[摘要]最近一段時(shí)期，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)翹頭跡象，樓市銷售活躍度也開始提升。華商報(bào)記者注意到，推出146套房源的泛華灣流，意向登記26組，登記結(jié)束后這26組家庭均顯示未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷。

　　最近一段時(shí)期，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)翹頭跡象，樓市銷售活躍度也開始提升。不僅搖號(hào)樓盤增多，“千人搖”的場(chǎng)面也重新出現(xiàn)。那么，當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)是什么?

　　現(xiàn)象

　　多地樓市復(fù)蘇房?jī)r(jià)翹頭

　　西安房?jī)r(jià)上漲存在階段因素

　　西安市民王鵬(化名)松了一口氣——從去年就開始籌劃買房的事，最近終于告一段落。3月中旬，他在西安曲江某樓盤搖號(hào)買到一套三居室，終于，不必在看房上花費(fèi)過多精力了。

　　2017年開始，西安樓市和全國(guó)其他城市一樣開始飆升。房屋主管部門認(rèn)為，由于市場(chǎng)中出現(xiàn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性失衡，在非理性預(yù)期等因素作用下，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。包括王鵬在內(nèi)的不少人意識(shí)到：要趕緊買房，剛需購(gòu)房要加快。不過，當(dāng)時(shí)西安的房源供應(yīng)情況并不樂觀。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年西安商品房供應(yīng)908.18萬㎡，而銷售面積達(dá)到1073.7萬㎡。“我之前搶過浐灞的房子，2000多人搶500套房子。”王鵬表示，那段時(shí)間幾乎魔怔了：“不管戶型怎樣、喜不喜歡，只要能搶到，我肯定就買了。”

　　去年下半年，西安樓市開始搖號(hào)銷售，市場(chǎng)熱度逐漸降了下來，“市場(chǎng)變得平穩(wěn)，但不能說價(jià)格降了。”王鵬表示，半年多時(shí)間他仍在抓緊時(shí)間看房，就是怕價(jià)格更貴。

　　最近多地樓市傳出復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也開始翹頭。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，盡管住宅銷售面積同比下降0.6%，住宅銷售額卻增長(zhǎng)7.5%。3月份有65個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲，比2月份的57個(gè)明顯增加。當(dāng)月，西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲24.4%。

　　美城機(jī)構(gòu)首席市場(chǎng)分析師沈瑋認(rèn)為，近期西安樓市復(fù)蘇存在階段性的供應(yīng)不足。最近四周西安有6418套住宅拿證，供應(yīng)面積78.8萬㎡，周平均供應(yīng)約19.7萬 ，不及去年26萬㎡的周均供應(yīng)量。同時(shí)，高價(jià)盤扎堆上市也成為房?jī)r(jià)推手之一。不過，與其他二線城市相比，西安房?jī)r(jià)基數(shù)和上漲絕對(duì)值不高，主要是同比漲幅過高而被突顯出來。

　　拋開市場(chǎng)因素，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源認(rèn)為，輿論尤其是自媒體對(duì)樓市推波助瀾，也不能忽視，諸如：某地塊驚現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)過萬、國(guó)家放寬城鎮(zhèn)落戶條件，西安樓市再度升溫……這些信息的字里行間無不傳遞著“房?jī)r(jià)要大漲”、“一房難求”的信號(hào)，無形中給購(gòu)房者帶來壓力。

　　變化

　　搖號(hào)樓盤從少數(shù)重回多數(shù)

　　意向登記沖高存在隱情

　　樓市復(fù)蘇，對(duì)買房人而言，意味著搖號(hào)項(xiàng)目又多了起來，自然是好事情。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月份西安城六區(qū)、灃東、長(zhǎng)安上線登記樓盤共38個(gè)，搖號(hào)占比約52.6%，創(chuàng)下近5個(gè)月新高，大華、奧園等部分項(xiàng)目中簽率不足20%。清明小長(zhǎng)假后一周，8個(gè)推盤項(xiàng)目中，有7個(gè)需要搖號(hào)。

　　一般來說，如果意向登記超過推出房源數(shù)，就要公證搖號(hào)。不過，意向登記沖高背后，也有一些樓盤棄驗(yàn)比例偏高(未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷在意向登記中占比)。華商報(bào)記者通過西安住房意向登記平臺(tái)，對(duì)3月份至4月15日完成意向登記的53個(gè)項(xiàng)目(含灃東新城，同一樓盤不同批次進(jìn)行計(jì)算)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，共有11個(gè)項(xiàng)目棄驗(yàn)比例超過50%。

