上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字顯示：五月份西安新建商品房同比、環(huán)比漲幅都為全國(guó)第一，該消息出來后，西安市快速推出了新一輪的限購(gòu)政策，讓西安的房子再度成為關(guān)注的焦點(diǎn)。華商報(bào)記者注意到，半年前，西安發(fā)文在全市行政區(qū)域新建住宅推行全裝修成品交房，更進(jìn)一步推動(dòng)了精裝修這一產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，也讓精裝房正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主流產(chǎn)品。那么西安精裝房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是什么?現(xiàn)在的精裝房是否符合購(gòu)房者需求?又存在一些什么問題呢?

　　>>數(shù)據(jù)

　　政策和溢價(jià)等多因素推動(dòng)，西安樓市精裝比例接近70%

　　西安市民劉凱(化名)前幾個(gè)月買的小高層剛建到地上三層，交房時(shí)間是明年年底。每次路過新房的工地現(xiàn)場(chǎng)，他都忍不住進(jìn)去瞧瞧——他還是有些放不下心。

　　他擔(dān)心的倒不是延期交房，畢竟開發(fā)商是一家全國(guó)知名房企，過往房源交付還算準(zhǔn)時(shí)。讓他不放心的是裝修。“買毛坯房裝修自己留心，現(xiàn)在買精裝房雖然省事可心里有些沒底。”劉凱表示，他買的房子只剩一年半就要交房，不僅要完成樓體建設(shè)，還要做室內(nèi)裝飾，如果中間趕工期的話，他擔(dān)心會(huì)對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生影響，甚至裝飾材料名不符實(shí)。

　　精裝房在西安樓市正成為主流。最近一批商品住房?jī)r(jià)格公示名單上，22個(gè)樓盤的7439套房源中，毛坯項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，共1780套房源;精裝項(xiàng)目則占到17個(gè)，共5659套房源。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來，西安全部在售房源中精裝比例接近70%，由于新拿地項(xiàng)目陸續(xù)全裝修交付，新建住宅的精裝比例迅速提高，過去常見的毛坯房被行業(yè)趨勢(shì)所替代。

　　近年來住建部多次要求，各地根據(jù)本地實(shí)際，逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房。西安去年底也已發(fā)文推進(jìn)新建住宅全裝修。“精裝交付既有政策推動(dòng)，也是市場(chǎng)變化的大勢(shì)所趨。”美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋表示，一方面精裝房提升了住宅建設(shè)品質(zhì);另一方面在限房?jī)r(jià)的背景下，開發(fā)商也期望借精裝來獲取溢價(jià)，“毛坯改精裝的房子，加價(jià)20%并不在少數(shù)。”

　　>>市場(chǎng)

　　購(gòu)房者對(duì)裝修狀況并不敏感，精裝風(fēng)格普遍很“酒店”

　　上周限購(gòu)升級(jí)前后，西安新房市場(chǎng)又傳出千人登記、千人搖號(hào)的消息。曲江和浐灞分別出現(xiàn)了一套房子被18個(gè)人意向登記、7個(gè)人搶一套房子的樓盤。這些登記火爆的項(xiàng)目中，既有精裝房源也有毛坯交付，可見裝修狀況并不是影響樓盤銷售的決定因素。

　　上個(gè)月剛在曲江搖號(hào)買到一套精裝住宅的任女士說，自己看房始終沒太在意裝修，因?yàn)榭蛇x的基本都是精裝房，所以她更在意價(jià)格和能不能買到合適的房子。

　　國(guó)家注冊(cè)驗(yàn)房師、榮格驗(yàn)房專家級(jí)驗(yàn)房師楊海山從事驗(yàn)房工作十多年，他告訴華商報(bào)記者，今年驗(yàn)收的精裝房的確在大幅增多，但由于精裝房是成批量購(gòu)買裝飾材料，這也導(dǎo)致大部分裝修風(fēng)格單一，主要靠業(yè)主入住后的軟裝來體現(xiàn)風(fēng)格。

　　華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，為了拉開檔次，部分樓盤小高層等高總價(jià)房源，在裝修用料及風(fēng)格上與高層房源會(huì)形成差別，但同戶型裝修模式基本相同，硬裝風(fēng)格如“酒店”化統(tǒng)一。

