01 再次明示物業(yè)服務費構成 讓業(yè)主知道錢用在哪里

　　02 前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導價 想提高收費就要支持成立業(yè)主大會

　　03 明確了酬金制收費方式 為酬金制推廣提供支撐

　　04 明確停車服務費成本核算方法 亂收費將被遏制

　　05 對節(jié)假日探親停車收費實行優(yōu)惠 對為業(yè)主提供服務的臨停車輛免費

　　06 未交付的房屋和停車位應由建設單位交物業(yè)費和停車服務費

　　07 自備供暖小區(qū)在采暖期結束后要向全體業(yè)主公布收支情況

　　08 小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告要公示 有利于減少建設單位遺留問題

　　09 物業(yè)服務費、停車服務費等公示時間不得少于一個月

　　10 “只收費不服務、少服務多收費”嚴肅查處并納入失信企業(yè)名單

　　近日，省發(fā)改委、住建廳、市場監(jiān)督管理局聯合發(fā)布通告，就《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》(征求意見稿)向社會各界征集意見。華商報記者邀請西北政法大學法研中心研究員、西安市大明宮街道辦和北關街道辦物業(yè)管理專家顧問何志恒，陜西省業(yè)主互助群群主、心晴雅苑業(yè)委會主任周洪斌等本地業(yè)內專家對該征求意見稿進行了深度分析。

　　在專家看來，這個征求意見稿有很多亮點，有助于解決物業(yè)管理長期以來的一些問題，彰顯了政府對物業(yè)服務市場的監(jiān)管決心和監(jiān)督力度，非常符合我省物業(yè)治理的現實需要。

　　10大亮點

　　01 再次明示了物業(yè)服務費的構成

　　讓業(yè)主知道錢用在哪里和應該用在哪里

　　“物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。”

　　分析：長期以來，業(yè)主只知道要交物業(yè)服務費，但物業(yè)服務費到底是用來干什么的，包括哪些內容并不是很清楚。

　　征求意見稿對物業(yè)服務費的構成進行了明確規(guī)定。這樣一是可以使業(yè)主們更清楚自己所交的物業(yè)服務費到底用在了哪里，二是便于業(yè)主監(jiān)督。

　　02 前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導價

　　想提高收費標準就要支持成立業(yè)主大會

　　“普通住宅小區(qū)(多層、高層)前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)(多層、高層)、別墅、洋房及商業(yè)寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務費、停車服務費實行市場調節(jié)價。其他服務費實行市場調節(jié)價。”

　　分析：按照這樣的規(guī)定，前期物業(yè)服務企業(yè)如果覺得自己虧了，想要提高收費標準，首先就得支持業(yè)主們依法成立業(yè)主大會。成立了業(yè)主大會、選舉產生了業(yè)委會，才有實行市場調節(jié)價的條件。這對促進業(yè)主大會的成立來說，無疑是個好消息。

　　案例：灞橋區(qū)某小區(qū)業(yè)主李先生、王先生反映：小區(qū)物業(yè)公司私自漲物業(yè)費，從0.44元漲到0.63元，業(yè)主不同意就限水限電。

　　03 明確了酬金制收費方式

　　為酬金制的推廣提供了支撐

　　“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成。”

　　分析：征求意見稿明確了業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。當前最為常見的包干制，在這種模式下，物業(yè)服務企業(yè)節(jié)省了的成本就是自己的營利，所以經常會出現該修的不修，破損到一定程度了再去申請使用大修基金的情況。導致新住宅小區(qū)很快就會折舊，無形中縮短了房屋的壽命，導致業(yè)主們資產縮水。而酬金制模式下，物業(yè)服務企業(yè)的收入是一定的，刻意節(jié)省也不會成為其企業(yè)利潤，反而該做的工作不做很容易受到全體業(yè)主和業(yè)委會的監(jiān)督和制約。征求意見稿對酬金制模式進行明確規(guī)定，對已成立業(yè)主大會的小區(qū)選擇更合理的物業(yè)管理模式提供了支撐和具體的收費辦法，這對酬金制模式的推廣以及進一步促進業(yè)主自治會起到更積極的作用。