　　華商報(bào)記者注意到，推出146套房源的泛華灣流，意向登記26組，登記結(jié)束后這26組家庭均顯示未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷。藍(lán)光公園華府有兩批次房源出現(xiàn)了意向登記集體棄驗(yàn)。金茂府推出199套房源，意向登記115組，隨后未到場(chǎng)核驗(yàn)或是申請(qǐng)撤銷的家庭101組，棄驗(yàn)比例也達(dá)到87.8%。

　　對(duì)棄驗(yàn)較多的現(xiàn)象，沈瑋認(rèn)為有三方面原因：一是購(gòu)房者同時(shí)登記幾個(gè)樓盤，然后再取舍;二是有些樓盤不愿搖號(hào)，所以在登記環(huán)節(jié)就主動(dòng)對(duì)意向客戶進(jìn)行篩選;三是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，不排除有開發(fā)商“雇水軍”，推高項(xiàng)目登記人數(shù)來增加人氣。

　　雖然棄驗(yàn)比例并不能完全反映樓盤銷售情況，但房地產(chǎn)分析人士周文豪認(rèn)為，如果項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅過快或者所推房源與價(jià)格不相匹配時(shí)，那么購(gòu)房者選擇放棄的概率勢(shì)必也會(huì)增加。

　　周文豪表示，從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度看，搖號(hào)項(xiàng)目占全部樓盤一半左右比較合適。搖號(hào)樓盤過多，說明市場(chǎng)太過瘋狂、并且供給嚴(yán)重不足;搖號(hào)項(xiàng)目過少，則說明樓市過冷。

　　走訪

　　有樓盤出現(xiàn)開盤“千人搖”

　　有樓盤因價(jià)高難賣

　　對(duì)房產(chǎn)銷售來說，今年春節(jié)前是難熬的一段時(shí)期。不少去年的熱銷項(xiàng)目推新品時(shí)遭到冷遇，有的即便在備案價(jià)上打折，銷售仍然不理想。那么在市場(chǎng)復(fù)蘇之后，房產(chǎn)銷售又是怎樣一番景象呢?華商報(bào)記者近期走訪西安市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一些房源銷售速度加快，但也有項(xiàng)目仍然比較冷清。

　　華商報(bào)記者梳理后發(fā)現(xiàn)，最近一些出現(xiàn)“千人搖”的樓盤，大多在價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)。以近期開盤的公園華府、曲江南湖藝境兩項(xiàng)目為例，備案均價(jià)每平方米在一萬二左右。這兩個(gè)項(xiàng)目分別推出可售房源300套和320套，核驗(yàn)通過的意向登記分別為1164個(gè)、1482個(gè)。選房當(dāng)天，華商報(bào)記者在購(gòu)房者中詢問發(fā)現(xiàn)，不少人是沖著“比周圍的房子便宜”或者“總價(jià)比較符合預(yù)算”而來。

　　相比較而言，同處于曲江CCBD板塊的中海曲江大城·君尚府，最近推出的27、32、37號(hào)樓就并未搖號(hào)。原因很簡(jiǎn)單，價(jià)格明顯高于該區(qū)域新樓盤，據(jù)了解，這些高層房源的備案價(jià)每平大約在一萬五左右。此外，藍(lán)光公園華府最近推出的8、9號(hào)樓共96套房源，意向登記顯示的現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭為0個(gè)，華商報(bào)記者4月18日從該項(xiàng)目了解到，這些房源正對(duì)外銷售，購(gòu)房者不用搖號(hào)。而上個(gè)月初已結(jié)束登記的萬科翡翠國(guó)賓，所推3、5號(hào)樓同樣也已轉(zhuǎn)入平銷階段。置業(yè)顧問告訴記者，除了最近推出的四室戶型，還有此前推出的剩余三室戶型也可以直接購(gòu)買。而以上不用搖號(hào)的樓盤有一個(gè)共同點(diǎn)是價(jià)格高。

　　各樓盤銷售進(jìn)度不一，售樓部人氣也不太一致。華商報(bào)記者上周在長(zhǎng)安、浐灞部分項(xiàng)目的售樓部看到，有些售樓部人聲鼎沸，有些則是看房客稀少，一些售樓員在閑聊或者刷手機(jī)。

　　“西安樓市競(jìng)爭(zhēng)比過去更激烈了。”生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，一些規(guī)律不再靈驗(yàn)，比如：品牌決定銷路?，F(xiàn)在有些大品牌項(xiàng)目銷售一般，銷售速度甚至不及中小盤，這說明買房人對(duì)房?jī)r(jià)和與房?jī)r(jià)匹配的因素更加關(guān)注，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)才能更受青睞。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，影響樓盤銷售的因素有不少：總價(jià)高低影響客群范圍，項(xiàng)目周邊配套成熟度影響購(gòu)房選擇，甚至因并購(gòu)帶來的遺留問題也可能影響購(gòu)房信心。

　　發(fā)現(xiàn)

