眼下正是畢業(yè)季，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生面臨的第一個問題就是租房。對于陜西全省今年超過30萬的高校畢業(yè)生而言，搞定住宿，或許是他們在城市中將要面對的第一道考驗。對于人口已突破千萬的西安來說，新進城務(wù)工人員越來越多，低價租賃房源的需求也在持續(xù)增加。

　　>>西安群租現(xiàn)象逐漸增多，租房市場面臨供需矛盾

　　去年在西安市曲江雁翔路附近買了套二手房的張濤(化名)，對搬到新家竟有些猶豫——隔壁住戶人多且雜，有男有女不說，看起來也不是一家子，他擔(dān)心住進去以后會鬧騰。

　　同樣遇到合租鄰居的王斌(化名)有些鬧心。他住在龍首村一個回遷安置小區(qū)。樓上業(yè)主把一套90㎡的房子隔成三間對外出租，有近10位租客同住在這樣一套兩居室里。租客們的作息規(guī)律都不一樣，經(jīng)常半夜還有人在房間里走來走去，這讓他不勝其煩。由于每間房都分隔出了廚衛(wèi)，樓上改動了上下水。王斌擔(dān)心如果漏水的話，自家恐怕要遭殃了。

　　過去在北上廣常見的群租現(xiàn)象，近兩年在西安商品房小區(qū)中逐漸增多，由此產(chǎn)生的鄰里間矛盾糾紛也在所難免。“人口迅速流入形成了剛性租房需求，加上政策鼓勵‘租購?fù)瑱?quán)’，吸引了很多機構(gòu)參與租房市場。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示，傳統(tǒng)“民租房”(即：個人整租房源)無論在供應(yīng)量還是租金上，都已不能滿足西安迅速增加的租房需求。

　　陜西省統(tǒng)計局今年針對全省租房市場的報告指出，近兩年西安隨著人口的驟然增長，住房剛性需求加大，住房供不應(yīng)求情況出現(xiàn)。如果不盡快培育和發(fā)展住房租賃市場，為需要居住的人提供便捷的住房租賃，供需矛盾還會爆發(fā)，也不利于住房市場穩(wěn)定。

　　>>名為合租公寓實為群租房：一室開間上下鋪住9人

　　去年畢業(yè)以后，留在西安找工作的郭凱(化名)只身一人搬出了學(xué)校宿舍。第二天，通過網(wǎng)上的房源信息，他住進了西安市長安南路附近的合租公寓。

　　名為公寓，但租客們私下叫這里“宿舍”。這個位于居民小區(qū)內(nèi)的合租公寓，是一個不足50㎡的一室開間，5張上下鋪最多時住了9個人，衛(wèi)生間共用。至于公寓究竟換了幾位租客?這是個沒人能回答清楚的問題。斷斷續(xù)續(xù)住了近一年的顧凱只知道，房租每月收一次，上個月有新租戶搬進來，過幾天可能就有人搬走，“其實就是群租房，在這住都是圖租金便宜。”郭凱說，租客大多是剛畢業(yè)的年輕人，也有口音各異的打工者。

　　按照郭凱提供的電話號碼，記者與公寓管理者取得聯(lián)系，對方表示，他們在地鐵沿線還有數(shù)套房子，每套房子就是一個出租公寓，房型從一室到三室不等，房間設(shè)施相同，每個床位月租350元，包含水電費，“戶型越大住的人越多，三室的要住30人左右。”

　　將一套房屋分隔成多個單間出租的也不少。在西安市雁塔區(qū)南三環(huán)附近一家房產(chǎn)中介，當(dāng)?shù)弥浾呦胝覀€價格便宜的單間，中介的工作人員表示，如果接受多人合租，可以推薦幾處房源，“帶衛(wèi)生間月租1200元左右，不帶衛(wèi)生間600-800元。”該工作人員表示，三居室大小的房子，有隔成四間也有隔成六間的，最小隔間400元左右，“只能放下一張床和一個單人柜子。”

　　至于修建隔斷所用的材料，有租戶告訴記者，有用磚墻的也有石膏板。如果是后者的話，有一定隱私但隔音效果比較差，“隔壁若開著電視，連臺詞都聽得一清二楚。”

　　>>“西漂”住的城中村逐漸減少，千元以內(nèi)很難找到整租

　　西安房租年漲幅約在一兩百元，與迅速走高的房價相比，房租“跳漲”并不多見。但對租房者而言，每月固定的房租開銷就如同房貸，直接影響的是生活成本。

　　貝殼研究院一份報告顯示，租金收入比(即：房租與地區(qū)薪資收入比值)在某種程度上反映租房人幸福程度，通常認為，30%及以下相對合理。該機構(gòu)測算了北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、西安等八個城市，結(jié)果北、上、廣、深、杭及西安的房租收入比都超過30%。相當(dāng)于租房者需要拿出30%以上的月收入去支付房租。

