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央行降準 樓市解渴?

2018-10-11 16:49:19  來源:北京商報  


[摘要]作為資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)也高度密切關(guān)注本輪降準給樓市帶來的影響。此前長期處于緊縮狀態(tài)下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力。...

  原標題:央行降準 樓市解渴?

  10月7日,央行宣布降準。作為資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)也高度密切關(guān)注本輪降準給樓市帶來的影響。此前長期處于緊縮狀態(tài)下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力。

  業(yè)內(nèi)人士認為,本輪降準將起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟的作用。同時降準無疑給地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出了積極信號。降準將有利于降低房企的貸款成本,從而提高開工量,減少土地流拍流標現(xiàn)象;降準或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加;另外,對一些地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù),如長租公寓、集體用地建設(shè)等貸款融資都有積極作用。

  地產(chǎn)或間接受益

  10月7日,央行宣布自10月15日起,下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,置換約4500億元MLF,并釋放7500億元增量資金。央行相關(guān)負責人表示,此次降準的主要目的是優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場的流動性結(jié)構(gòu),增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力。

  此前4月17日,央行已進行過一次降準置換MLF,釋放了4000億元增量資金。對此,外界預(yù)測算上本輪更大規(guī)模的降準,貨幣政策可能有松動跡象。

  對此,央行相關(guān)負責人表示,再次降準置換MLF并不意味著貨幣政策取向發(fā)生改變,穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。本次降準仍屬于定向調(diào)控,降準釋放的部分資金用于償還中期借貸便利,屬于兩種流動性調(diào)節(jié)工具的替代,而余下資金則與10月中下旬的稅期形成對沖,因此,在優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)的同時,銀行體系流動性的總量基本沒有變化。

  一位財經(jīng)人士分析表示,穩(wěn)健中性的貨幣政策,意味著不搞大水漫灌,央行這一輪降準目標是保證市場的流動性,精準向?qū)嶓w經(jīng)濟注水,目標不是樓市、股市。只要房地產(chǎn)市場調(diào)控不松,央行降準預(yù)計對房地產(chǎn)市場的影響非常有限,房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)做好過冬的準備。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,此次降準不是貨幣政策的全面轉(zhuǎn)向,還需要繼續(xù)看后續(xù),但樓市必然有所獲益。

  “按照以往的經(jīng)驗,樓市依然會獲益。”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進分析,此前每一次降準,無論是直接還是間接,樓市都會有較為積極的反應(yīng)。本次降準的宏觀背景,是實體經(jīng)濟增速的進一步放緩。同時,房地產(chǎn)市場已經(jīng)得到基本控制。

  緩解無錢拿地

  和碩地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,降準有利于流動性的寬松,對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說,將形成一定的支撐,有助于穩(wěn)定樓市,提高開工量,減少各地頻出的土地流拍流標現(xiàn)象。

  資料顯示,一段時間內(nèi),房企拿地的積極性有所減弱。

  據(jù)統(tǒng)計,2018年1-8月,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化,加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力不斷加大,房企拿地更加理性,部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。

  相關(guān)機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示,2018年1-8月,全國300城共推出各類用地18468宗,流拍890宗地塊,占推出土地宗數(shù)的4.8%,較2017年上升1.2個百分點。

  北京土地市場也表現(xiàn)不盡如人意。據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù),2018年上半年,北京土地供應(yīng)合計17宗,供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米;土地成交合計31宗,成交建設(shè)用地面積總計為262.88萬平方米。與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比,土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%,供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%;土地成交數(shù)量減少36.73%,成交建設(shè)用地面積減少22.86%。

  業(yè)內(nèi)人士分析,成交下滑與供應(yīng)有關(guān),但開發(fā)商拿地預(yù)期下降也是事實。

  全國范圍內(nèi),包括融創(chuàng)、恒大、泰禾在內(nèi)的眾多千億房企在今年前9個月拿地數(shù)量都有明顯下滑。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示,恒大戰(zhàn)略正在從三高一低向三低一高模式轉(zhuǎn)變,其中最主要的核心就是降負債。恒大今年上半年負債率大幅下降的原因之一,就是得益于企業(yè)在土地儲備的擴張速度上有所降低。

  融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也公開表示,房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險便是在于買貴了地。融創(chuàng)避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

  今年上半年,拿地排行榜單排名前十名開發(fā)商中,國企央企占比達到一半,這在以前并不多見。這得益于貨幣趨緊的背景下,國企融資成本和渠道優(yōu)勢的同時,也反襯出市場整體的資金壓力。

  “房企拿地謹慎與資金緊張直接相關(guān)”,嚴躍進表示,降準后將有效降低企業(yè)的貸款成本,對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的,有助于企業(yè)獲得新資金來源。

  房企仍舊為錢所困

  本輪降準目標并非“救市”,說“穩(wěn)市”還差不多。相關(guān)人士指出,對于房企而言,短期內(nèi)借助外來資金迅速改善趨緊的資金狀況難度依舊很大,開發(fā)商仍需“自救”。

  實際上,加速回款已是當前房企的共識。開發(fā)商包括品牌房企在內(nèi),全國范圍內(nèi)房企打折促銷政策不絕于耳。北京樓市上,國慶期間包括萬科、城建、恒大均推出“多盤聯(lián)動”價格優(yōu)惠活動,北京市場上,單個樓盤的優(yōu)惠促銷更是不勝枚舉。

  其中,部分城市的樓盤甚至打出了7折左右的“深折”,一些城市房價整體下探趨勢開始顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,如果市場依舊沒有回暖跡象,預(yù)計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現(xiàn),即便當前各地已有因樓盤降價而引發(fā)維權(quán)的情況出現(xiàn)。

  此外,為改善資金狀況,一些房企在內(nèi)地A股上市日益困難的情況下,眾多中小房企爭相赴港尋求上市。9月,恒達集團、銀城國際、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前,今年以來已有8家房企開啟赴港上市計劃。但這些房企也將面對港股普遍對內(nèi)房企估值并不理想的現(xiàn)實。

  另一些房企則在年內(nèi)尋求發(fā)行超短期融資券。據(jù)不完全統(tǒng)計,8-9月內(nèi)就有江蘇中南建設(shè)、富力地產(chǎn)、華夏幸福等多家品牌房企發(fā)布公告稱,擬發(fā)行或發(fā)行25億-100億元不同規(guī)模的超短期融資券。

  業(yè)內(nèi)人士分析,此類債券優(yōu)勢是到賬快,缺點則是還款周期短,一般還款期為270天。如果不是為應(yīng)急,并非最佳選擇。

  有專家分析,當前三四線城市受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響已開始回落;地產(chǎn)調(diào)控趨嚴以及銀行信貸控制影響,部分二線城市房地產(chǎn)市場加快回落;一線城市房地產(chǎn)保持價格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。

  面對當前的局面,萬科甚至喊出“活下去”的口號。以萬科為代表的房企把回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。截至目前,萬科年內(nèi)6300億元回款目標完成尚未過半。

  隨著融資環(huán)境日益收窄,高度依賴資金支持的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)顯得形勢嚴峻。降準未來對地產(chǎn)行業(yè)的影響絕非普惠,收益的仍是那些有規(guī)模有實力的大品牌企業(yè)。郭毅認為,資金仍將向龍頭房企集中,“強者恒強”的局面會得到強化。

  “降準以后,或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加。同時,降準將帶來長租公寓項目、農(nóng)村集體建設(shè)用地等地產(chǎn)周邊創(chuàng)新業(yè)務(wù)的利好。”嚴躍進如是表示。

編輯: 張潔

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