　　業(yè)內(nèi)人士馮先生介紹，前幾年曾有開發(fā)商提出“業(yè)主參與施工建設(shè)”，進(jìn)行菜單式裝修的嘗試，即：在施工階段，業(yè)主可以提出自己對(duì)所購(gòu)戶型的希望，在設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍內(nèi)達(dá)到個(gè)性化量身定制，但這種方式最終由于成本高、不利于標(biāo)準(zhǔn)化管理而告終。

　　>>走訪

　　銷售員對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)避而不談，材料型號(hào)及造價(jià)難尋

　　按照全裝修政策要求，套內(nèi)必須達(dá)到所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，設(shè)備管線及開關(guān)插座安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備安裝完成。事實(shí)上，多數(shù)精裝房在全裝基礎(chǔ)上，還提供玄關(guān)柜、壁櫥等家具及凈水器、洗碗機(jī)、消毒柜等電器。

　　對(duì)裝修內(nèi)容、裝修材料等，大部分精裝房在售樓部進(jìn)行公示，但對(duì)于材料規(guī)格、型號(hào)等公示比較欠缺。記者在曲江二期多個(gè)精裝樓盤發(fā)現(xiàn)，公示的基本是裝修材料品牌及施工單位等。如：某20強(qiáng)房企，地磚標(biāo)注為馬可波羅或同檔次;臺(tái)盆柜，為歐派或同檔次。

　　在灃東新城一家精裝樓盤，公示同樣以材料品牌和施工說明為主，如：強(qiáng)化木地板為北美楓情或同檔次產(chǎn)品;燃?xì)庠顬槔习寤蛲瑱n次產(chǎn)品等。對(duì)此，這里的銷售人員解釋，主要是為了交房時(shí)如果當(dāng)初宣傳的裝飾裝修材料采購(gòu)不到了，可以有替代。

　　看起來，公示材料多為知名品牌，但對(duì)于采購(gòu)型號(hào)和每平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，銷售人員多避而不談。“幾乎沒有開發(fā)商去明碼標(biāo)價(jià)，最多口頭介紹一個(gè)大概價(jià)格。”貝殼找房一位負(fù)責(zé)人表示。

　　去年購(gòu)買精裝房的郝先生，向記者展示的購(gòu)房合同上顯示，在“關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”中，有關(guān)瓷磚、壁紙、地面、門、電氣等裝修內(nèi)容，均以品牌或同檔次來約定，與售樓部公示接近。他說，售樓員私下說每平方米裝修2500元，但沒有在合同里體現(xiàn)。

　　>>調(diào)查

　　業(yè)內(nèi)稱所用材料“水很深”，2000元裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際只有600元?

　　與道不明白的裝修標(biāo)準(zhǔn)相比，楊海山認(rèn)為，精裝房問題在交付環(huán)節(jié)更集中。他說，有些銷售方向業(yè)主透露的每平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)千元不等，但實(shí)際交房的裝修標(biāo)準(zhǔn)卻出現(xiàn)縮水，還有的因建設(shè)方管理不足或者趕工期而導(dǎo)致質(zhì)量糾紛，尤其是一些原本主做毛坯、欠缺裝修經(jīng)驗(yàn)的房企。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，精裝房做不好，可能與資金成本有關(guān)。層層轉(zhuǎn)包分包，這種狀況下就很難做出高質(zhì)量工程。在工程監(jiān)理行業(yè)從業(yè)多年的小昭(化名)告訴記者，有的開發(fā)商為了減輕資金壓力，就默許施工方、材料商層層承包，導(dǎo)致一些無底線逐利的承包者參與期間。

　　除了交付時(shí)的質(zhì)量問題，小昭表示，開發(fā)商僅標(biāo)明裝修品牌的做法，也可能是一個(gè)“坑”。他說，裝修中涉及的材料有上百種，而同種材料品牌眾多，即便是同一品牌下也有很多子系列，單單只告知品牌，太過于籠統(tǒng)了，“就拿一塊地磚來說，80×80?；u在20元/片，全拋釉 40元/片，通體仿大理石磚 60元/片，不同材質(zhì)、不同型號(hào)的價(jià)格差距本身就很大，而且集中采購(gòu)和零售價(jià)格也沒有可比性。”

　　獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源表示，精裝房采用集團(tuán)化采購(gòu)和施工，對(duì)外宣稱的裝修標(biāo)準(zhǔn)參考意義不大，因?yàn)閷?shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)可能只有宣傳的一半甚至更少。此前就有過買了精裝房，找專業(yè)人士來評(píng)估，結(jié)果發(fā)現(xiàn)號(hào)稱每平方米2000元裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子，最后只有600元。由此可見，如果存在不規(guī)范操作，精裝房的水是很深的。

