近日，一位圈友反饋：她堅(jiān)持想買一套房，鑒于限購(gòu)區(qū)域都要搖號(hào)選房，感覺(jué)參加搖號(hào)太麻煩，希望到不限購(gòu)區(qū)域買;其先生則認(rèn)為，目前局部存在的搖號(hào)買房亂象不會(huì)持續(xù)，建議等房?jī)r(jià)跌了再買。樓市君發(fā)現(xiàn)，類似想法不是個(gè)案，問(wèn)題是，這樣的希望何時(shí)能實(shí)現(xiàn)?

　　搖號(hào)選房與房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)系，猶如是先有雞還是先有蛋，暫且不談。根據(jù)家庭需要，確有買房需求，等房?jī)r(jià)跌了再買，當(dāng)然更好。從當(dāng)前的態(tài)勢(shì)看，說(shuō)西安房?jī)r(jià)漲跌不合時(shí)宜，正好看到了兩組數(shù)據(jù)，不妨簡(jiǎn)單分析之，或可給存在類似想法的購(gòu)房人以參考。

　　—— 壹 ——

　　西安房?jī)r(jià)漲幅排名再次抬頭

　　5月份，從兩個(gè)比較權(quán)威的機(jī)構(gòu)發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，西安房?jī)r(jià)環(huán)比依然漲，而且排名還比較靠前。

　　1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：新房環(huán)比漲1.6%，二手房環(huán)比漲2.3%

　　5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，西安4月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.2%。2018年前3個(gè)月西安房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在0.6%-0.8%之間，4月份的環(huán)比漲幅是今年首次突破1%。

　　新房?jī)r(jià)漲的同時(shí)，4月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)2.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)新房0.7%!4月份西安二手房的環(huán)比漲幅，超過(guò)天津和烏魯木齊，位居全國(guó)第一位!

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份70城新建商品住宅價(jià)格中，有58個(gè)城市環(huán)比上漲，新房?jī)r(jià)格整體環(huán)比上升0.5%，西安環(huán)比漲幅位居前列。

　　印象中，在2017年2月份，西安房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅首次進(jìn)入全國(guó)排名前二。2018年4月份再次進(jìn)入全國(guó)排名前列。

　　2、中科院數(shù)據(jù)：新房環(huán)比漲幅4.33%，住房租金漲3.56%

　　日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組也聯(lián)合發(fā)布了4月份141個(gè)主要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)：當(dāng)月西安新房環(huán)比漲幅為4.33%，位居141個(gè)一二線居樣本城市的第2。

　　數(shù)據(jù)顯示，與2017年同月相比，4月西安房?jī)r(jià)同比上漲幅度為73.89%，居漲幅榜首位。同時(shí)，與2017年12月相比，1-4月西安住房租金分別上漲3.56%，位居首位。

　　雖然發(fā)布的部門不同，統(tǒng)計(jì)的口徑也有差異，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出西安房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)。事實(shí)上，從年后物價(jià)局備案樓盤的價(jià)格變化看，不同推售批次的房?jī)r(jià)平均漲幅也在4%-5%上下。

　　中科院的結(jié)論顯示本輪房?jī)r(jià)回升周期已趨于尾聲，因不少城市的新房?jī)r(jià)格被重點(diǎn)監(jiān)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)被強(qiáng)力壓制，西安新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅、住房租金漲幅等數(shù)字顯得較為搶眼。疑問(wèn)是：這個(gè)勢(shì)頭是否還會(huì)持續(xù)?

　　—— 貳 ——

　　應(yīng)屆畢業(yè)生超60%愿留西安

　　2017年，西安迅速加入到全國(guó)城市“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，持續(xù)出臺(tái)和優(yōu)化吸引人才的政策，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，2017年3月1日實(shí)施戶籍新政至今，已新遷入落戶64.5萬(wàn)人(2017年遷入約24.5萬(wàn)人，2018年1-5月遷入約40萬(wàn)人)，相當(dāng)于一年遷入一座中等城市人口。這其中有超過(guò)60%為學(xué)歷和大學(xué)生落戶。

　　西安城市的吸引力得到加強(qiáng)，大學(xué)生落戶西安的意愿進(jìn)一步提高。日前，國(guó)內(nèi)某大型招聘網(wǎng)站發(fā)布了《2018應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)力調(diào)研報(bào)告》，數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)：

　　1、從2017年全國(guó)各個(gè)行業(yè)的企業(yè)舉辦校園招聘宣講會(huì)的情況看，舉辦數(shù)量最多的城市分別為武漢、西安、南京、北京、長(zhǎng)沙、廣州、上海、哈爾濱和重慶，西安高校最受歡迎。

　　2、西安有63所各類院校，每年有20多萬(wàn)各類畢業(yè)生。調(diào)查顯示，2018年西安市的大學(xué)畢業(yè)生有62.9%的選擇留在西安，選擇去北京的有6.4%，深圳的6.1%，上海的4.6%，陜西其他城市的1.2%，省外其他城市的占18.8%。

　　3、大學(xué)生來(lái)源地正在豐富化，東部城市的比重開(kāi)始提升。從西安企業(yè)招聘的大學(xué)生來(lái)源看，有78.5%的是來(lái)自西安市，來(lái)自北京的占到2.5%，來(lái)自蘭州的有2.3%，來(lái)自武漢、成都、南京、重慶的均占到1.4%，其他還有來(lái)自太原、天津、青島、長(zhǎng)沙等地。

