□記者王惠玲

　　住得舒適是人民群眾日益增長的美好生活需求之一。隨著城鎮(zhèn)化速度加快，人們對住宅環(huán)境要求也越來越高。“住宅小區(qū)平均五年就要檢查維修一次，可維修金從哪來、怎么用，這些都是問題。”省政協(xié)委員陳曉莉在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前我省住宅專項維修基金在籌集、管理、使用中還存在一些亟待解決的問題。

　　2017年全省專項維修資金結(jié)余35億元，使用僅0.9億元，使用率不足3%。陳曉莉指出，從制度上創(chuàng)新，才能更好地讓住宅專項維修資金用在刀刃上，讓群眾居住條件有可靠的保障。

　　陳曉莉建議，修訂《陜西省住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》《西安市住宅專項維修資金管理與使用辦法》等相關(guān)規(guī)定，明確維修資金的使用范圍，科學(xué)、規(guī)范、簡化維修資金使用程序。針對房屋漏水、電梯維修等危急情況，建議出臺《西安市房屋專項維修資金緊急使用預(yù)案》，應(yīng)對突發(fā)緊急狀況，確保維修資金的使用快捷便利。

　　據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，在比較突出的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題，這也是老舊小區(qū)管理難度大的深層次原因。陳曉莉?qū)Υ吮硎荆?ldquo;我省老舊小區(qū)住宅樓大部分建于上世紀(jì)八九十年代，沒有繳納維修資金，住戶集資維修困難重重。”她建議，出臺《西安市老舊住宅小區(qū)公共應(yīng)急房屋維修資金使用辦法》，盡快研究制定盤活老舊小區(qū)住宅專項維修資金的辦法，以財政資金為主，系統(tǒng)改善老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施。鼓勵民間資本進(jìn)入老舊小區(qū)維修資金扶持與運營計劃，引導(dǎo)居民補繳物業(yè)專項維修資金，發(fā)揮自我造血功能。

　　小區(qū)公共收益應(yīng)雙方協(xié)商分配

　　□記者吳軍禮

　　“2000年9月，《陜西省物業(yè)管理條例》就已頒布。多年來，物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，需要進(jìn)一步完善《條例》，以適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需要。”8月10日，在省政協(xié)召開的“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會上，省物業(yè)管理協(xié)會會長劉如強在發(fā)言中建議。

　　劉如強說，《條例》規(guī)定存在著諸多問題，概括起來包括未明確各級政府對物業(yè)管理的監(jiān)管職責(zé)、業(yè)主委員會相關(guān)制度有待完善、物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不明確、住宅維修資金使用門檻較高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公共部位和公共設(shè)施收取廣告費等經(jīng)營活動有待規(guī)范。

　　就目前多數(shù)業(yè)主反映的小區(qū)公共部位、公共設(shè)施收益去向不明問題，劉如強表示：“小區(qū)公共部位、公共設(shè)施等都是全體業(yè)主的，物業(yè)公司要利用這些進(jìn)行經(jīng)營活動，就要征得業(yè)主同意。在業(yè)主同意基礎(chǔ)上，雙方應(yīng)建立平等對話機制，然后以簽訂合同等方式就經(jīng)營收益分成進(jìn)行協(xié)商。”

　　在當(dāng)日協(xié)商會上，不少委員建議在公共收益分成上，物業(yè)與業(yè)主應(yīng)該按照三比七的比例進(jìn)行。

　　劉如強則認(rèn)為，政府部門應(yīng)明確利用小區(qū)公共部位、公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營活動需經(jīng)業(yè)主大會同意，并應(yīng)制定公共部位、公共設(shè)施廣告費、停車費的收取管理辦法或指導(dǎo)意見，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益分成提供政策依據(jù)。但至于究竟怎么分成，則不應(yīng)由政府制訂硬性標(biāo)準(zhǔn)。

　　“怎么分成是一種民事關(guān)系，政府出臺意見供兩邊參考，但不宜過度參與。到底是三七分、二八分、四六分還是用別的分法，得看物業(yè)公司付出情況以及與業(yè)主代表的協(xié)商結(jié)果。”劉如強說。

　　用“第三方”破解矛盾糾紛

　　□記者張晶

　　8月10日，在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會上，針對我省“物業(yè)管理究竟難在哪?”這個問題，作為長期關(guān)注城市物業(yè)問題的資深媒體記者——馬虎振直言，《西安市物業(yè)管理條例》第三版條例實施10年，從未處罰過一個物業(yè)公司。

