四合院狹窄的縫隙中擠出一棵老槐樹，麻雀圍著叫成一團。從高處俯視西城區(qū)小茶葉胡同，唯獨12號院格外不同：瓦片淺灰，鱗次櫛比，每條屋脊線都?xì)w整有序，透著京味建筑的氣派。

　　一年多前這里還是另一番景象：院里擠滿了違建，破磚爛瓦，臟水橫流。即便這樣，院子還被轉(zhuǎn)租給20多戶，為的就是每月一筆可觀的租金。但在“共生院”理念下，這處違建被主動拆除，硬件改造升級，部分房間變成長租公寓，實現(xiàn)共生。

　　幾十年違建主動拆了

　　除了院中間一棵歪脖棗樹，百余年歷史的小茶葉胡同12號院幾乎都變了。圍著棗樹，院子的主人老陳擺了好幾盆花，“剛搬進(jìn)來，過幾天還得再擺點。”他已經(jīng)在這里住了幾十年，看著院子從規(guī)整到破敗，再到如今重生。

　　以前院子亂到什么地步?上世紀(jì)七八十年代，院子里就開始搭建各種房子，擠得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)?。老陳把這些房子分租給20多戶，大多都是做生意的。

　　人太雜，環(huán)境自然就亂。“院子里的自行車、電動車就能擺一排，人要出門得側(cè)著身才能過去。”但他也離不開這些租戶，每月起碼能收上來租金過日子。

　　其實，胡同深處存在多年的違建之所以難拆，背后都是類似的原因。可到了去年4月，這里的違建竟拆了。

　　讓老陳改變想法的是同一條胡同的16號院。16號院在2017年經(jīng)過改造，徹底完成升級更新?？吹礁舯谧兞藰?，他也羨慕。多方聯(lián)系下，老陳和負(fù)責(zé)16號院改造設(shè)計的北京清筑建筑設(shè)計有限公司的主持建筑師劉軍搭上了線。

　　“我們可以幫您升級改造，但首先得先把院子里100多平方米的違建拆了。”劉軍提出條件。

　　拆掉違建，院主人少了收入，能不能同意?想要升級改造，老百姓手里的錢不夠，怎么辦?改造之后，院子誰來住?協(xié)調(diào)下，一套此前從未有過的方案出爐：設(shè)計方負(fù)責(zé)投資升級，將院子分為兩部分：老人在原有的空間繼續(xù)居住，過去出租的房子由設(shè)計方躉租10年、升級變成長租公寓對外運營。老人只需要負(fù)責(zé)自己空間的裝修費用，每月還能固定收到一筆租金。

　　老陳算了一筆賬。這樣下來每月的收入比過去還要高。于是一拍即合，盤踞在院子里幾十年的違建終于拆除。

　　老院全面升級變公寓

　　東西城胡同里的私房不在少數(shù)，大量私房都已經(jīng)嚴(yán)重破損、甚至成為危房。但由于成本高、程序復(fù)雜，老百姓很難對私房進(jìn)行改造。于是，本能體現(xiàn)老北京風(fēng)味的院落，就漸漸破敗了。

　　不像是以前改造的公房，私房改造就要面臨各家的個性化需求。改造啟動沒多久，老陳就提出要求：“保留最傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，青磚灰瓦，屋頂要用傳統(tǒng)工藝。”

　　為此，劉軍調(diào)整了方案。在他看來，這也是私房升級改造過程中會普遍遇到的情況。私房主的個性化需求更多，在改造方案上必須反復(fù)推敲和商量，才能實現(xiàn)多方滿意。

　　歷經(jīng)8個月的改造，12號院徹底變身。房子保留了老陳最喜歡的屋頂和木質(zhì)結(jié)構(gòu)。過去6米高的屋頂讓房子有了增加隔間的可能。現(xiàn)在，陳先生和老伴的臥室在二樓，一層是客廳、廚房。按照最初簽訂的協(xié)議，12號院除陳先生居住的房間外，已被改造升級為長租公寓。

　　探索私房改造新路徑

　　自打設(shè)計之初，這些長租公寓就瞄準(zhǔn)了在金融街上班的高級白領(lǐng)。高級白領(lǐng)住胡同，他們愿意嗎?

　　效果很不錯，7套房子目前只剩下1間了。“價格、面積都和過去租的老樓房差不多，但感覺更舒適，關(guān)鍵有北京味道。”大連人趙先生幾天前剛搬進(jìn)來，除了屋里備齊家具家電能拎包入住外，他最滿意的其實是衛(wèi)生間。

　　以往老百姓住胡同，最頭疼的也是衛(wèi)生間。但經(jīng)過改造，現(xiàn)在每個房間里都配備了現(xiàn)代化的衛(wèi)生間。

　　在解決上下水難題上，用上了最新的“電馬桶”。住過四合院的都知道，排水難主要是屋內(nèi)管線與市政管線高差小、距離遠(yuǎn)，污水難排。這種“電馬桶”因為插電，自帶提升泵，還能將糞便打碎，在32毫米直徑的排水管中就能順利排出。

　　此外，屋里的木地板下，鋪著防水防潮材料、地暖管線。這種地暖有別于傳統(tǒng)電地暖，是利用空氣源熱泵中央空調(diào)，耗電量不算太高，卻能保證屋內(nèi)的溫度。

　　現(xiàn)在，陳先生有空就會找隔壁的租戶聊聊家常，聽聽年輕人的想法。過去擠滿違建的四合院，正通過拆違、改造、升級，實現(xiàn)重生，老百姓的日子也得以“共生”。這樣的私房改造路徑，也恰恰為其它院落提供借鑒。