為在西安落戶，甘肅男子童某賣掉老家的房屋，交了14萬余元首付在西安購房，但賣家朱某又不愿意賣了。

　　經(jīng)過未央?yún)^(qū)法院和西安中院兩審判決后，朱某近日終于主動聯(lián)系童某配合辦理過戶。激動難平的童某當(dāng)即趕到未央法院，向主審法官林娜送去了一面錦旗。

交了首付 賣家反悔要違約

　　2017年4月15日，童某通過中介公司與朱某簽訂《房屋買賣居間合同》，買下了其位于西安市北二環(huán)某小區(qū)的一套房屋，售價66萬余元。當(dāng)日，童某支付了中介費(fèi)和定金各1萬元。

　　3天后，雙方簽訂《西安市存量房買賣合同》，童某繳納了1萬余元的評估、代辦過戶、抵押登記、擔(dān)保等費(fèi)用，并向銀行辦理按揭貸款手續(xù)。同年5月26日，雙方簽訂《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，6月19日，童某將首付款14.5萬元存入資金監(jiān)管賬戶。但沒過多久，朱某突然告知童某房子不賣了，并通過中介向銀行告知停止放款。

　　童某說，自己變賣了在甘肅老家的房子交了首付款，賣家因房價上漲就要漲價。因購買的房屋關(guān)系到居住、落戶、孩子上學(xué)等諸多問題，只能起訴到未央?yún)^(qū)法院。

　　朱某則提出反訴稱，其決定在西安南郊購房，且與他人簽訂購房合同。因急需購房款，與童某簽訂買賣合同，但因童某未能按約定時間將房屋轉(zhuǎn)讓價款及時存入資金監(jiān)管賬戶，使其無法給他人交付購房款，造成6月底合同解除還承擔(dān)了違約損失，其在7月初通知童某解除合同。反訴請求解除與童某的合同，同時要求童某向自己支付違約金2萬元。

法院認(rèn)定合同合法有效

　　未央法院經(jīng)審理后認(rèn)為，童某與朱某2017年4月15日簽訂的《房屋買賣居間合同》中，約定45個工作日買家將購房首付款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。同年4月19日，雙方在西安市房管局辦理網(wǎng)簽時簽訂《西安市存量房買賣合同》時，又約定90個工作日將購房首付款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。法院認(rèn)為，后者應(yīng)視為童某與朱某協(xié)商一致將購房首付款支付時間的重新約定。童某與朱某在同年5月26日共同簽訂《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，并于同年6月19日將首付款14.5萬元存入資金監(jiān)管賬戶，系在合同簽訂后的90個工作日內(nèi)，亦是按照雙方網(wǎng)簽后重新約定的時間履行付款義務(wù)。因此認(rèn)定房屋買賣合同合法有效，童某存入首付款的時間并未違約，遂判令朱某繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》，協(xié)助童某辦理過戶。后朱某提出上訴，西安中院認(rèn)為一審適用法律正確，維持一審判決，駁回了上訴。

法官教你規(guī)避購房風(fēng)險

　　就如何規(guī)避購房風(fēng)險，林娜法官通過辦理過的相關(guān)案例總結(jié)出了幾點(diǎn)小竅門。

　　一是盡到審查義務(wù)。簽訂合同前，買受人要盡到審查注意義務(wù)，如仔細(xì)審核出賣人信用狀況、有無出賣資格、房產(chǎn)證真?zhèn)巍⒎课輰?shí)際情況如何等。

　　二是約定付款期限。如果雙方約定付款方式為銀行按揭貸款，由于銀行放款不屬于買賣雙方甚至房屋中介公司可控范圍，因此，在約定付款期限時，雙方應(yīng)充分考慮這一因素對履行合同所造成的影響，不要以此作為一方違約的理由。

　　三是明確違約責(zé)任。如果雙方在合同中既約定了違約金，買方又向賣方交付了定金，因賣方原因違約，買方對此有選擇權(quán)：既可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，也可要求其雙倍返還定金并承擔(dān)相應(yīng)損失。

　　四是及時辦理網(wǎng)簽。本案中，之所以判令朱某繼續(xù)履行合同，協(xié)助童某辦理過戶，關(guān)鍵在于雙方一旦網(wǎng)簽成功，即使網(wǎng)簽合同的內(nèi)容與實(shí)際履行合同的內(nèi)容不一致，仍以網(wǎng)簽約定為準(zhǔn)，因此認(rèn)定房屋買賣合同合法有效。

　　五是提高“留痕”意識。如果買方遇到賣方不配合履行房屋買賣合同、拒收購房款、制造履行障礙等悔約行為時，一定要有“留痕”意識，及時取證留存，收集包括通話記錄、短信往來、微信交流、對話錄音、中介人員證明等可以證明違約的材料，。

　　本報記者 張晴悅

　　實(shí)習(xí)生 榮佳玉

　　說法論理