上半年的西安一房難求，二手房業(yè)主更是漫天要價，誰知，近期，在經(jīng)歷上半年的連續(xù)瘋漲之后，西安二手房市場卻突然顯出疲態(tài)，房源量明顯增加，而需求則大幅下滑，成交量更是銳減，不同區(qū)域價格也出現(xiàn)不同程度的松動。

　　“業(yè)主急售房”房源增加，讓價空間可達5%-10%

　　“精裝兩室，帶師大附小指標，業(yè)主急售，120萬。”西安市西灃路一家房產(chǎn)中介的工作人員介紹，這樣的房子若是放到上半年能賣到130萬，而且還不一定有房。

　　“這房子沒有問題啊，是房東正常出售，只不過賣的比較急。”在這位工作人員操作的電腦上，華商報記者看到附近的房源掛牌價不等，每平大約在一萬五到兩萬之間，“有些房子雖然掛牌價高，但也有一定議價空間，價格還可以再談。”

　　新房搶不到，二手房買不起，這可謂上半年西安房地產(chǎn)市場的兩大奇觀。不過，上周在走訪全市多個區(qū)域后，華商報記者發(fā)現(xiàn)，最近西安二手房市場開始上演反轉(zhuǎn)劇情，一些急于出手的業(yè)主無力維持強勢地位，看似堅挺的房價已經(jīng)開始松動。

　　西安市東元路一處中介門店的工作人員給華商報記者介紹說，手頭的確有降價出售的房源。像附近50㎡左右的電梯房，房產(chǎn)證等手續(xù)齊全的話，前幾個月報價都在60萬以上，現(xiàn)在碰到誠心想買的有業(yè)主58萬就愿出手，而且這個價格還是可以貸款的。

　　趙利偉在房產(chǎn)中介從業(yè)多年。他表示，現(xiàn)在二手房的議價空間明顯比上半年大，只要買家誠心要，多數(shù)房主都愿意讓價。一般來說，根據(jù)付款方式不同，協(xié)商的優(yōu)惠不太一樣，一次性付款因為房主可以盡快拿到房款，讓價空間要高于貸款交易。

　　“其實愿不愿意降價主要是看買賣雙方的態(tài)度。”瑪雅房屋草場坡店店東李周生表示，最近下調(diào)二手房報價的現(xiàn)象有所增加，但多數(shù)是在總價基礎上試探性降2、3萬。當然，也碰到過業(yè)主急著出手、買主愿意一次性付款而直降10萬，但這種情況相對少見。

　　從西安一些二手房平臺發(fā)布的銷售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現(xiàn)，而這在上半年一房難求、價格居高不下之時很難見到。有業(yè)內(nèi)人士介紹，為了迅速成交，有部分賣家選擇了主動讓價，讓價空間約在5%-10%。

　　二手房不好賣，有中介門店買賣業(yè)務下滑達80%以上

　　西安市高新路是學區(qū)房比較集中的區(qū)域，置業(yè)需求一直比較旺盛。在該路段一家中介門店，華商報記者注意到，櫥窗內(nèi)的樓盤信息表，已有好幾處房源被人工涂改降價，云頂園一套房子，從225萬降到了220萬。中介負責人介紹，以往價格一直居高不下的學區(qū)房，最近也出現(xiàn)了業(yè)主求售下調(diào)掛牌價的情形，“帶電梯的二手房基本在兩萬二到兩萬五左右，有些比之前便宜了一、兩千元。”

　　華商報記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安樓市二手房降價情況已不屬個案。不只是主城區(qū)，像曲江這樣的區(qū)域，部分二手房報價也有松動。該區(qū)一中介機構的工作人員告訴華商報記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來掛牌價下降數(shù)萬元不等;南湖周邊甚至有降了30萬的，當然這種房子是大平層，原本總價就很高。

　　21世紀不動產(chǎn)高新路店負責人張東告訴記者，上半年市場最火的時候，跳漲現(xiàn)象很多，一次就漲好幾萬。最近隨意報價少了，這和房源掛牌時間變長，交易量萎縮有不小關系。

　　在走訪中，華商報記者注意到，不管是友誼路、長安路等老城區(qū)，還是太元路、鳳城二路、雁南三路這些次新房較多的片區(qū)，不少房產(chǎn)中介都顯得比較冷清。在胡家廟附近一家中介門店，張姓工作人員介紹，近兩個月的二手房買賣業(yè)務不及四、五月份，當時他和同事每天“要么在忙著接待客戶，要么就在帶看房的路上”，幾乎都沒有休息時間。有的買家看好房子直接在房子里談價，然后就回店里交定金，就怕業(yè)主坐地起價。但是近兩個月以來，不光成交少，看房的人也少了，“大多時候都是在店里打電話給客戶或者‘開發(fā)’房源。”

　　據(jù)房天下二手房匯總的市場數(shù)據(jù)顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套，直到6月份開始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產(chǎn)評估公司負責人介紹說，最近幾個月二手房成交量減少，一部分房源存在有價無市的狀態(tài)。

　　曲江某中介的工作人員告訴華商報記者，他已經(jīng)有兩個月沒有開單了，店里平均每天客戶接待量也就七八個，許多客戶也是只看不買，最后成交的更是屈指可數(shù)。

　　二手房交易量萎縮之后，租賃業(yè)務又重新成為各中介公司的主攻方向。“如今二手房成交量下滑，中介公司的業(yè)務方向發(fā)生變化，雖然租單傭金遠不及買賣收入，可撿到籃子都是菜啊。”某品牌中介負責人告訴記者，與3-5月份的火爆期相比，西安有些中介門店近期二手房買賣業(yè)務下滑已達到80%以上。