　　4、從就業(yè)因素看，2018年應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生最看重：41.70%認(rèn)為“工作是我實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的重要部分”;26.97%認(rèn)為“工作必須符合我的興趣，做人開(kāi)心最重要”;23.19%認(rèn)為“工作只是謀生的手段，賺錢最重要”;8.14%認(rèn)為“佛系工作，平平淡淡就好”。選擇“實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值”的數(shù)量是選擇“掙錢”的近兩倍。

　　5、不僅關(guān)注當(dāng)下的發(fā)展，也看重未來(lái)的成長(zhǎng)潛力。38.95%的應(yīng)屆畢業(yè)生關(guān)注離家遠(yuǎn)近，37.02%關(guān)注城市文化、環(huán)境等軟實(shí)力，24.45%關(guān)注知名企業(yè)數(shù)量及規(guī)模，14.67%關(guān)注戶口、居住等人才吸引政策。

　　6、從西安市大學(xué)生就業(yè)行業(yè)分布看，最多的是IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，占到到36.4%，其次是金融業(yè)15%，房地產(chǎn)/建筑行業(yè)12.3%，商業(yè)服務(wù)9%，文體教育/工藝美術(shù)6.1%，生產(chǎn)/加工/制造5.6%，文化/傳媒/娛樂(lè)/體育3.1%，能源/礦產(chǎn)/環(huán)保3%。

　　調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，西安等新一線或強(qiáng)二線城市的吸引力與吸納能力已全面超越北上廣等一線城市，成為應(yīng)屆畢業(yè)生最期望就業(yè)的地方。從2016年之前“孔雀東南飛”，到2018年超60%的大學(xué)生愿意留下來(lái)看，西安的吸引力正在快速上升。

　　—— 叁 ——

　　結(jié)構(gòu)性上漲到何時(shí)?

　　分析和判斷一個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)值和房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前通常按照“長(zhǎng)期靠人口，中期靠土地，短期看金融”來(lái)衡定。

　　按此認(rèn)知，人口方面，自2017年起，西安進(jìn)入公認(rèn)的人口凈流入城市，未來(lái)一段時(shí)間還將持續(xù);土地方面，西安未來(lái)五年可供應(yīng)各類住宅、商住用地超過(guò)4.5萬(wàn)余畝，但中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)土地主要靠存量調(diào)劑，可開(kāi)發(fā)量越來(lái)越少;金融方面，主要金融政策的寬松度和利率高低。

　　在人口和金融政策方面，西安或和其他有競(jìng)爭(zhēng)性的城市面臨的態(tài)勢(shì)差不多，但就中期影響因素看，預(yù)期說(shuō)是土地，不如說(shuō)是社會(huì)配套設(shè)施的完善度。

　　這方面，西安的義務(wù)教育、商業(yè)商務(wù)、休閑品質(zhì)、城市建設(shè)等方面亟待需要完善，尤其是在人口流入快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，變得更加迫切。這一點(diǎn)，市上顯然也看的很清楚，從近期的限制教育、文化、商業(yè)土地轉(zhuǎn)為住宅開(kāi)發(fā)，2017年11月前后出臺(tái)的“補(bǔ)短板強(qiáng)品質(zhì)”行動(dòng)方案等，未來(lái)3-4年將是西安各類配套快速發(fā)展的時(shí)間。

　　按照目前的發(fā)展勢(shì)頭，西安城市經(jīng)濟(jì)在此期間將會(huì)得到長(zhǎng)足發(fā)展，城市生活氛圍將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，聚合力和價(jià)值性也將得到進(jìn)一步釋放，間接地也為房?jī)r(jià)基礎(chǔ)的夯實(shí)提供支撐。

　　從城市發(fā)展、人才落戶、土地新政、房源供應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合看，無(wú)論后續(xù)是否出臺(tái)更進(jìn)一步的限制性措施，西安房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性的行情還將持續(xù)，因?yàn)槌鞘欣枚唐趦?nèi)遠(yuǎn)大于行業(yè)利空。

　　當(dāng)前二線城市成交火爆房?jī)r(jià)上漲壓力大，不能說(shuō)與人才搶奪導(dǎo)致的落戶人口增加完全無(wú)關(guān)。究其原因，主要是應(yīng)對(duì)措施缺少預(yù)案，導(dǎo)致限購(gòu)名存實(shí)亡、房地產(chǎn)投機(jī)炒作再度興起正在一些城市不同程度出現(xiàn)。

　　西安也是如此，同樣需要考慮：在大規(guī)模引入人才的同時(shí)，如何加大各類住房供給，對(duì)住房投機(jī)進(jìn)行監(jiān)控和抑制，避免房?jī)r(jià)大起大落。當(dāng)下要做的是局部降溫、購(gòu)買力有序進(jìn)入或分流。

　　本微之前分析過(guò)，在未來(lái)3-4年內(nèi)探討西安房?jī)r(jià)是漲還是跌，是個(gè)偽命題。這不是鼓吹，而是西安的現(xiàn)實(shí)所決定。對(duì)購(gòu)房人而言，是如何精準(zhǔn)選房，避免盲目的選房時(shí)間和精力浪費(fèi)。