□ 民盟陜西省委會

　　城區(qū)存在的老舊小區(qū)無專業(yè)化物業(yè)管理和服務的問題逐漸凸顯，特別是在疫情面前，表現(xiàn)出無抓手、難應對等問題，給城鎮(zhèn)社區(qū)管理帶來困難，已成為城市管理的新問題。

　　以西部某縣為例，城區(qū)范圍內(nèi)有三個板塊型社區(qū)，共有居民2萬余戶，居民小區(qū)有200個左右，無物業(yè)管理小區(qū)就高達140個左右，占總量的70%以上。無物業(yè)小區(qū)多是上世紀70至90年代單位或企業(yè)自建小區(qū)，但由于產(chǎn)權(quán)單位體制改革、產(chǎn)權(quán)企業(yè)倒閉轉(zhuǎn)制、原有單位職工住戶發(fā)生變化等原因，許多單位、企業(yè)自建小區(qū)基本都處于無主管單位管理狀態(tài)，給小區(qū)管理帶來不便。

　　一、基礎設施落后。由于建造時間早、規(guī)劃設計標準低、配套設施不全，整體布局先天不足，基礎設施嚴重落后：一是小區(qū)道路老化，缺少機動車停車位，部分小區(qū)沒有路燈和庭院燈。二是上下水管網(wǎng)老化，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生。三是小區(qū)沒有專職保安、單元門禁封閉管理，監(jiān)控設施不完善，對進出小區(qū)的人員缺乏有效的管控，存在安全隱患。

　　二、居民流動性大。隨著二手房地產(chǎn)和出租房市場活躍，有些老舊小區(qū)由原來的單位職工居住逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥鈦韯展と藛T租住等，人員流動性大，素質(zhì)參差不齊，參與小區(qū)管理積極性不高，給老舊小區(qū)的管理帶來難度。

　　三、物業(yè)服務管理介入困難。老舊小區(qū)普遍規(guī)模小，大多都是1—2棟樓，房屋多空置，入住率低，且以老年人和租住戶為主要群體;居民有償購買物業(yè)服務意愿兩極分化明顯，缺乏與小區(qū)管理相適應的物業(yè)收費標準。

　　四、缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的管理機制。小區(qū)管理和服務涉及政府各部門、街道、社區(qū)、建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等多個主體，權(quán)利義務關系復雜。目前，社區(qū)承擔了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，由于資金等因素的制約，并不能有效解決無物業(yè)小區(qū)管理和服務中的根本問題。

　　為此建議：

　　一、明確職責，健全機制。按照“重心下移、屬地管理”的原則，成立無物業(yè)小區(qū)工作協(xié)調(diào)領導小組，建立由住建、發(fā)改、民政、執(zhí)法、環(huán)保、司法等職能部門組成的工作協(xié)調(diào)機制。社區(qū)定期收集居民建議，協(xié)調(diào)解決各主體之間物業(yè)管理中的疑難問題，逐步形成“政府負責、部門協(xié)調(diào)、街道組織、社區(qū)落實”的管理格局。

　　二、分類實施，逐步推進。

　　1.按照30%的入住率即可成立小區(qū)業(yè)主委員會，由住建部門牽頭，指導條件成熟的小區(qū)依法成立業(yè)主委員會。

　　2.對不具備成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由街道負責，社區(qū)牽線主導，民政政策指導，推選具有一定組織協(xié)調(diào)能力、熱心公益事業(yè)的社區(qū)能人3—7名組成小區(qū)居民自治小組，落實日常事務處理，協(xié)調(diào)溝通解決問題。

　　3.對居住人員復雜，租住戶較多，難以成立居民自治小組的小區(qū)，可依托街道的非營利性物業(yè)服務機構(gòu)，增設公益性崗位，吸納轄區(qū)黨員、志愿者、就業(yè)困難人員培訓上崗，通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現(xiàn)準物業(yè)管理的市場化運作。

　　三、因地制宜，強化管理。

　　1.已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，把管理權(quán)交給業(yè)主與物業(yè)。小區(qū)業(yè)主委員會或小區(qū)居民自治小組根據(jù)實際，自主選擇合適的物業(yè)公司，確定服務標準和收費標準。

　　2.條件較差，難以請到專業(yè)物業(yè)公司的小區(qū)，可以采取“1+N”的自治管理模式(“1”即小區(qū)居民自治小組，通過“民事民議、民事民商”的方式，討論決定本小區(qū)的日常事務;“N”即包括聘請專業(yè)人員、服務外包、居民互助及引入非營利性物業(yè)服務機構(gòu)等多種方式)充分整合小區(qū)資源，引入市場經(jīng)濟模式籌措資金，通過院內(nèi)泊車抵償服務、廣告投放、便民設施的收入等，彌補資金短缺，確保管理服務到位。

　　3.將距離近、方便集中管理的老舊小區(qū)，連片成立一定規(guī)模的“大”小區(qū)，交由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。