盤點(diǎn)2018年的西安樓市，“搖號(hào)門”首當(dāng)其沖，正是因?yàn)檫@一事件，西安樓市開啟了大刀闊斧的整頓，搖號(hào)政策正式啟用，西安成為2018年搖號(hào)買房的城市之一。在上半年房荒、一房難求的局面下，“剛需優(yōu)先”進(jìn)一步細(xì)化，保障剛需家庭能優(yōu)先買到房子，加之后半年供應(yīng)的加大，多個(gè)調(diào)控政策的疊加，一定程度上緩解了恐慌，而搖號(hào)樓盤也正在逐日減少。業(yè)內(nèi)人士分析，從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2019年上半年調(diào)控不會(huì)松綁。

　　“公證搖號(hào)”應(yīng)市出臺(tái) 剛需優(yōu)先是主方向

　　2018年3月30日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》，文件重點(diǎn)指出：“意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。”最大限度保障公正公平。由此，西安正式開啟搖號(hào)買房時(shí)代。

　　美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋表示，搖號(hào)政策的出臺(tái)是市場(chǎng)供不應(yīng)求，不得已而為之的一個(gè)行為。從2018年1月份開始，市場(chǎng)端倪初顯，1月份單月銷量180萬平方米，但供應(yīng)卻少得可憐，春節(jié)后這種態(tài)勢(shì)繼續(xù)蔓延，到了三月份就已經(jīng)一發(fā)不可收拾了。正是在這種一房難求、房荒的局面下，不得已才出臺(tái)了“3·30”的搖號(hào)政策。

　　本次“公證搖號(hào)買房”政策的出臺(tái)，是在全國(guó)樓市、西安樓市出現(xiàn)大漲的市場(chǎng)背景下應(yīng)市而生的，此前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州等城市都先后推出公證搖號(hào)買房的政策，西安是全國(guó)第六個(gè)搖號(hào)買房的城市。此外，西安樓市供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，致使賣方在銷售過程中肆意抬高門檻，造成不盡公平、購房恐慌等現(xiàn)象。“搖號(hào)買房”成為當(dāng)下穩(wěn)定樓市的一劑猛藥。

　　在搖號(hào)買房政策實(shí)施過程中，融創(chuàng)“搖號(hào)門”事件讓本就緊張的買賣關(guān)系更加惡化，讓本該公平公證的搖號(hào)政策被打破。4月初，隨著一份關(guān)系戶名單的泄漏，融創(chuàng)南長(zhǎng)安街壹號(hào)項(xiàng)目的關(guān)系戶、內(nèi)部操作也浮出水面，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目確實(shí)存在違規(guī)操作銷售行為，并給予相關(guān)公司、涉事人員進(jìn)行處分、處理，最終重新進(jìn)行公開公證搖號(hào)開盤。該事件也側(cè)面反映出“3·30搖號(hào)政策”存在漏洞，讓投機(jī)者有機(jī)可乘?？梢?ldquo;公證搖號(hào)”細(xì)則急需進(jìn)一步完善細(xì)化。

　　6月24日，為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)交易規(guī)則和秩序，《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》發(fā)布，建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺(tái);不低于50%的房源優(yōu)先保障剛需家庭;按剛需家庭、普通家庭為先后次序搖號(hào)等23條規(guī)范住房交易秩序的工作措施，“剛需優(yōu)選”成為主流方向。

