今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)成交量繼續(xù)走高，流拍增加、溢價(jià)率回落，卻預(yù)示著房企的拿地邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　全國(guó)土地流拍數(shù)量超過(guò)去年全年

　　房地產(chǎn)降溫的傳聞，似乎正傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2219元/㎡，同比下滑8%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)3881元/㎡，同比下滑6%。與此同時(shí)，土地平均溢價(jià)率為16%，較去年同期下降17個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地平均溢價(jià)率為18%。同比下降21個(gè)百分點(diǎn)。

　　該研究院認(rèn)為，隨著調(diào)控政策的深化鞏固，房企拿地趨于理性，因此全國(guó)土地市場(chǎng)樓面均價(jià)及溢價(jià)率整體出現(xiàn)下滑。同時(shí)在土拍條件嚴(yán)苛、房企資金壓力加大等因素影響下，土地流拍數(shù)量也顯著增加。今年前三季度，300城共流拍446宗住宅用地，總量上超過(guò)去年全年;總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)㎡，約是去年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

　　流拍現(xiàn)象增加、溢價(jià)率回落，是否說(shuō)明土地市場(chǎng)的熱度已發(fā)生逆轉(zhuǎn)?易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，與去年相比，今年以來(lái)土地市場(chǎng)的確有所降溫，但成交總量仍然很大。部分城市地塊難成交、溢價(jià)率下降的現(xiàn)象，還要考慮地方政府在土地出讓中設(shè)置的如限價(jià)房、自持等條件，加上土地起拍價(jià)較高，也影響了房企拿地意愿。

　　今年前9個(gè)月，全國(guó)300城共成交土地17820宗，同比增加12%;成交面積73993萬(wàn)㎡，同比增加19%。其中住宅用地5682宗，同比增加13%;成交面積27842萬(wàn)㎡，同比增加23%。

　　西安1-9月土地出讓金增至445.2億元

　　今年以來(lái)，杭州土地供應(yīng)量同比走高，助推成交量和出讓金收入上揚(yáng)。前三季度，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹂傤~逾2273億元，位居各城市首位。除了杭州，土地出讓金超過(guò)千億元的還有上海。北京、佛山、鄭州、成都等12個(gè)城市前三季度出讓金超過(guò)500億元。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，西安1-9月土地出讓金總額445.2億元，同比去年增加37%。與去年同期相比，西安土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。不過(guò)在最近一段時(shí)間，多塊土地出現(xiàn)了底價(jià)成交的情形。在溢價(jià)競(jìng)拍的地塊中，無(wú)論是成交價(jià)格還是溢價(jià)情況都比上半年有所回落。此外，繼8月份出現(xiàn)兩宗流拍地塊之后，9月份浐灞也有一宗商業(yè)用地交易中止。

　　地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅認(rèn)為，土拍結(jié)果的分化反映出開發(fā)商拿地趨于理性。融資難度增加不再支持大量舉債去競(jìng)拍土地，但規(guī)模發(fā)展和土儲(chǔ)需求又會(huì)引導(dǎo)房企將資金投向更具性價(jià)比的地塊。從近期房企土地補(bǔ)貨力度來(lái)看，熱點(diǎn)地塊仍然會(huì)吸引多家企業(yè)參與競(jìng)拍。

　　也有行業(yè)人士認(rèn)為，土地出讓一直是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。因此在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，土地市場(chǎng)的調(diào)整將可能對(duì)不同城市的土地出讓收入產(chǎn)生影響。