　　案例：2017年6月28日，西安市心晴雅苑小區(qū)在對物業(yè)選聘之后，開始實行酬金制物業(yè)管理模式。按照物業(yè)服務合同，業(yè)主繳納的物業(yè)費存在業(yè)委會和物業(yè)公司共管賬戶，物業(yè)公司每年提前申報下一年度的物業(yè)費使用方案，實際支出按每月決算表由業(yè)委會審核后支出，并定期在小區(qū)公示。業(yè)委會對物業(yè)公司按物業(yè)費實際收費額的6%-12%計提管理費，物業(yè)費其余費用全部投入小區(qū)物業(yè)管理服務。小區(qū)里的設施設備維修費用是多少，哪些部位進行了修繕等，業(yè)主一目了然。實行酬金制物業(yè)管理模式后，僅2018年就拿到了50多萬元共有收益。歷年累計已經花了100多萬元用在小區(qū)的維修和建設上，讓一個老小區(qū)煥發(fā)了勃勃生機。

　　04 明確了停車服務費成本核算方法

　　亂收費將被遏制

　　“停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對指定場地(所)停放的交通工具進行管理、提供服務所收取的費用。”“停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行能耗、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業(yè)主同意的其他費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。”

　　分析：征求意見稿規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)收取停車服務費必須要有合同約定，解決了過去物業(yè)企業(yè)只收費不負責，把停車場地占用費按服務費收取的普遍現象;以及收費時說是服務費，出了事說是停車費，對停車人造成的損失推諉扯皮不負責的問題。

　　此外，征求意見稿還明確了停車服務費成本核算方法。目前我省有些小區(qū)物業(yè)企業(yè)全年收取的停車服務費高達數百萬，有些小區(qū)停車服務費甚至高于物業(yè)服務費，而停車服務成本很低，利潤高達80%以上，堪稱暴利，不符合市場經濟規(guī)律。

　　案例：高新區(qū)某小區(qū)業(yè)主反映：物業(yè)公司對業(yè)主臨停按每小時3元不封頂的方法收費，如此算來一天的停車費就是72元，在小區(qū)地下車庫放一個月就要交高達2160元，業(yè)主們?yōu)榇酥缓眠M行集體維權。

　　05 對節(jié)假日探親停車收費實行優(yōu)惠

　　對為業(yè)主提供服務的臨停車輛免費

　　“鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內短時、節(jié)假日探親停車服務費實行優(yōu)惠。對臨時車輛停放服務費限定單日收費最高上限。物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或妨礙業(yè)主在自有或租賃的空置車位上免費停放未備案的車輛。”

　　“下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內停放的，不得收取費用：(一)臨時停放30分鐘之內的車輛;(二)軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務的;(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛);(四)經物業(yè)服務企業(yè)登記為業(yè)主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務臨時停放的車輛。”

　　分析：對短時、節(jié)假日探親停車實行優(yōu)惠的規(guī)定，體現了中華民族關愛老人、關愛家人的優(yōu)良傳統(tǒng)，在收費方面區(qū)別對待合法、合理、合情;而除了對執(zhí)行公務的特種車輛停車實行免費外，還規(guī)定對為業(yè)主提供服務的臨停等車輛也要免費，則體現了小區(qū)大家園的人性化關懷和溫暖。

　　案例：西安城東某小區(qū)住戶向華商報反映：兒女開車回到父母家不敢住，因為一個晚上就要收幾十塊錢停車費。

　　06 未交付的房屋和停車位應由建設單位交物業(yè)費和停車服務費

　　“納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的商品房，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。”

　　“納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納。”

　　分析：征求意見稿明確了建設單位也要交物業(yè)服務費、停車服務費的情況。目前普遍存在建設單位對自己未交付的房屋和停車位不交費的情況，這會導致物業(yè)服務費整體收費率的下降，以及物業(yè)服務品質的下降，從而影響全體業(yè)主的利益。

　　07 自備供暖小區(qū)在采暖期結束后要向全體業(yè)主公布收支情況

　　“自備供暖(冷)的小區(qū)，其采暖(冷)費由物業(yè)服務企業(yè)或供暖(冷)單位提出收費方案(政府對供暖(冷)補貼的，補貼方案應包括在收費方案內)，須經業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意后據實征收。采暖(冷)期結束后，須向全體業(yè)主公布收支情況。”

　　分析：征求意見稿明確了自備供暖小區(qū)也要向全體業(yè)主公布收支情況，讓業(yè)主明明白白消費。

　　08 小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告要公示

　　有利于減少建設單位遺留問題

　　“物業(yè)服務企業(yè)須在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，便于業(yè)主查詢。”

　　分析：這一規(guī)定可以解決過去許多小樓盤、小物業(yè)企業(yè)未進行承接查驗而接手物業(yè)服務并向業(yè)主收取物業(yè)服務費，造成許多建設單位工程遺留問題得不到及時解決。