　　政策疊加之下 市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整周期

　　搖號(hào)政策的實(shí)施，成為2018年度西安樓市的一大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從3·30搖號(hào)政策開始實(shí)施到2018年末，效果顯而易見，尤其是2018年6月24日“剛需優(yōu)先”搖號(hào)細(xì)則出臺(tái)之后，市場(chǎng)不再那么瘋狂。沈瑋表示，3·30剛出臺(tái)搖號(hào)政策的時(shí)候，并沒有起到特別大的作用，4、5、6這三個(gè)月，整個(gè)西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了瘋狂的地步，而且亂象頻出，直至出現(xiàn)了“搖號(hào)門”事件，可能是由于大家對(duì)于搖號(hào)政策的不適應(yīng)，有很多漏洞，致使市場(chǎng)出現(xiàn)問題，直到6·24搖號(hào)細(xì)則的出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)于剛需家庭的保護(hù)以及搖號(hào)流程的界定，最重要的是2018年7月31日的中央政治局會(huì)議召開以后，為2018年的房?jī)r(jià)定了調(diào)子，購房者的心理預(yù)期也發(fā)生了很大的變化，應(yīng)該說這種市場(chǎng)反應(yīng)不單是搖號(hào)這一個(gè)政策的作用，而是很多政策的疊加作用下，8月份市場(chǎng)才出現(xiàn)了轉(zhuǎn)涼的信號(hào)。

　　在購房者眼里，搖號(hào)政策從最初的住房意向登記、名單公示、搖號(hào)系統(tǒng)以及操作過程來講，都更好地規(guī)避了“暗箱操作”的可能，使得整個(gè)過程都在政府的監(jiān)督下公開透明化。

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健分析，西安房地產(chǎn)20多年的發(fā)展歷程中，2018是非常特殊的一年，這一年，西安房?jī)r(jià)經(jīng)歷了短時(shí)間的暴漲，樓市也第一次成為真正的賣方市場(chǎng)。在恐慌的市場(chǎng)背景下，搖號(hào)政策出臺(tái)，讓搶房行為得以抑制，但一房難求的情況更助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌心理，本來沒有買房意向的市民也開始參與登記搖號(hào)，樓市實(shí)際情況真假難辨。

　　易居企業(yè)集團(tuán)克爾瑞西安公司總經(jīng)理朱郁總結(jié)，搖號(hào)政策對(duì)西安樓市所產(chǎn)生的影響是比較直接的，效果是短平快的。該政策將西安樓市從高速增長(zhǎng)發(fā)展周期帶入到理性調(diào)整周期。

　　2019上半年調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化

　　2018年是西安樓市名副其實(shí)的“搖號(hào)元年”，在搖號(hào)政策的助推下，西安樓市調(diào)控效果顯著，2019年調(diào)控是否會(huì)放松，2019年樓市調(diào)控之路又將行多遠(yuǎn)?

　　馬健認(rèn)為，2018年6月24日出臺(tái)的搖號(hào)細(xì)化政策過濾了無效客戶，顯示出真正的市場(chǎng)購買力，調(diào)控開始顯效，恐慌的樓市得以平伏，市場(chǎng)重新回歸理性，項(xiàng)目開始出現(xiàn)兩極分化的情況。2019年，隨著購買力的不斷消化，樓市將進(jìn)一步回歸理性。如果城市人口流入速度不減，調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)持續(xù);如果人口增幅放緩，調(diào)控政策也許會(huì)有所放寬。

　　沈瑋分析，搖號(hào)政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)上的三端也都產(chǎn)生了影響，第一個(gè)方面就是對(duì)于開發(fā)商，政府主導(dǎo)致使開發(fā)商推貨節(jié)奏發(fā)生很明顯的變化;對(duì)于購房者而言，2018年可以說是西安歷史上最難的買房子的一年，買到一套房子太不容易了，很多購房者搖了十次以上都搖不到自己心意的房子，反復(fù)地折騰，浪費(fèi)了大量的時(shí)間成本和財(cái)力成本;對(duì)于政府來說，搖號(hào)政策同時(shí)要求政府在職能管控上更為嚴(yán)格，限價(jià)、及時(shí)補(bǔ)充房源、規(guī)范銷售流程，對(duì)于政府是全新的考驗(yàn)。

　　2018年出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)到了一個(gè)極限，我們所謂的“六限”政策基本上在2018年都出臺(tái)完了，能玩的方法也都玩得差不多了，所以2018年應(yīng)該是政策的一個(gè)頂點(diǎn)。2018年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2019年要實(shí)現(xiàn)因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。政府希望的也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，并不希望大漲或大跌，而搖號(hào)政策的存在說明供貨依然不足，在供需矛盾沒有解決之前，限購限貸政策依然不會(huì)放松，至少在2019年上半年將不會(huì)放松，隨著供貨量的加大，2019年下半年根據(jù)市場(chǎng)變化，調(diào)控政策或許會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。

