鼎家在與租客簽訂租房合同時,會推薦租客使用分期支付APP,在未告知租客會產生借貸關系的情況下,租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。在鼎家破產后,租客不僅拿不回押金,還要每月向這些APP還款。
大量資本進入長租公寓行業(yè),本應有助于推動行業(yè)快速發(fā)展。但在現實中,一些資本加持的企業(yè)為搶占房源,哄抬租價、隨意挪用租金,反而放大了行業(yè)風險。
近日,杭州一家名為鼎家網絡科技有限公司(以下簡稱鼎家)的長租公寓公司宣布,因經營不善導致資金鏈斷裂,已停止運營,致使為數眾多的租客受損。“漲租事件”尚未平息,“破產事件”再次把長租公寓推上了風口浪尖。相關專家表示,發(fā)展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成部分,但租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題,值得警惕,有關部門應該積極介入、加強監(jiān)管。
8月20日,鼎家突然宣布破產,并被安排進入破產清算程序,此事之所以影響較大,是由于鼎家在公寓運營中采用了激進的“金融游戲”。記者了解到,鼎家在與租客簽訂租房合同時,會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP,在未告知租客會產生借貸關系的情況下,租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產后,租客不僅拿不回押金,還要每月向這些APP還款。與此同時,房東卻未收到鼎家應付的租金。
既然租客付了租金,那么本該轉交房東的租金去了哪?有分析認為,鼎家的商業(yè)模式簡單說就是利用租客的信用,向網絡金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外,很多中介機構都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。
“此次曝光的杭州長租公寓項目破產,說明很多長租公寓一旦涉足金融業(yè)務,就會出現新問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此類租賃業(yè)務,相當于中間加入了一層消費貸業(yè)務,租客表面上是每個月付租金,但其實是每個月在還網貸。如果業(yè)務操作穩(wěn)定,本身沒問題,但如果中間資金不到位,導致房東不愿意繼續(xù)出租,這個時候租客就會很被動。
鼎家“爆雷”看起來只是個例,但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場,類似的風險正在急劇放大。近年來,萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商,紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現;互聯(lián)網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數據顯示,截至2018年3月份,全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家,房源規(guī)模逾202萬間。
大量資本進入長租公寓行業(yè),本應有助于推動行業(yè)快速發(fā)展,但在現實中,一些資本加持的企業(yè)為搶占房源,哄抬租價、隨意挪用租金,反而放大了行業(yè)風險。在原我愛我家集團副總裁胡景暉看來,大量資金進入長租公寓市場,卻并未改善租房問題,這是因為在落地的時候,這個行業(yè)跑偏了。
“其中最直接的風險就是未來租金的不確定性,空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入,從而引發(fā)一定風險。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。
發(fā)展住房租賃市場是建設房地產長效機制的重要內容,是保障民生的關鍵舉措,在大力發(fā)展的同時必須注意防范風險。8月17日,北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人,要求住房租賃企業(yè)不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對租賃市場調控力度全面收緊后,天津、南京等多地也開始跟進。
相關專家表示,涉及長租公寓的金融監(jiān)管有著相對的獨特性,金融管理部門和互聯(lián)網管理部門應該積極介入,重點關注資金使用合規(guī)性,防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外,由于長租公寓收益率普遍較低,金融在推動長租公寓規(guī)?;l(fā)展時為獲取更高的預期收益,容易推高租金,這需要相關監(jiān)管部門格外注意。
當然,長租公寓市場的發(fā)展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓,若想快速發(fā)展壯大肯定需要金融的支持,但要充分注意到過度金融化可能帶來的風險,并加以控制。
編輯: 陳晶
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