8月10日下午，省政協(xié)召開“提高城市社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平”月度協(xié)商座談會(huì)。當(dāng)天上午，西安市委第八巡察組在西安市雁塔區(qū)心晴雅苑小區(qū)召開業(yè)主座談會(huì)，就改進(jìn)西安城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)聽取意見建議。

　　從省政協(xié)月度協(xié)商會(huì)上參會(huì)人員的發(fā)言和業(yè)主座談會(huì)上業(yè)主們反映的情況來看，開發(fā)商遺留問題和共有收益被侵占，已成為嚴(yán)重影響城市居民小區(qū)住戶幸福感的重要原因。省政協(xié)社會(huì)和法制委員會(huì)的情況說明中說：“據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，在比較突出的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題，這也是老舊小區(qū)管理難度大的深層次原因。”

　　業(yè)主座談會(huì)上，業(yè)主們反映的因開發(fā)商遺留問題帶來的影響主要體現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)委會(huì)選舉難上。一些開發(fā)商擔(dān)心成立業(yè)委會(huì)后之前存在的問題會(huì)被揭露，不提供應(yīng)提供的資料、業(yè)主大會(huì)成立費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)籌備組難于獲取業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)管理區(qū)域劃分證明等成立業(yè)主大會(huì)必需的資料。

　　總結(jié)起來，開發(fā)商遺留問題帶來的問題主要有：1、房屋質(zhì)量問題多，不經(jīng)竣工驗(yàn)收就交房，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾;2、私改規(guī)劃、私自加蓋，違法違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致后續(xù)一些列問題包括辦證難;3、不按規(guī)定招標(biāo)前期物業(yè)而是自己指定甚至自己成立公司自管，在小區(qū)里搞“家天下”;4、不履行法定責(zé)任，不提供資料、籌備費(fèi)用，給業(yè)主們成立業(yè)主大會(huì)設(shè)置重重障礙等等。

　　而這些問題背后，或多或少都存在政府相關(guān)職能部門工作不到位等情況。

　　心晴雅苑業(yè)委會(huì)主任周洪斌是8月10日上午業(yè)主座談會(huì)參與業(yè)主的召集者。她說，當(dāng)前大多數(shù)小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保護(hù)困難，公共設(shè)施后續(xù)修繕資金匱乏。由于小區(qū)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)登記不完善，不少開發(fā)商、物業(yè)公司對(duì)此刻意隱瞞或者混淆，以便漁利。據(jù)她了解，絕大多數(shù)商品住宅小區(qū)的共有收益被非法侵占。業(yè)主們也反映，業(yè)主對(duì)小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)不清楚，導(dǎo)致大量的小區(qū)財(cái)產(chǎn)和利用其進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性收入被開發(fā)商和前期物業(yè)非法侵占，建議不動(dòng)產(chǎn)登記中心將小區(qū)共有物權(quán)登記在業(yè)主大會(huì)名下;建議出臺(tái)具體實(shí)施辦法，將已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)共有收入進(jìn)入業(yè)主共有賬戶;未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，共有收入單獨(dú)列賬，定期公示，支出必須經(jīng)過業(yè)主同意。周洪斌說，很多小區(qū)都20年了，公共設(shè)施面臨維修和更新，當(dāng)用完大修基金后，小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)收益就是小區(qū)公共設(shè)施的“救命錢”，難以想象屆時(shí)這些“救命錢”不在業(yè)主手中的尷尬境地和各級(jí)政府面臨的壓力。“心晴雅苑共236戶，建筑面積38000平方米，2011年成立業(yè)委會(huì)，至今已拿回共有收益200多萬。擁有數(shù)千戶業(yè)主的大小區(qū)共有收益會(huì)有多少?”

>>小知識(shí)

哪些產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有？

專家何志恒介紹，居民小區(qū)內(nèi)的建筑可分為三類：

　　1、專屬建筑部分。即業(yè)主自己買的房子，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

　　2、配套公建部分。包括人防、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)用房等帶有社會(huì)福利性質(zhì)建筑，屬于配套公建，由相關(guān)政府部門來管。如人防工程，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，并非歸開發(fā)商或者全體業(yè)主所有。不過，人防法中有個(gè)規(guī)定，誰投資誰受益。

　　3、配套共建部分。包括供水供電設(shè)施、設(shè)備間、電梯間、物業(yè)管理用房等，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。車庫(kù)也屬于此類。但物權(quán)法規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)車庫(kù)車位的產(chǎn)權(quán)問題，有合同的按合同約定。利用人防工程建設(shè)的停車位，產(chǎn)權(quán)依然歸國(guó)家所有。

　　哪些收入屬于業(yè)主共有收益?何志恒表示，共有收益是指利用共有場(chǎng)地和共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性收入。具體比如利用共有場(chǎng)地收取擺攤設(shè)點(diǎn)費(fèi)、利用共有場(chǎng)地建設(shè)通信機(jī)房，利用電梯轎廂發(fā)布經(jīng)營(yíng)性廣告等。利用歸全體業(yè)主所有的場(chǎng)地和道路收取停車費(fèi)。收取的停車費(fèi)中包含了兩部分費(fèi)用，一是場(chǎng)地占用費(fèi)，這部分應(yīng)該歸全體業(yè)主所有;二是服務(wù)費(fèi)，這部分歸提供服務(wù)的物業(yè)公司所有。但事實(shí)上，很多小區(qū)收取的停車費(fèi)全部被物業(yè)公司拿走，場(chǎng)地占用費(fèi)并沒有給業(yè)主。記者 馬虎振