　　三萬元/㎡樓盤開始現(xiàn)身

　　但主流還是一萬三以內(nèi)的

　　華商報(bào)記者注意到，高總價(jià)房源集中供應(yīng)是最近西安樓市的另一大特點(diǎn)，三萬樓盤開始現(xiàn)身。上周，均價(jià)33335.85元/㎡的曲江玫瑰園完成意向登記，是最近亮相的一個(gè)單價(jià)過三萬項(xiàng)目。在此之前，西安公示的第86批商品住房?jī)r(jià)格名單上，翼中心(綠城高新誠(chéng)園)全裝房源均價(jià)也達(dá)到了33059元/㎡。

　　去年開始，西安近郊就有不少定位高端改善的房源相繼入市，有統(tǒng)計(jì)顯示，目前西安單價(jià)過兩萬的樓盤達(dá)30個(gè)左右。除了別墅、疊拼，還有不少精裝高層、公寓和洋房類城市豪宅房源。

　　土地成本被視為影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。但華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近期入市的高價(jià)房源并不一定都是高溢價(jià)地塊。有些是對(duì)舊有項(xiàng)目并購(gòu)，還有的地價(jià)與周邊樓盤相差不多，但對(duì)外公布的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)上趨向高端，從而對(duì)售價(jià)形成推動(dòng)。“土地價(jià)格不高，而房子售價(jià)高，即使房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)高，但是與土地成本來比，明顯要小很多。顯然，開發(fā)商的利潤(rùn)在大幅增長(zhǎng)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　沈瑋認(rèn)為，高價(jià)樓盤并非沒有市場(chǎng)，但一定是建立在地段或產(chǎn)品稀缺的基礎(chǔ)上。今年以來，均價(jià)破兩萬的住宅項(xiàng)目進(jìn)行了12次開盤，推出1579套房源，售出892套，銷售率為56%，這說明有賣得好的產(chǎn)品有的也不被市場(chǎng)認(rèn)可。

　　華商報(bào)記者了解到，四五年前曲江一些大平層單價(jià)即達(dá)到兩萬元以上，當(dāng)時(shí)因樓市低迷、購(gòu)買力觀望等原因，整體庫存壓力較大。“高端物業(yè)在市場(chǎng)中依舊不是主流。”李連源表示，西安市場(chǎng)主要購(gòu)買力還是剛需、改善客群，房產(chǎn)保值屬性也會(huì)吸引一部分投資需求。

　　據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月份西安商品住宅市場(chǎng)成交主流單價(jià)段為10000-13000元/㎡。

　　觀點(diǎn)

　　西安樓市是否有炒作成分?

　　業(yè)內(nèi)人士分歧較大

　　對(duì)于西安樓市當(dāng)前狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士的意見分歧較大。有的認(rèn)為，需求旺盛，價(jià)格還將上行;有的認(rèn)為，炒作成分過多，西安難以承載過高房?jī)r(jià)。

　　周文豪認(rèn)為，不僅西安樓市，全國(guó)樓市都開始穩(wěn)步上漲，主要是因?yàn)槿嫒ジ軛U已經(jīng)結(jié)束，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人或家庭的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加杠桿逐步予以支持;二是經(jīng)過近幾年的強(qiáng)力去庫存，部分一線、二線城市商品住宅供應(yīng)存在缺口，本質(zhì)上是供不應(yīng)求。西安樓市在經(jīng)過一段時(shí)間的底部運(yùn)行后，價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)在是一個(gè)比較不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓市中存在炒作因素。李連源表示，這個(gè)話題很多人不愿談，但不能回避，當(dāng)前西安市場(chǎng)的確存在一定炒作成分。比如“西安房?jī)r(jià)進(jìn)入2萬時(shí)代”就是比較容易令人混淆的概念。究竟是個(gè)案2萬還是均價(jià)2萬，模糊表述的背后其實(shí)在釋放一種對(duì)預(yù)期的助推，“買房人需要加以甄別，以免在喧囂的房?jī)r(jià)上漲背后，遺忘了自己的真實(shí)需求。”

　　今年一季度，在信貸政策趨于寬松的過程中，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市傳出高總價(jià)房源集體釋放，似乎樓市繼續(xù)一片欣欣向榮;然而，與此相伴的卻有房企面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力、調(diào)低銷售目標(biāo)的消息。

　　夏強(qiáng)認(rèn)為，除了信貸政策影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)成為樓市分化的重要因素。建立市場(chǎng)信心的前提是價(jià)格與購(gòu)買力相匹配，這也將對(duì)開發(fā)商定價(jià)和產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)提出更多考驗(yàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，近日高層再次提及要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，說明高層已經(jīng)注意到有些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回暖甚至抬頭跡象，主要是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。未來來看，房?jī)r(jià)上漲過快的城市可能會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。