　　>>發(fā)現(xiàn)

　　精裝市場(chǎng)透明度不足，裝修標(biāo)準(zhǔn)缺乏橫向?qū)Ρ?/p>

　　五年前，西安精裝房源只占市場(chǎng)供應(yīng)的不足10%，當(dāng)時(shí)，開發(fā)商對(duì)每平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)也不避諱，市面上宣稱的普通精裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000元-2000元/㎡，個(gè)別豪宅精裝則超過4000元/㎡。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與五年前相比，精裝房的裝修檔次在提高，但市場(chǎng)透明度仍然不足。開發(fā)商高調(diào)宣稱的名牌裝飾材料，究竟價(jià)值多少消費(fèi)者很難比較，因?yàn)橛行┰谑袌?chǎng)上無法買到。

　　由于精裝修信息的不對(duì)稱，在采訪中，也有一些消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)表示出這樣的疑問：同一品牌房企，在全國(guó)各城市項(xiàng)目開發(fā)中，所采用的精裝修標(biāo)準(zhǔn)是否一致?由于價(jià)格和成本控制等方面的差異，西安精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)是否低于相對(duì)成熟的沿海市場(chǎng)?

　　李連源表示，西安精裝市場(chǎng)晚于沿海城市的成熟市場(chǎng)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)只能說有借鑒但存在明顯不足，由于開發(fā)模式尚不夠精細(xì)，包括土建、裝修等，需要解決的問題仍然不少。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士周文豪認(rèn)為，精裝房在國(guó)內(nèi)樓市的發(fā)展進(jìn)程上已是大勢(shì)所趨，但西安推行全裝修交付才開始，在執(zhí)行中難免會(huì)碰到這樣那樣的問題。尤其是開發(fā)商資歷和管理千差萬別，由此導(dǎo)致承諾和交房品質(zhì)的不一致，這是值得我們關(guān)注的。

　　>>討論

　　精裝房面臨集中交付，西安樓市真的準(zhǔn)備好了嗎?

　　不可否認(rèn)，相比毛坯房，精裝房可以節(jié)省入住后的精力和時(shí)間，減少裝修噪音擾民，經(jīng)濟(jì)環(huán)保，也降低了業(yè)主私自改造建筑結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政策化推廣住宅精裝修也帶給行業(yè)變革和提升。因此，推廣新建住宅全裝修已勢(shì)不可擋，在全國(guó)多個(gè)省市得到落地。

　　但就目前來看，精裝市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范也引發(fā)了許多爭(zhēng)議。去年，成都和武漢都出現(xiàn)了因精裝房交付存在裝修質(zhì)量等問題，導(dǎo)致集體維權(quán)事件。近期，西安浐灞某品牌房企精裝房，也在交房時(shí)被媒體曝出存在地磚磨損、墻體裂縫、防護(hù)欄松動(dòng)、滲水等問題。

　　沈瑋認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比，西安精裝房市場(chǎng)都只能說是剛起步，市場(chǎng)完善需要一個(gè)過程，而期間能做的就是多吸取經(jīng)驗(yàn)，盡量減少成長(zhǎng)的過程。從規(guī)范市場(chǎng)的角度看，目前購(gòu)房合同雖然添加了有關(guān)精裝房約定，但仍有漏洞可鉆;對(duì)于售前、售中和售后的監(jiān)管也需要進(jìn)一步細(xì)化，例如：對(duì)裝修工法、樣板間展示至少應(yīng)保留到交房。

　　“其實(shí)將連鎖裝修公司的裝修標(biāo)準(zhǔn)，與精裝房做一個(gè)比較，就能看出裝修標(biāo)準(zhǔn)有沒有水分。”李連源建議，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修價(jià)格、精裝房?jī)r(jià)格等也做出明確約定，并要求明示裝修材質(zhì)，以兌現(xiàn)銷售中的承諾。

　　并不是消費(fèi)者不喜歡拎包入住的便利，而是當(dāng)他們花了十幾萬甚至幾十萬裝修費(fèi)卻只能享受名不符實(shí)的裝修時(shí)，恐怕也很難高興起來?？梢灶A(yù)見的是，未來一段時(shí)期，西安樓市將面臨精裝房集中交付的情況，從行業(yè)到監(jiān)管真的準(zhǔn)備好了嗎? 華商報(bào)記者 李程 李王艷