　　他認(rèn)為，有關(guān)部門對開發(fā)商、物業(yè)公司的管理并不嚴(yán)格;小區(qū)太大人太多，業(yè)主們意見很難統(tǒng)一;社區(qū)治理涉及數(shù)十部法律、法規(guī)，普通業(yè)主和基層工作人員很難全面把握;成立業(yè)委會往往伴隨著業(yè)主的共同維權(quán)行動，作為利益對立面，開發(fā)商和物業(yè)公司很難配合。

　　為破解上世紀(jì)80年代修建的大量住宅小區(qū)已過保修期而亟待維保整修，但作為業(yè)主共同治理平臺的業(yè)主大會和業(yè)委會卻呼之難出，以及業(yè)主大會召開難，業(yè)委會產(chǎn)生難、換屆難、履職難這一普遍現(xiàn)象，2017年12月，華商報曾組織業(yè)委會主任、業(yè)主、專家等9人去杭州考察學(xué)習(xí)。馬虎振說：“大家認(rèn)為杭州最大的亮點就是既有民間的‘第三方’，又有官方的‘三方辦’。”

　　馬虎振認(rèn)為，破解上述這些“難”，杭州的成功經(jīng)驗值得借鑒。

　　首先是有民間“第三方”。馬虎振說，這些民間“第三方”機構(gòu)把召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會的整個過程進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化梳理，變成一套可復(fù)制、可操作的流程。它是一個完全獨立的機構(gòu)，和物業(yè)公司和小區(qū)的業(yè)主都沒有關(guān)系。“第三方”進(jìn)行有償服務(wù)，根據(jù)所有的法律法規(guī)把涉及的東西都標(biāo)準(zhǔn)化，有自己的電子投票系統(tǒng)，有物業(yè)管理方面的專家，對物業(yè)服務(wù)的事情非常專業(yè)。

　　更值得一提的是官方的“三方辦”。馬虎振舉例，2017年8月，杭州市拱墅區(qū)率先成立了住宅小區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理三方協(xié)同治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，簡稱區(qū)“三方辦”，10個街道分別成立對應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室。“目的就是要把三張皮捏在一起，加強對居委會、業(yè)委會、物業(yè)三方的組織協(xié)調(diào)。這項工作有個核心，就是黨建工作。

　　馬虎振介紹，拱墅區(qū)所有社區(qū)都在物業(yè)公司和業(yè)委會中建立了黨支部，充分發(fā)揮黨員的骨干作用。“三方辦”還建立起相應(yīng)機制，如每月開一次聯(lián)席會議，領(lǐng)導(dǎo)小組所有成員單位都要參加;和法院定期開會，了解物業(yè)涉訴案件比較集中的問題以尋找工作重點;成立區(qū)級物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，哪個小區(qū)有問題就從專門智庫中抽人去幫助調(diào)解;成立全區(qū)業(yè)委會主任聯(lián)誼會，對業(yè)委會主任進(jìn)行培訓(xùn)，提升他們的業(yè)務(wù)水平和解決實際問題的能力。

　　“‘第三方’的核心，就是用更專業(yè)的工作方法，做好物業(yè)服務(wù)工作。”馬虎振最后總結(jié)道。

　　“多位一體”共管小區(qū)

　　□記者李欣怡

　　8月10日，省政協(xié)召開“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會。記者采訪省政協(xié)委員、陜西法智律師事務(wù)所主任雷西萍時，她說，在這條改革路上需要努力做的事還有很多。近期，通過走訪調(diào)研我省多家小區(qū)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會在履職過程中還存在積極性不高、專業(yè)性不足等突出問題。

　　為此，雷西萍建議，第一，要明確業(yè)委會的責(zé)任，鼓勵小區(qū)內(nèi)黨員參加，交叉任職，互相監(jiān)督。在實際工作中，各業(yè)委會應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合本區(qū)實際細(xì)化責(zé)任清單，切實代表業(yè)主大會行使好權(quán)利和義務(wù)。第二，簡化程序，建立電子投票表決系統(tǒng)，解決業(yè)主大會決策難問題，簡化業(yè)委會的申請辦理流程，解決業(yè)委會成立難的問題。第三，物業(yè)公司、居委會、業(yè)主、業(yè)委會要各司其職，共建和諧居住環(huán)境。第四，業(yè)委會委員應(yīng)以補貼、津貼等形式獲取一定報酬,激發(fā)他們的工作積極性。在提倡小區(qū)業(yè)主自治的前提下,還可聘請“執(zhí)行秘書”。業(yè)委會負(fù)責(zé)決議,由專業(yè)的“執(zhí)行秘書”去處理具體事務(wù)性工作。要推行業(yè)主、物業(yè)公司、執(zhí)行秘書、業(yè)委會委員“多位一體”建設(shè)，優(yōu)化各方資源，形成合力，共同管理小區(qū)。

