歷經(jīng)3年多的房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)顯現(xiàn)出一些頹勢(shì)。

　　從9月中旬開(kāi)始，久違的打折促銷活動(dòng)開(kāi)始在各地零星出現(xiàn)，而到了國(guó)慶假期，這一現(xiàn)象迅速擴(kuò)大。但購(gòu)房者并不買賬，觀望情緒日益濃厚，一些城市的房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示出疲軟態(tài)勢(shì)。

　　專家認(rèn)為，2018年樓市出現(xiàn)了沖高回落跡象，打折或降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到線再到面擴(kuò)散。未來(lái)幾年，不同類型城市的市場(chǎng)走勢(shì)也將分化。

　　量?jī)r(jià)齊走低 國(guó)慶市場(chǎng)表現(xiàn)平平

　　6萬(wàn)抵8萬(wàn)、首付可分期、贈(zèng)送價(jià)值10萬(wàn)元的車位，這是位于河北涿州、緊鄰北京的某網(wǎng)紅樓盤近期推出的優(yōu)惠活動(dòng)，即便如此，國(guó)慶7天假期，這一項(xiàng)目的去化效果也并不理想。與其同屬涿州其他幾個(gè)樓盤也有力度不一的優(yōu)惠活動(dòng)，此前沉寂的首付分期，也在多個(gè)樓盤出現(xiàn)。

　　由于嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)十分沉寂。易居研究院此前的報(bào)告顯示，不管是房?jī)r(jià)下跌幅度還是庫(kù)存規(guī)模，大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環(huán)京城市都排在各城市前列。

　　房?jī)r(jià)下跌在不少城市都已經(jīng)出現(xiàn)。住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組142個(gè)城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)快報(bào)顯示，與8月相比，2018年9月，一線城市、準(zhǔn)一線城市及二線城市房?jī)r(jià)均有所下降，“金九銀十”的“金九”基本落空。

　　上述報(bào)告稱，9月份一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.27%，準(zhǔn)一線城市環(huán)比下跌0.345%，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.506%，三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.177%。不過(guò)，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)整的情況，中金公司最新的研報(bào)認(rèn)為，9月房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)普遍下降，核心城市的核心區(qū)域房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的多為前期房?jī)r(jià)漲幅較大的非核心區(qū)域。

　　從成交量來(lái)看，中原地產(chǎn)研究中心稱，今年1~9月，熱點(diǎn)一二線城市的新建住宅成交量出現(xiàn)了明顯的同比下調(diào)，下降了6.7%。9月份，有超過(guò)6成城市的交易量同比下調(diào)，樓市“金九”成色不足。

　　對(duì)于國(guó)慶期間全國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但逐漸出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。國(guó)慶假期期間，北京、上海、廣州、深圳的新建住宅網(wǎng)簽量分別為235套、645套、656套、226套。整體來(lái)看，與2017年同期相比，今年的交易量有漲有跌，一線城市延續(xù)了超過(guò)一年的低迷成交量。

　　“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，加上國(guó)慶節(jié)期間有很多城市的網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，導(dǎo)致數(shù)據(jù)缺失，但從最近的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，部分城市樓市降溫已經(jīng)出現(xiàn)。尤其是個(gè)別城市，還出現(xiàn)了因?yàn)榻祪r(jià)而打砸售樓處的現(xiàn)象。”張大偉說(shuō)。

　　臨近年底，在業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力下，房企打折促銷活動(dòng)在全國(guó)展開(kāi)。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市，目前已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企推出打折促銷活動(dòng)，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和更多項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。“以價(jià)換量”項(xiàng)目越來(lái)越多，成交量保持相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)更為明顯。

　　市場(chǎng)信心消散 樓市走勢(shì)將分化

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，向來(lái)都是“買漲不買跌”，一旦降價(jià)成規(guī)模地出現(xiàn)，勢(shì)必影響購(gòu)房者的信心，觀望情緒將有所增加。

　　山東的郭先生近期打算在濟(jì)南買房，但從9月下旬開(kāi)始，他在網(wǎng)上陸續(xù)看到一些樓盤主動(dòng)降價(jià)的消息，有的樓盤甚至有高達(dá)數(shù)千元的降幅。雖然郭先生對(duì)這些信息將信將疑，但也覺(jué)得可以慢慢看房，不著急入手。

　　與郭先生一樣，購(gòu)房人心態(tài)的變化并非個(gè)例。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)顯示，購(gòu)房者信心指數(shù)為92.8，環(huán)比下降5.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.9%，環(huán)比下降2.3%。張大偉稱，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈，而情緒會(huì)傳染，一旦預(yù)期心態(tài)崩了，市場(chǎng)的變化速度可能非?？臁?/p>

　　“多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)沖高回落，房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始從點(diǎn)蔓延到區(qū)域，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)逐漸下行，購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)走高。”張大偉表示，熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣不完”的時(shí)代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫(kù)存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。

　　張大偉稱，最近大量房企都開(kāi)始打折促銷、加速回款，在這種情況下，打折或降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到線再擴(kuò)散到面。

　　在國(guó)慶長(zhǎng)假最后一天，央行發(fā)布了年內(nèi)第四次降準(zhǔn)。但58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，此次降準(zhǔn)維持了定向發(fā)放的方式，依舊會(huì)嚴(yán)防資金進(jìn)入樓市，但不排除會(huì)有部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)樓市產(chǎn)生利好影響。不過(guò)，四季度房企的資金層面壓力依然較大，降準(zhǔn)對(duì)于房企融資的利好相對(duì)有限。

　　未來(lái)幾年，面對(duì)國(guó)內(nèi)外環(huán)境的變化，不同類型城市的樓市表現(xiàn)或?qū)⒉槐M相同。同策研究院發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，由于人口流入量大、當(dāng)前需求被壓制，未來(lái)會(huì)對(duì)一線、強(qiáng)二線城市市場(chǎng)形成支撐，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)跌，2019年量升，2020年價(jià)格上漲，但漲價(jià)空間有限;弱二線城市在2018年量縮價(jià)漲，2019年量穩(wěn)，2020年價(jià)格下跌，但幅度有限。

　　同策研究院判斷，在2019~2020年，三四線城市市場(chǎng)趨勢(shì)分化，一線城市實(shí)行限購(gòu)政策后，需求外溢，都市圈內(nèi)三四線城市跟隨上漲，但調(diào)控政策執(zhí)行較早、樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，未來(lái)趨勢(shì)與強(qiáng)二線城市類似;其他三四線城市目前處于上升期，盡管棚改工作進(jìn)入后半場(chǎng)，未來(lái)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。