原標題：陜西5814億元房貸有啥變化

　　金女士在西安市未央路某商廈租了一層商鋪做醫(yī)美生意，她說銀行從今年二三月就開始宣傳房貸利率轉換LPR。固定利率和浮動利率該怎么選?以5年以上貸款為例，8月，全國首套房貸款平均利率為5.25%，LPR為4.65%，似乎浮動利率更劃算。

　　LPR(貸款基礎利率)是根據(jù)市場資金流動性確定的即時市場利率，此前我國商業(yè)銀行貸款參照人民銀行制定的基準利率。

　　記者9月中旬從人民銀行西安分行獲悉：截至目前，陜西176家金融機構涉及5814億元存量個人住房浮動利率貸款，LPR轉換進度達99%。

　　同時，房貸利率要不要轉換，如果轉換又該如何選擇，也成為近期房貸族熱議的話題。

　　A 5814億元房貸怎么變

　　此次LPR轉換涉及的范圍包括：2020年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，不包括公積金個人住房貸款。

　　相信許多房貸客戶已經(jīng)在媒體上見到了銀行房貸轉換的公告。按照公告要求，2020年3月1日開展定價基準轉換，由于我省金融機構準備工作充分，已提前開展了存量轉換工作。截至今年2月底，我省244億元大約占存量6.3%的貸款已將定價基準轉為LPR。根據(jù)人民銀行西安分行信息，此次LPR轉換方式為：金融機構利用官方網(wǎng)站、網(wǎng)點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協(xié)商約定定價基準轉換事宜。

　　需要注意的是，存量房貸在轉換為LPR時，要將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。商業(yè)性個人住房貸款的加點值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。轉換過程中，商業(yè)性個人住房貸款重定價周期，即利率浮動周期可按原合同約定執(zhí)行，也可重新約定，重新約定的重定價周期最短為一年。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至9月10日，工行、建行、招行、長安銀行、西安銀行、秦農銀行，以及我省各縣區(qū)農信社、農合行、農商行、村鎮(zhèn)銀行等176家銀行業(yè)金融機構，涉及共計5814億元的存量個人住房浮動利率貸款，目前轉換進度已達99%。我省地方法人金融機構，包括長安銀行、西安銀行、秦農銀行、陜西省農村信用合作聯(lián)社系統(tǒng)的金融機構以及村鎮(zhèn)銀行全部存量個人住房貸款已全部轉換為參照LPR定價。

　　B 陜西轉換工作有條不紊

　　人民銀行西安分行方面表示，在堅持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，積極配合政府做好房地產(chǎn)市場調控的前提下，陜西房地產(chǎn)金融市場運行平穩(wěn)，信貸資金主要滿足剛需住房需求。截至7月末，陜西省房地產(chǎn)貸款余額1.07萬億元，同比增長16.27%，增速較上月持平、較上年同期下降0.24個百分點。

　　7月，陜西省共發(fā)放個人住房貸款2.55萬筆，環(huán)比下降2.30個百分點，發(fā)放金額166.81億元。陜西房貸平均首付比例為37.75%，環(huán)比下降1.6個百分點，平均利率為5.45%，環(huán)比小幅下降0.07個百分點，陜西房貸市場變化充分體現(xiàn)了著力滿足住房剛需的政策導向。

　　LPR政策執(zhí)行后，房貸更能反映資產(chǎn)價值和市場需求。轉換工作中，陜西省各金融機構采取多種措施，重點突破薄弱環(huán)節(jié)，加大政策執(zhí)行力度。

　　預先做好轉換規(guī)劃。2019年12月28日，人民銀行第30號公告發(fā)布，陜西省金融機構立即開展定價基準轉換工作，根據(jù)客戶結構、貸款類型和期限等因素分機構制定了差異化工作方案和進度目標，并于公告要求的2020年3月1日前已經(jīng)預先開展了部分定價基準轉換工作。

　　制定轉換方案。我省金融機構按照“市場化、法制化”原則，在轉換協(xié)議形式、貸款計息方式、通知客戶渠道、業(yè)務系統(tǒng)改造、對外宣傳等方面制定了詳細的方案。做好配套措施。制作政策宣傳材料，通過電視、廣播、報紙、微信公眾號等多種形式廣而告之。金融機構對一線業(yè)務人員開展轉換工作培訓，部分規(guī)模較大金融機構建立“存量浮動利率貸款定價基準轉換工作組”，改革金融機構內部考核激勵措施。

　　依法合規(guī)保障借款人權益。陜西省市場利率定價自律機制和各地自律機制，積極接受和處理借款人的政策咨詢和投訴，對于個別銀行業(yè)務人員在轉換中損害消費者權益的行為進行協(xié)調。目前已處理百余次咨詢和投訴，及時糾正各類不合規(guī)的轉換行為，確保轉換工作順利開展。

　　C 78%的陜西房貸客戶選擇浮動利率

　　從金融機構數(shù)據(jù)來看，陜西省房貸客戶對轉換方式的選擇較為理性。樣本數(shù)據(jù)顯示，我省地方法人金融機構78%的房貸客戶選擇將原合同轉換為浮動利率貸款合同。

　　據(jù)業(yè)內專家分析，選擇轉換為浮動利率貸款的客戶的房貸利率一般相對較高，隨著2020年LPR的下降，轉換后在未來一定時期內可有效節(jié)約利息支出。轉為固定利率的客戶，主要為期初房貸利率打折力度較大的客戶、合同剩余期限較短的客戶以及合同剩余金額較少的客戶。這類客戶貸款利率本來較低，LPR變動對其利息支出影響較小，通過轉為固定利率來避免利率波動風險。

　　此外，房貸還款方式不同的客戶，對轉換方式選擇也存在差異。例如有客戶合同約定了等額本金，由于本金歸還了一大半，傾向于選擇固定利率。但對于大部分等額本息客戶來說，更加傾向于選擇轉換為浮動利率。

　　今年以來，LPR轉換不僅發(fā)生在房貸領域，企業(yè)貸款也執(zhí)行LPR，金融機構對小微企業(yè)貸款減負顯著。人民銀行西安分行方面表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率形成機制過程中，個人住房貸款定價基準從貸款基準利率轉換為LPR，可以更好地發(fā)揮市場作用。

　　另外，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內容。促進房貸定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，更好落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和構建房地產(chǎn)市場長效管理機制。