　　朱郁介紹，不管是從項(xiàng)目個(gè)案還是整體樓市以及購房者來看，搖號(hào)政策的滿意度都是較高的，在理性調(diào)整周期下，市場(chǎng)更加規(guī)范、透明、公開，置業(yè)者選擇也更加理性從容，有效控制當(dāng)時(shí)恐慌氛圍。在新的一年中，不僅是“搖號(hào)政策”限購、限售、限價(jià)、限貸等政策在今年上半年市場(chǎng)當(dāng)中都會(huì)常態(tài)化體現(xiàn)，不會(huì)有松綁跡象。

　　2018年度西安樓市調(diào)控政策一覽

　　1.搖號(hào)買房時(shí)代開啟

　　2018年3月30日，西安市房管局發(fā)布了“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知”。其中根據(jù)西安市房管局相關(guān)政策規(guī)定，當(dāng)意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件。

　　2.搖號(hào)細(xì)則出臺(tái)，剛需優(yōu)先

　　2018年6月24日，為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)交易規(guī)則和秩序，《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》發(fā)布，對(duì)剛需家庭進(jìn)行了確切規(guī)定，明確未婚、離異不滿3年的單身不屬于剛需家庭。公證搖號(hào)售房時(shí)，應(yīng)提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭，同時(shí)，應(yīng)以剛需家庭、普通家庭為先后順序，分類別組織搖號(hào)排序。剛需家庭在本類別搖號(hào)未中時(shí)，還可再次參與普通家庭搖號(hào)排序。

　　3.共有產(chǎn)權(quán)房落地

　　2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局召開了住房供給側(cè)改革通氣會(huì)，公布了西安市人民政府辦公廳發(fā)布的《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》。要求加大公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房土地供應(yīng)占比，分別各占居住用地的20%，優(yōu)先充分保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地，供地比例原則不低于40%。

　　4.禁止房屋與學(xué)校相關(guān)聯(lián)

　　2018年9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于禁止將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)的通知》，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學(xué)就學(xué)等事項(xiàng)的承諾。不得在《商品房買賣合同》或其他補(bǔ)充協(xié)議中約定所售商品房對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)或?qū)W校等事項(xiàng)。存在將商品房銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)行為的，應(yīng)立即停止。

　　5.公積金貸款最長(zhǎng)期限為30年

　　2018年11月11日，西安市住房公積金管理中心對(duì)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。規(guī)定貸款最長(zhǎng)期限不得超過30年，且借款到期日不超過借款申請(qǐng)人法定退休時(shí)間后5年;對(duì)借款人與配偶曾在西安住房公積金管理中心貸款并已結(jié)清，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，須查看其首次公積金貸款還款情況，5年內(nèi)有6次(含)以上逾期(產(chǎn)生罰息的)記錄，不予受理。

　　6.西咸新區(qū)意向登記平臺(tái)啟用

　　2018年12月5日，陜西省西咸新區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于啟用西咸新區(qū)商品住房購房意向登記平臺(tái)的公告》，標(biāo)志著西咸新區(qū)登記平臺(tái)已經(jīng)搭建完成，并于2018年12月6日啟用，使用范圍是西咸新區(qū)唯一限購區(qū)域——灃東新城轄區(qū)。

　　7.新建住宅推行全裝修交付

　　2018年12月28日，西安市政府辦公廳發(fā)布《西安市推進(jìn)新建住宅全裝修工作實(shí)施意見》的通知，通知表示，自2019年1月1日起，在全市行政區(qū)域內(nèi)(含西咸新區(qū)，不含藍(lán)田縣、周至縣)新建住宅(除拆遷安置房以外)推行全裝修成品交房。 記者 杜蒙 狄芳