　　建議開展老舊小區(qū)改造提升專項行動

　　□首席記者李榮

　　“要將老舊小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)做民心工程、德政工程抓緊抓好。”8月10日，在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會上，省政協(xié)委員、安康市婦女聯(lián)合會主席邱祖鳳在發(fā)言時直奔主題。

　　今年5月，邱祖鳳隨省政協(xié)考察組到廣州、深圳、福州、廈門實地考察物業(yè)服務(wù)管理工作。返回安康后，她又在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了調(diào)研。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我省大部分老舊小區(qū)建設(shè)于上世紀(jì)80、90年代，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護(hù)難度大;物業(yè)費收繳率低，物業(yè)服務(wù)水平不高;業(yè)主委員會流于形式，業(yè)主訴求渠道不暢;住宅專項維修資金管理制度不健全，基礎(chǔ)設(shè)施難以改善等問題。

　　“我省應(yīng)開展為期三年的老舊小區(qū)改造和提升的專項行動，改善人民群眾居住環(huán)境。”邱祖鳳建議，要明確老舊小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任，探索建立政府統(tǒng)籌組織，社區(qū)具體實施、居民全程參與的工作機制;政府應(yīng)安排專項資金或按照“政府獎補+原產(chǎn)權(quán)單位出資+水電氣暖訊企業(yè)資金+居民自籌+公益收益補充”等形式籌措改造資金，有計劃地對老舊小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行全面改善，重點對小區(qū)道路房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控設(shè)備、保安門、綠化配置、停車位劃線等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造或提升，與大市政和整體布局相適應(yīng)。

　　她同時建議，政府要科學(xué)合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，將未納入物業(yè)管理區(qū)域的房屋一并列入臨近物業(yè)管理小區(qū)，便于物業(yè)公司入駐接管，鼓勵物業(yè)公司入駐無人管理的老舊小區(qū)，規(guī)范無人管理老舊小區(qū)住宅專項維修基金的管理;要制定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立矛盾爭議化解和糾紛處理工作機制，制定和完善物業(yè)應(yīng)急管理機制，為廣大居民提供更便捷、更有效的服務(wù)。

　　厘清管理責(zé)任加強有效監(jiān)管

　　□記者王惠玲

　　“當(dāng)前物業(yè)管理已經(jīng)成為社會綜合性管理服務(wù)和城市管理的重要組成部分，也是社會輿論關(guān)注的熱點問題。”在省政協(xié)“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商會上，省住建廳原巡視員張孝成表示，只有厘清責(zé)任、加強監(jiān)管，才能更好地提升物業(yè)服務(wù)管理水平。

　　張孝成長期關(guān)注媒體曝光的各類物業(yè)問題。“關(guān)于生活必不可少的水、電、氣問題尤為突出。”他認(rèn)為，由于供水、供電、供氣、供暖的價格未落實《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)投訴較多，影響到居民居住質(zhì)量和社會穩(wěn)定。

　　“目前的物業(yè)管理工作雖屬建設(shè)部門牽頭管理，但在實際管理中涉及多個職能部門，憑建設(shè)部門一家難以協(xié)調(diào)各職能部門。”張孝成建議，落實各職能部門管理職責(zé)清單，明確區(qū)(縣)人民政府主要負(fù)責(zé)，特別是街辦、社區(qū)的職責(zé)，建立各部門共同參與的有效管理模式;強化街辦、社區(qū)物業(yè)管理職能和人員配置，加強對人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，發(fā)揮好他們的作用;實施業(yè)主自治和社區(qū)共治，落實中央加強基層組織建設(shè)的文件精神，讓社區(qū)“兩委”成員與業(yè)主委員會成員“雙向進(jìn)入、交叉任職”，可嘗試讓社區(qū)“兩委”成員擔(dān)任業(yè)主委員會主任，業(yè)主委員會其他成員由業(yè)主產(chǎn)生，搭建好政府了解社區(qū)民意的渠道，加強有效監(jiān)督提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　本版照片由記者張晶攝