棲霞區(qū)樓盤(pán)中垠紫金觀邸賣(mài)房“偷梁換柱”，律師稱不合法

　　原標(biāo)題：10萬(wàn)元買(mǎi)房款變成了“服務(wù)費(fèi)”

　　近日，揚(yáng)子晚報(bào)新聞熱線96096接到多位市民的投訴，稱自己在位于南京棲霞區(qū)馬群環(huán)陵路99號(hào)的樓盤(pán)“中垠紫金觀邸”項(xiàng)目，竟然遭遇了“買(mǎi)房陷阱”，說(shuō)好交“定金”10萬(wàn)元，最后變成了“服務(wù)費(fèi)”，而且這筆錢(qián)既沒(méi)有體現(xiàn)在購(gòu)房合同里，也沒(méi)有發(fā)票，有的只是以第三方名義開(kāi)的一張收據(jù)。

　　揚(yáng)子晚報(bào)/揚(yáng)眼記者 宋南飛

　　市民投訴： “定金”換來(lái)“服務(wù)費(fèi)”收據(jù)

　　“我是去年10月份在中垠紫金觀邸看中了一套公寓，總價(jià)121萬(wàn)，當(dāng)時(shí)售樓員說(shuō)有交10萬(wàn)抵15萬(wàn)元的優(yōu)惠，優(yōu)惠后的總價(jià)應(yīng)為116萬(wàn)。”南京市民徐小姐告訴記者，當(dāng)時(shí)她分兩次在售樓處交了10萬(wàn)元定金，簽的購(gòu)房意向書(shū)上寫(xiě)明定金不予退還。然而，接下來(lái)發(fā)生的事情讓她始料未及。

　　交完定金兩周后，徐小姐前往中垠紫金觀邸售樓處簽購(gòu)房合同，沒(méi)想到售樓員把之前的定金收據(jù)收走了，然后給了徐小姐一張服務(wù)費(fèi)的收據(jù)，收款方不是開(kāi)發(fā)商江蘇中垠青旅投資發(fā)展有限公司，而是一家名為“云點(diǎn)經(jīng)紀(jì)”的銷售公司。當(dāng)時(shí)徐小姐對(duì)此表示質(zhì)疑，售樓員跟她說(shuō)收據(jù)不用特別在意，等房款付清后會(huì)給她一張總金額發(fā)票。在售樓員的催促下，徐小姐沒(méi)有仔細(xì)多想，匆忙在購(gòu)房合同上簽了自己的名字。

　　今年3月，徐小姐拿到了自己的購(gòu)房發(fā)票。蹊蹺的是，發(fā)票金額不是116萬(wàn)，只有106萬(wàn)，她再翻出購(gòu)房合同一看，才發(fā)現(xiàn)房屋總價(jià)標(biāo)的也是106萬(wàn)。“我明明一共交了116萬(wàn)給開(kāi)發(fā)商，還有10萬(wàn)哪里去了呢?”徐小姐趕緊去找開(kāi)發(fā)商交涉，結(jié)果對(duì)方告訴她，這10萬(wàn)相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)費(fèi)，由經(jīng)紀(jì)公司收取，也就是徐小姐拿到的服務(wù)費(fèi)收據(jù)。但是徐小姐認(rèn)為自己買(mǎi)房時(shí)，售樓員從未表明自己是經(jīng)紀(jì)公司的員工，而不是開(kāi)發(fā)商。“我是直接去售樓處看房買(mǎi)房，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)中介，也沒(méi)享受過(guò)什么中介的服務(wù)，憑什么要交服務(wù)費(fèi)?”徐小姐疑惑地問(wèn)道。

　　記者調(diào)查：

　　售樓員稱“避稅”，但并不成立

　　對(duì)此，售樓處的工作人員還表示，總價(jià)變少了其實(shí)是好事，買(mǎi)賣(mài)雙方都能避稅，并稱，“你的總價(jià)少10萬(wàn)，契稅就能少交3000。”對(duì)此，徐小姐也表示了自己的擔(dān)心：“不計(jì)入合同總價(jià)，不開(kāi)發(fā)票，這不是構(gòu)成逃稅漏稅的行為嗎?再說(shuō)，如果自己出手，這價(jià)格又如何標(biāo)示呢?明顯不是拉低了我房子的總價(jià)嘛。”

　　記者采訪得知，10萬(wàn)元買(mǎi)房款變成了“服務(wù)費(fèi)”，類似徐小姐的遭遇，在中垠紫金觀邸業(yè)主中并非個(gè)案，中垠紫金觀邸1棟的公寓房源共有300多套，可能還有不少業(yè)主尚未發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況。而記者咨詢一家中介的負(fù)責(zé)人后得知，40年產(chǎn)權(quán)的房源，在出售時(shí)要繳納高額的增值稅和個(gè)人所得稅，開(kāi)發(fā)商將她的房屋總價(jià)少寫(xiě)了10萬(wàn)，那么今后等她想要賣(mài)房時(shí)，至少要多交5000元的稅，開(kāi)發(fā)商所謂的避稅說(shuō)法根本不成立。因此，徐小姐希望開(kāi)發(fā)商能把購(gòu)房合同和發(fā)票的金額都恢復(fù)成雙方談好的116萬(wàn)元，但對(duì)方一直不答應(yīng)。

　　律師觀點(diǎn)：

　　收“服務(wù)費(fèi)”不合法

　　那么，徐小姐該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?江蘇普善律師事務(wù)所彭平律師表示，正常情況下開(kāi)發(fā)商委托第三方中介進(jìn)行銷售，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，按照住建部《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。而且購(gòu)房人并未與該經(jīng)紀(jì)公司訂立任何服務(wù)合同，雙方未達(dá)成過(guò)任何合意，該經(jīng)紀(jì)公司收取購(gòu)房人的服務(wù)費(fèi)沒(méi)有任何法律依據(jù)，根據(jù)《民法總則》第一百二十二條：“因他人沒(méi)有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)利益”，購(gòu)房人有權(quán)向經(jīng)紀(jì)公司追討該費(fèi)用。此外，銷售方對(duì)業(yè)主所稱“服務(wù)費(fèi)”不計(jì)入合同，是為了避稅，這一行為本身就存在明顯規(guī)避稅收的嫌疑。

　　記者從南京市房管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)也了解到，根據(jù)《江蘇省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外收取未標(biāo)明的費(fèi)用，涉嫌違反房?jī)r(jià)一價(jià)清規(guī)定，當(dāng)事人可以向當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格主管部門(mén)、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行反饋。