“全國12城樓市松綁,樓市回暖信號來了。”“樓市‘王炸’開局!真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州(樓盤)松綁公寓限購、青島(樓盤)取消搖號購房等政策以來,各大媒體平臺上有關(guān)“利好”不斷,一時間,樓市回暖似乎成為年后樓市的基調(diào)。
然而,數(shù)據(jù)并不支持“樓市回暖”一說。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2月份TOP100房企合約銷售4470億元,同比下滑15.6%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,菏澤、廣州、青島等地樓市調(diào)控政策的微調(diào)雖然并未引起樓市的大起大落,但這也反應(yīng)了當前房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變——從過去的“一刀切”“約談”,轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;因城施策”“一城一策”,調(diào)控主體責任也從部委下放到地方政府。
多地調(diào)控思路已有轉(zhuǎn)變
2018年12月18日,山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確提出取消此前“主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”,正式取消早前“取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易”“非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的限售政策。這也被市場解讀為樓市調(diào)控出現(xiàn)“松動”。
值得一提的是,就在山東菏澤發(fā)布上述通知的次日,廣州發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》,規(guī)定2017年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象,可以銷售給個人。這也意味著廣州不再一刀切地執(zhí)行“商服類地產(chǎn)項目不得銷售給個人”政策。
2018年12月27日晚,衡陽(樓盤)出臺《關(guān)于暫停執(zhí)行的通知》,擬暫停執(zhí)行限價政策。不過該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門出臺文件的初衷”為由撤回。
2018年12月31日,青島市高新區(qū)發(fā)布文件,暫停執(zhí)行“青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則”。
實際上,上述這些城市對樓市調(diào)控政策進行微調(diào),其調(diào)控思路與過去的“政策一刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉(zhuǎn)變。
去年底召開的全國住建工作會議上,住建部部長王蒙徽就曾指出,堅持因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市主體責任,加強市場監(jiān)測和評價考核,切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責任落到實處。
上述城市樓市政策的微調(diào),正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市主體責任”的“一城一策”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。
值得注意的是,早前多個城市還在地方兩會中明確表示要實行“一城一策”。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,僅今年1月份,已有河南省、安徽省、上海(樓盤)市,以及杭州(樓盤)、寧波(樓盤)、福州(樓盤)、廈門(樓盤)、長沙(樓盤)等地紛紛表示要實行“一城一策”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者,不同的區(qū)域、不同的量級、不同的城市,其房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特點不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市主體責任”的體現(xiàn),更加科學(xué)實際、實事求是。其含義在于,地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán),根據(jù)自身實際情況進行調(diào)控。但同時,地方政府還需要承擔“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控責任。
樓市仍將以“穩(wěn)”為基調(diào)
取消限售、限價松動、暫停搖號……樓市會全面回暖?
“調(diào)控依然會繼續(xù),會放松但不會放開,樓市將回溫但不會回暖。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。他同時認為,“房住不炒”仍是長期定位,回溫不等于回暖,放松不等于放開,調(diào)控也不會退出。
實際上,自2003年被確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)后,房地產(chǎn)業(yè)過去很長一段時間里都被視為經(jīng)濟逆周期調(diào)節(jié)的工具來使用。無論是2008年還是2014年,通過限購松綁、下調(diào)首付比例、降息等“維穩(wěn)樓市”,房地產(chǎn)業(yè)一次次成為抵御“次貸危機”、經(jīng)濟下行風(fēng)險的有力工具。
當然,通過“維穩(wěn)樓市”成功應(yīng)對經(jīng)濟下行風(fēng)險的同時,隨之而來的是房價一輪又一輪快速上漲。
目前,我國經(jīng)濟運行保持總體平穩(wěn),但呈現(xiàn)出穩(wěn)中有變、變中有憂的特點。2018年四季度GDP同比增速為6.4%,為2009年第二季度以來最低水平。作為經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車,投資、消費、凈出口面臨形勢復(fù)雜嚴峻。2018年,固定資產(chǎn)投資增速為5.9%,較上年回落1.3個百分點,增速自2009年以來呈逐年下降趨勢;社會消費品零售總額同比增長9%,創(chuàng)2000年以來新低;貿(mào)易順差2.33萬億元,為近4年最低,同比增長負18.3%。
復(fù)雜嚴峻的經(jīng)濟形勢下,是否意味著房地產(chǎn)業(yè)將再次成為逆周期調(diào)節(jié)的工具呢?房價是否又會如歷史一樣再次出現(xiàn)報復(fù)性上漲呢?
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均持否定觀點,并表示當前樓市調(diào)控思路已發(fā)生變化,房價報復(fù)性上漲的歷史將難再現(xiàn),“穩(wěn)”將成為未來各地樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。
今年政府工作報告也指出,“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
與過往相比,2018年底以來樓市調(diào)控思路已明顯發(fā)生變化。“穩(wěn)”,正成為當前各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。
如上海在年初表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持嚴控高房價高地價不是權(quán)宜之計、減少經(jīng)濟增長和財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計,堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場預(yù)期的目標。
而杭州則在近日的土地出讓文件中,將封頂溢價率由50%下調(diào)至30%。這也被視為穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的舉措。
“一些城市提出‘一城一策’,不能簡單地理解為政策松綁或收緊。”嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化,但目標都是一致的,即要促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展,積極落實‘房住不炒’的目標。”
編輯: 張潔
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