　　觀望源于不確定預期，“滿二滿三”后二手房掛牌量增加

　　“看到一套之前要135萬的房子，現(xiàn)在降到125萬還沒賣出去。單價確實是降了，但總價還是高，我想看看年底前是不是還能降。”陳先生留意昆明路一套二手房已有三個月，他覺得這套“直降10萬”的房子還是太貴，畢竟在一年前，這個小區(qū)的房價只有現(xiàn)在的一半。

　　二手房成交周期拉長，觀望的其實不只是購房者，還有一些賣房者。“有一位客戶開始掛的是140萬，這兩天剛把價格調(diào)到135萬，有幾個人來看房，但是他們出的價格不太滿意，房主索性就先掛著，有合適價格再賣。”鳳城五路一位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，還有一部分業(yè)主雖然感到市場遇冷、房子不太好賣了，但是他們套現(xiàn)的需求并不強烈，還想看看房價是否還有上漲的可能，因此也就不急著出售。

　　房產(chǎn)中介人士楊鑫認為，目前西安二手房市場供需雙方心態(tài)微妙，買房的期望降價，不著急賣房的業(yè)主，則放出房源試探市場行情，“其實是一種對后市不確定的心態(tài)博弈。”

　　西安經(jīng)紀人協(xié)會會長邵濤表示，近期二手房降溫源于“滿二滿三”新政實施后，市面上掛牌量大幅增加，可選房源多了，供應超過需求，買賣雙方的議價位置也就發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　今年西安出臺的6.24新政，將此前二手房交易“滿二滿五”的政策要求，放寬至“滿二滿三”，邵濤認為，相當于西安符合條件、可供出售的二手房增加了兩年的供應量。

　　從諸葛找房的數(shù)據(jù)看，西安二手房掛牌量從6月份開始就逐漸增加，最近3個月已有多次單周掛牌量超過3萬套。有業(yè)內(nèi)人士估算，近期西安二手房掛牌量明顯增加，平均一套房子的成交周期在1個月以上，“掛牌即售”的場面幾乎絕跡。高價的“天花板”也有顯現(xiàn)跡象。據(jù)中國房價行情平臺統(tǒng)計，8月份西安二手房掛牌均價比7月份出現(xiàn)小幅回落。

　　獨立地產(chǎn)評論人李連源表示，樓市一旦交易驟減就可能帶來觀望，尤其是在定價隨機性較強的二手房市場，如果買賣雙方的心態(tài)發(fā)生變化，此前由高預期支撐起來的房價也更容易形成波動。

　　全國多城二手房市場降溫，西安“量價”低位運行概率大

　　有觀點認為，在新房被限購限價的時候，二手房恐怕才是最真實的市場。

　　盡管全國很多搖號買房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過“成千上萬人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場，其中有多少屬于真正的剛需誰也不敢打包票。當市場利空因素增多，二手房成交量下滑、降價出售的時候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗。

　　在北京及其他重點城市，最近也出現(xiàn)了二手房降溫的勢頭。消息顯示，北京二手房市場客源端成交周期達79.3天，已是2012年以來最高;剛剛過去的8月份，廣州二手房成交宗數(shù)環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個月下滑;深圳在7月31日再度升級了樓市調(diào)控，二手房均價在7個月以來第一次出現(xiàn)下滑;青島二手房交易量連降5個月，并在8月份出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷量卻出現(xiàn)了連續(xù)三個月下跌。

　　地產(chǎn)評論人士王建紅對華商報記者表示，“堅決遏制房價上漲”的重申，房地產(chǎn)市場的預期也在隨之調(diào)整，預期是人們對未來經(jīng)濟變量的一種估計，對買房等經(jīng)濟行為有重要影響。對于購房者而言，高企的房價帶來相對購買力不足，加上不斷上調(diào)的房貸利率，也讓一些潛在購房者的觀望態(tài)度更加明顯。所以不少城市的二手房市場回落，這是預料之中的事。

　　“西安二手房價格此前在快速上漲中也存在非理性因素。”王建紅表示，原因是今年春季新房供不應求、搖號買房門檻提高，很多人在購買新房無望的情況下轉(zhuǎn)向二手房市場。這種非理性上漲，如果沒有持續(xù)的需求來支撐的話，顯然不能長久。隨著西安房源大幅增加、市場緊張情緒消除，二手房市場的降溫成為大勢所趨。

　　邵濤表示，近期西安二手房成交量回落、掛牌價出現(xiàn)松動是市場理性回歸，加上新房入市的預期影響，交易量和價格還可能在相對低位運行，很難再出現(xiàn)“金三銀四”時的火爆場面。

　　一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產(chǎn)購買力面臨挑戰(zhàn)

　　每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現(xiàn)金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時，在價格上更有優(yōu)勢的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

　　據(jù)克而瑞機構監(jiān)測，在剛剛過去的兩周時間里，西安有10個項目開盤，但實現(xiàn)100%去化僅有3個，剩下的項目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項目推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開信息看，未來一段時間，西安新房供應量還會呈現(xiàn)增加趨勢。邵濤表示，如果新房房源的價格優(yōu)勢明顯，難免就會形成二手房市場被分流的局面。

　　此前，西安部分區(qū)域的一、二手房價格倒掛明顯。在王建紅看來，一、二手房的倒掛現(xiàn)象可能會縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房價格由開發(fā)商定價，再經(jīng)過物價部門控制、確認、備案;二手房主要是賣方報價、買房議價，決定成交價格的因素較多，市場需求旺盛價格自然上漲，市場需求萎靡價格自然下跌。在未來一段時期，二手房價格將向自身實質(zhì)價值回歸，市場可能出現(xiàn)分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購房需求的前提下，市場后續(xù)購買力面臨一定挑戰(zhàn)。 華商報記者 李程 黃濤