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從“實物分房”到“商品化” 再到“租售并舉”

2018-10-24 10:24:06  來源:證券日報  


[摘要] “毫不夸張地說,綠地集團的發(fā)展幾乎是一部企業(yè)版的中國革命史。”談及改革開放以來房地產行業(yè)的發(fā)展與變化,綠地集團董事長張玉良如是感慨。...

  原標題:從“實物分房”到“商品化”再到“租售并舉”

  “毫不夸張地說,綠地集團的發(fā)展幾乎是一部企業(yè)版的中國革命史。”談及改革開放以來房地產行業(yè)的發(fā)展與變化,綠地集團董事長張玉良如是感慨。

  作為改革開放與時俱進的產物之一,我國住房制度改革已經走過整整40年時間。從最初的筒子樓到保障房,再到如今的商品房以及公租房、共有產權房等,可以說,住房制度改革和房地產行業(yè)變化所帶來的影響和意義,是全方位且具有歷史性意義的。

  實物分房被全面叫停

  房地產業(yè)收獲“黃金十年”

  回顧中國房地產行業(yè)走過的40年,一個尤為重要的時間節(jié)點出現(xiàn)在1998年。

  作為一名房改的親身經歷者,北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司副總經理彭松對《證券日報》記者介紹,在1998年之前,職工主要是依靠單位的福利分房,房屋的大小、產品形式與工作年限以及崗位級別等相掛鉤。“雖然1998年之前也提出要變住房實物分配為貨幣分配,并出臺了一系列綜合配套文件,但整體而言,推進的速度依然偏慢。不過,自1998年新政出臺后,這一情況被徹底改變。”

  1998年7月份,《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)正式落地,由此,中國城鎮(zhèn)住房制度迎來了一次根本性的轉變,實物分房被全面叫停,住房分配貨幣化開始走向舞臺。同時,中央首次提出要建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。其中,包括調整住房投資結構、重點發(fā)展經濟適用住房,以及發(fā)放住房補貼等。

  “雖然綠城集團成立之初有一個特殊使命——以房地產經營積累資金,無償投資城市公共綠化。但對于我們來說,在無償投資的同時,還要緊抓當時上海重大市政公司建設所帶來的動遷房建設機遇,積極參與舊城改造與動遷房建設。”張玉良告訴記者,隨著綠城集團借助“舊改”逐步贏得市場,1998年房改之后,綠城集團以此為契機開始投建商品房項目。

  據(jù)張玉良介紹,在1998年至2008年房地產業(yè)黃金十年期間,伴隨著城鎮(zhèn)化驅動的市場繁榮,綠城集團以“服務全國為己任”,從落子中西部開始布局全國,目前已經從最初的2000萬元啟動資金,即將邁入萬億元資產規(guī)模。“這都是中國住房制度改革為我們創(chuàng)造的發(fā)展機遇。”

  值得關注的是,在我國住房商品化、市場化快速發(fā)展期間,也就是房地產業(yè)第一個黃金十年間,我國也在積極探索住房保障制度,包括經濟適用房制度、廉租房制度以及公積金制度等。其中,作為取消實物分配、實行住房貨幣化分配的渠道之一,彼時經濟適用房的出售價格是實行政府指導價,且用地主要靠行政劃撥,是一種以供給端補貼的方式間接向中低收入購房者提供補償、具有社會保障性質的商品住宅。然而,經濟適用房卻并沒有成為主要供應渠道。究其原因,貝殼研究院院長楊現(xiàn)領在接受《證券日報》記者采訪時表示,經濟適用房是介于產權和非產權之間的住房。雖然其本意是為了解決中間收入階層的住房問題,但在實際發(fā)展中,一方面由于財政壓力大導致經濟適用房供應不積極,另一方面,尋租腐敗導致經濟適用房質量低下且存在分配不公現(xiàn)象。因此,在嚴重依賴于政府財政,同時價格機制和產權屬性又難以起到真正保障作用的背景下,經濟適用房也僅是“曇花一現(xiàn)”。

  租售并舉改革目標確立

  房地產業(yè)進入“白銀時期”

