記者 杜靜波 攝

　　7月29日下午，省政協(xié)月度協(xié)商“促進我省住房租賃市場健康發(fā)展”座談會召開。

　　住房租賃企業(yè)代表，陜西寶梧桐樹住房租賃公司總經(jīng)理李衛(wèi)民介紹：

　　目前，西安從事住房租賃專營業(yè)務(wù)和開展租賃住房居間代理的經(jīng)紀機構(gòu)總數(shù)約為900余家，掌握房源超過25萬間。按其經(jīng)營類型，主要有三類：傳統(tǒng)中介型、合伙人制、新租賃企業(yè)(關(guān)注品質(zhì)與服務(wù)的)。西安的住房租賃機構(gòu)在經(jīng)營上，以行業(yè)俗稱的“北派(北京)模式”目前仍占據(jù)約30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差額，進行利潤分配。收入差額包括：房屋出租差價、中介費、服務(wù)費、管理費、維修費，以及部分惡意造成租客違約后扣留的房屋押金等。這種業(yè)務(wù)模式的優(yōu)點是：利益驅(qū)動力強，團隊發(fā)展迅速，市場規(guī)模擴張快。缺點是：缺少房屋租賃的配套服務(wù)，收益主要靠房差與一些不規(guī)范操作。

　　一、住房租賃市場目前存在的主要問題

　　住房租賃屬于“河寬水淺”的民生行業(yè)，由于市場容量大、產(chǎn)業(yè)鏈條長而復(fù)雜，加上從業(yè)門檻低、從業(yè)人員素質(zhì)偏低，市場容易出現(xiàn)不規(guī)范行為。

　　主要有：利用互聯(lián)網(wǎng)騙取客戶服務(wù)費、哄抬出租價格、利用虛假房源信息“釣魚”獲客、非法騙取租金及押金等。部分機構(gòu)或個人，投機取巧者通過“長租短付”“高收低出”“租金貸”等手段快速發(fā)展規(guī)模，實現(xiàn)炒作套利和快速離場，影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，也給社會安定帶來負面影響。

　　二、發(fā)展住房租賃市場的一些建議

　　(一)把個人從事房屋出租經(jīng)營納入有效監(jiān)管范圍

　　建議設(shè)立行業(yè)準入制度，從源頭規(guī)范市場秩序。對于非一手房東(業(yè)主)自有房源的出租經(jīng)營，若超過5套必須成立運營機構(gòu)，或通過機構(gòu)化、正規(guī)化的公司經(jīng)營形式進行;出租房源需在住房租賃交易服務(wù)平臺備案，將租客的租金及押金進入政府監(jiān)管系統(tǒng)，按照租客實際已入住時間逐次釋放。同時，公安對不按規(guī)定登記承租人信息等違法行為，依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》等法律法規(guī)，以及地方對房屋租賃管理的相關(guān)規(guī)定，對違法行為人進行懲處，以推動房東(業(yè)主)全面落實出租房屋登記管理責(zé)任。

　　(二)規(guī)范行業(yè)信息發(fā)布

　　一是網(wǎng)信、網(wǎng)監(jiān)等部門聯(lián)動，從源頭上對租房信息的發(fā)布進行有效監(jiān)管和整治。二是住房租賃企業(yè)在平臺上進行房源信息發(fā)布時，需標注所備案的對應(yīng)房源編號，建議把房屋出租也納入政府“網(wǎng)格化”“平安社區(qū)”的監(jiān)管治理體系。三是由住建部門組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，在社區(qū)、樓盤里張貼、發(fā)布合規(guī)的租賃企業(yè)名單，并公布投訴舉報電話與電子郵箱。四是建立住房租賃企業(yè)誠信數(shù)據(jù)庫和從業(yè)人員數(shù)據(jù)庫，并納入全市的誠信系統(tǒng)，誠信記錄作為企業(yè)和從業(yè)人員考核評估的重要依據(jù)，推動行業(yè)自律與規(guī)范從業(yè)人員行為。

　　(三)加強稅收和金融支持

　　稅收支持方面：推動“三免三減半稅收政策”，對初創(chuàng)租賃企業(yè)的經(jīng)營所得，自正常營業(yè)并取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營所屬納稅年度起，經(jīng)住建部門確認按照評分標準合規(guī)經(jīng)營的，第1年至第3年免征企業(yè)所得稅，第4年至第6年減半征收企業(yè)所得稅;推動“稅收返還獎勵政策”，對上一納稅年度經(jīng)營突出、口碑良好的企業(yè)(評定標準可參照市住建局《西安市住房租賃企業(yè)信用評分標準》)，在次年度進行部分乃至全額的稅金返還、抵扣，以鼓勵企業(yè)規(guī)范管理、誠信經(jīng)營。

　　金融支持方面：加大銀行等金融機構(gòu)信貸資金，向長期穩(wěn)定規(guī)范運營的住房租賃中小微企業(yè)傾斜，將銀行業(yè)績考核同支持住房租賃行業(yè)發(fā)展掛鉤，激勵銀行業(yè)支持本行業(yè)發(fā)展。

　　希望銀行開發(fā)“底租貸”產(chǎn)品，即：房屋租賃企業(yè)通過對業(yè)主一次性長付半年、一年甚至更長期的底租，獲取低價房源，再以租客月付，實現(xiàn)溢價，穩(wěn)定市場租金價格。對租賃企業(yè)進行年度或季度的動態(tài)授信，并在住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶中以分期貸款的形式進入，專款專用，定向用于對房東(業(yè)主)支付底租租金。