　　案例：業(yè)主田女士反映：東三環(huán)某小區(qū)交房兩年，沒有天然氣、沒有暖氣，用的是臨電，經常無故停電，物業(yè)不解決問題，還老是不接電話。

　　09 物業(yè)服務費、停車服務費、歸屬業(yè)主收益每年第一季度要公示

　　“物業(yè)服務企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務費和停車服務費收入及成本費用(構成)支出明細、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主可以查詢所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應提供便利。”

　　分析：過去是要求及時公示，沒有現在規(guī)定得這么明確。征求意見稿對依法需要公示的內容、時間等做了具體規(guī)定，解決了過去條例有規(guī)定但不實施問題。

　　案例：鳳城八路某小區(qū)業(yè)主反映：物業(yè)公司夸大支出、隱藏收入，收支明細截然相反，還有好多收入沒有公示。

　　10 對“只收費不服務、少服務多收費”等嚴肅查處并納入失信企業(yè)名單

　　“各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價，利用優(yōu)勢地位強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費，在標價之外收取未予標明的費用等違法違規(guī)收費行為，依據有關法律、法規(guī)及規(guī)定嚴肅查處，并納入失信企業(yè)名單，給予相應懲戒，并告知小區(qū)業(yè)主。”

　　分析：征求意見稿提出了物業(yè)服務企業(yè)的信用信息問題，規(guī)定要把物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)收費行為及有關懲戒情況要告知小區(qū)業(yè)主，解決了過去信息不公開問題。

　　6點建議

　　專家表示，結合現實情況，建議對這個收費辦法的征求意見稿再做六點修改。

　　建議1

　　對小區(qū)共有收益，可規(guī)定由政府部門委托審計事務所審計

　　盡管《西安市物業(yè)管理條例》第七十八條規(guī)定，應公示共用部位和共用設施設備經營收益情況，但實際上很多小區(qū)并未公示，或者雖然公示了卻并不是真實情況。建議可以借鑒外地經驗，對小區(qū)共有收益及公示的情況，由政府部門委托審計事務所進行審計。

　　建議2

　　鼓勵業(yè)主大會委托第三方專業(yè)機構對物業(yè)服務標準和費用進行測算

　　建議總則增加一條：鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，委托第三方專業(yè)機構每1至3年對小區(qū)物業(yè)服務標準和費用測算一次。

　　建議3

　　明確“共有收益”可用于保修期滿后的維修和更新、改造

　　建議對第八條進行修改，將“應當通過專項維修資金予以列支”修改為：“應當通過專項維修資金或共有收益予以列支”。雖然共有收益主要應用于補充大修基金，但實際上要補充到大修基金比較麻煩，用于共用部位和設施設備保修期滿后的維修和更新、改造比較合適。而動用共有收益，通過業(yè)主大會決議就可以動用，這比申請動用大修基金相對更容易一些。

　　建議4

　　業(yè)主用的水電由業(yè)主承擔費用，物業(yè)用的水電由物業(yè)承擔費用

　　建議把第八條規(guī)定的關于物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分所列的第六點“辦公費用”后加幾個字：“包括辦公水電費”;建議對第十條中規(guī)定的“物業(yè)管理區(qū)域內照明、景觀、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用及電梯年檢費計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取”進行修改。

　　何志恒認為，建議對這兩處進行修改的想法是，屬于全體業(yè)主使用的水電應由全體業(yè)主承擔，是物業(yè)服務企業(yè)用的水電應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。公攤水電費費用很大，不應計入物業(yè)服務費，應單獨計量、單獨列支、定期核算，每年公示核算結果，多余部分留作下年支出，不足部分下年由業(yè)主補足。

　　建議5

　　裝修押金不能取消，但應規(guī)定及時退還給業(yè)主

　　第二十二條規(guī)定：“業(yè)主對房屋進行裝修時，可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定，物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修押金等其他費用。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主或裝修單位承擔，并承擔相關責任。”

　　何志恒認為，裝修押金不能取消，因為押金不是只針對裝修垃圾，現實中存在著裝修改變房屋結構及防水處理等。當然對裝修押金，應該有及時退還給業(yè)主的規(guī)定。現在經常存在兩種情況：一是物業(yè)不退裝修押金，引發(fā)業(yè)主大量投訴;二是把裝修押金頂了物業(yè)服務費，這樣做等于預收大量資金并不合理。

　　建議6

　　對共有收益不公示或不如實公示應明確處罰辦法

　　周洪斌認為，小區(qū)共有收益是很大的一筆收入，規(guī)定共有收益要公示是亮點，但對于物業(yè)服務企業(yè)不公示共有收益以及不如實公示該怎么處罰卻沒提，違規(guī)使用共有收益怎么辦也沒說，建議對這些內容進一步明確。 華商報記者 馬虎振