  隨著我國城鎮(zhèn)化進程提速,雖然商品住宅市場在房改后的第一個十年間得到迅猛發(fā)展,但其固有弊端也在逐漸暴露出來。

  “雖然第一次房改定下了保障房為主、商品房為輔的基調,但是市場主導下的城市開發(fā)模式導致商品房成為市場供應的主體。在2008年金融危機后,國家陸續(xù)出臺了多項信貸以及貨幣政策刺激經濟,一個直觀的結果就是房價瘋狂上漲。”彭松對此回憶稱,從那以后,雖然國家繼續(xù)強調住房商品化,但同時也將進一步完善住房保障體系建設提上議程。

  回看始于2005年以來的歷次樓市調控,無論是新舊“國八條”“國九條”、“國十五條”,還是此后出臺的包括限售、限商、限價、“搖號政策”、限制企業(yè)買房等各類調控新政,多是從需求端對房地產市場進行調控。

  “房地產市場經過多年的調控政策洗禮,未來住房制度改革的重點已經愈發(fā)清晰:供需平衡、結構合理是房地產市場健康發(fā)展的必要因素。”58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,總的來看,雖然短期調控會在一定程度上抑制購房需求,但長遠來說,更好地完善住房供給端分類供應,從租房和購房兩個層面保障供應量,在市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求,才能實現(xiàn)房地產市場更為良性和健康的發(fā)展。

  為進一步解決居民居住問題,2016年5月份國務院出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,提出到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系后。由此,一方面,過往總被忽視的住房租賃市場開始進入新的發(fā)展時期;另一方面,住房租賃市場的發(fā)展也使得“住有所居”的目標更進一步。隨著制度框架的逐步建立,對于房地產開發(fā)企業(yè)而言,如何在房地產業(yè)白銀時期謀求更大的發(fā)展,是其不得不面對的現(xiàn)實問題。張波認為,在白銀時期房地產業(yè)增速變緩、行業(yè)集中度提升的背景下,未來,誰能進一步搶占住房租賃市場這個“第二跑道”,誰就搶占了先機。

  不過,在彭松看來,從2016年以來的這輪房地產調控力度來看,預計調控時間將會是長期且持續(xù)的。因此,對于一些單純做房地產開發(fā)的企業(yè)來說,傳統(tǒng)的買地、賣房模式已難以為繼,未來發(fā)展的空間也會是有限的,但以資源整合為基礎的城市綜合運營卻成為其謀求戰(zhàn)略升級、拓展新增長級的方向。所以,房地產開發(fā)企業(yè)需要立足于長遠考慮,向城市綜合運營商方面進行轉型和升級。

  作為房地產行業(yè)轉型創(chuàng)新升級的先鋒,張玉良告訴《證券日報》記者,至少在三年前,綠地集團就明確提出要從“房地產開發(fā)企業(yè)”向“城市綜合運營服務商”進行轉型。經過這幾年的發(fā)展,綠地集團的轉型創(chuàng)新升級已初見成效。

  據(jù)張玉良介紹,綠地集團在鞏固房地產主業(yè)領先優(yōu)勢的同時,順應中國經濟結構性、趨勢性的機遇,加快發(fā)展相關多元產業(yè),推動轉型升級,形成了“房地產主業(yè)突出,大基建、大金融、大消費等產業(yè)并舉發(fā)展”的綜合經營格局。其中,大基建產業(yè)涉及地鐵、高速公路、生態(tài)文旅等項目;大金融產業(yè)已形成債權、股權、資管、資本運作四大業(yè)務齊頭并進的格局;大消費產業(yè)重點發(fā)展與中產階級生活方式息息相關的中

  高端消費業(yè)態(tài),如進口商品直銷、跨境電商、酒店旅游等。此外,綠地集團還積極發(fā)展科創(chuàng)、健康、教育等產業(yè),發(fā)揮協(xié)同效應,提升整體競爭力。專家認為,綠地等大型房地產企業(yè)加快轉型,正是中國經濟向高質量邁進的生動注腳。

編輯: 張潔

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