(qū)的軟件新城，截至目前集合了中鐵建、天地源、高新、高科、招商、蘇寧、隆基泰和等一眾品牌房企，且地價(jià)是一波高過(guò)一波，但目前在售的僅蘇寧雲(yún)著一盤，均價(jià)在17800元/平方米左右。其余項(xiàng)目均尚未開(kāi)售。預(yù)計(jì)近期下一個(gè)面市的將是招商·臻觀府。今年內(nèi)陸續(xù)將會(huì)推出的則有高新·天谷雅舍、天地源新項(xiàng)目。從整體情況來(lái)看，陸續(xù)推出的項(xiàng)目售價(jià)將會(huì)超過(guò)2.5萬(wàn)+，而憑借區(qū)域內(nèi)華為、阿里巴巴等入駐企業(yè)，這些樓盤面對(duì)的客群也將以“高知”人群為主，爭(zhēng)搶比較“兇猛”。當(dāng)然，這樣的爭(zhēng)搶，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)或許將是好現(xiàn)象，多盤推出的話，選擇余地也比較大，更利于理性置業(yè)。

　　建議

　　地價(jià)推高房?jī)r(jià)

　　剛需置業(yè)應(yīng)盡快上車

　　提起土拍最熱區(qū)域，4月份當(dāng)屬軟件新城，先是4月15日隆基泰和以樓面價(jià)13469元/㎡競(jìng)得軟件新城50余畝住宅用地，創(chuàng)下本年度“新地王”。時(shí)隔一周之后，4月23日，緊鄰隆基泰和新拍地塊，高科地產(chǎn)以每畝2726萬(wàn)元，14603元/平方米的樓面價(jià)拍得一塊74畝住宅用地，創(chuàng)下本年度截至目前的“新地王”。

　　“地王”的不斷涌現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)，西安市場(chǎng)整體商品住宅均價(jià)將被拉高。

　　西安歐亞學(xué)院環(huán)境人居學(xué)院客座教授朱郁分析，高地價(jià)的熱度代表著區(qū)域及未來(lái)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)產(chǎn)品的潛力，是對(duì)后市預(yù)期向好的信心體現(xiàn)，也說(shuō)明市場(chǎng)積極向好。后期，改善客群會(huì)激增明顯，房企調(diào)改、優(yōu)化產(chǎn)品，以更好的適配目標(biāo)增量客群的需求，體現(xiàn)核心產(chǎn)品力，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健建議，土拍價(jià)格一路上漲，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)看好西安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。樓面地價(jià)不斷上漲，促進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)，未來(lái)改善型項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)越來(lái)越好，剛需產(chǎn)品比例會(huì)逐步下降。因此，主城區(qū)的剛需項(xiàng)目能上車就盡快上車。購(gòu)買改善型產(chǎn)品的購(gòu)房者，應(yīng)優(yōu)先選擇具有先天優(yōu)勢(shì)資源、未來(lái)發(fā)展前景良好、周邊配套設(shè)施齊全、綜合品質(zhì)優(yōu)越的項(xiàng)目。

　　創(chuàng)典全程信息部部長(zhǎng)劉蘭蘭認(rèn)為，由于西安主城區(qū)土地稀缺，高鐵新城、軟件新城等新區(qū)成為目前城市開(kāi)發(fā)新熱點(diǎn)和房企角逐的主要戰(zhàn)場(chǎng)，地價(jià)快速被推高，地價(jià)勢(shì)必倒逼房?jī)r(jià)上漲，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)購(gòu)房者的置業(yè)壓力愈加沉重。建議剛需置業(yè)者盡早選擇適合自身需求、綜合功能性價(jià)比較高的樓盤入手，如目前的港務(wù)區(qū)、草灘等片區(qū)的樓盤。 華商報(bào)記者 杜蒙 狄芳