　　“市面上的低價房源偏少。”美好生活文商旅研究院院長夏強表示，一方面保障性質(zhì)的公租房還不是主流，有些公租房在交通配套上也不具備競爭力;另一方面大量城中村拆遷改造，而離開廉價房源的租房者又的確需要一個落腳之處。

　　對價格敏感的外來務(wù)工人群，大城市的房屋租賃環(huán)境并不友好。“城中村減少以后，就很難找到1000塊以下的房子。”拖家?guī)Э诘膭煾迪蛴浾吒袊@。劉師傅七年來一直在西安做出租車司機，他說，全家已經(jīng)從南二環(huán)內(nèi)的城中村一路搬到了三環(huán)以外。

　　如何搞定住宿，是外來務(wù)工者和高校畢業(yè)生在城市落腳的第一道考驗。城中村租房曾是西安最常見的“過渡”方式，但隨著城市化進程正逐漸消失。面對逐年上漲的房租和日漸稀少的合適居所，不少年輕人和藍領(lǐng)群體只能選擇合租、群租或者向城市邊緣遷移。

　　由于城中村都是自建房，房租沒有標(biāo)準(zhǔn)，按村子地理位置和房型不同，月租從300-800元不等。若以這樣的價位去找單元房，很難找到整租的房子。據(jù)一些租房網(wǎng)站公布的房源信息，月租在1000元以內(nèi)的絕大部分是合租，500元以內(nèi)的基本是大中戶型分隔的單間。

　　>>有些“二房東”專做群租房，游走在監(jiān)管與安全邊緣

　　群租房，長期以來游走在法規(guī)與監(jiān)管的邊緣。

　　早在2011年，住建部《商品房屋租賃管理規(guī)定》規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　夏強介紹，有些群租是業(yè)主個人行為，更多房主是把房子租給“二房東”，后者再行分隔出租。“二房東”賺取的差價最多達50%左右，比如一個兩居室，分隔成6個單間出租，每個700元，月租收入將達到4200元，對外整租的話，最多只能租到2500元左右。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“二房東”除了登記在案的中介機構(gòu)，還有一些群租房被“黑中介”掌握。由于監(jiān)管缺乏持續(xù)性，“黑中介”又比較隱蔽，導(dǎo)致群租屢禁不止。

　　在群租房的地方性法規(guī)建設(shè)方面，北京規(guī)定“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人”。上海要求“不得分割搭建出租或按床位出租，最低人均承租面積不得低于5平方米”。廣州擬規(guī)定“出租房人均使用面積不少于5平方米。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，西安對于群租房的管理并沒有嚴(yán)格細分的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，“或許是因為前些年西安群租房不太多。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　陜西永嘉信律師事務(wù)所律師姬英凡在接受華商報記者采訪時表示，由于房屋租賃不要求強制備案，所以群租現(xiàn)象很難避免。

　　隨著群租現(xiàn)象的增多，社區(qū)關(guān)系和安全問題引發(fā)的爭議開始顯現(xiàn)。在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有不少業(yè)主對于小區(qū)群租房的投訴，主要集中在擾民、存在安全與消防隱患等方面，如：租房者與小區(qū)業(yè)主存在矛盾，影響小區(qū)整體環(huán)境;群租房內(nèi)使用可燃易燃材料進行分隔、亂拉亂接電線、安全疏散不暢、廚房與臥室合用、存在違規(guī)用火用電等現(xiàn)象。

　　>>租房市場需要梯度消費，需要“治”和“疏”同時發(fā)力

　　陜西省統(tǒng)計局報告指出，在我國住房商品化和保障化進程中，幾乎沒有形成規(guī)范的住房租賃市場。

　　“相比于房屋買賣市場中的商品房、限價商品房到共有產(chǎn)權(quán)房，租房市場的梯度消費是缺失的。”獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，群租房的存在客觀上填補了低價格房源供給，不過從健全市場、完善住房保障的角度，存在“硬傷”的群租絕不應(yīng)是低價租房的解決途徑。

　　從群租房監(jiān)管來看，由于住宿涉及住建、公安、消防、工商、街道辦等多個部門，且認識不一，事中、事后監(jiān)管及相關(guān)執(zhí)法缺乏有效聯(lián)動機制。

　　“規(guī)范租房市場，需要‘治’和‘疏’同時發(fā)力。”夏強表示，從治的角度看，西安需要完善租房管理的地方法規(guī)，明確監(jiān)管中的牽頭單位，統(tǒng)一協(xié)調(diào)治理。從疏的方面來講，應(yīng)當(dāng)增加公租房供應(yīng)，為租房者提供配套健全、價格低廉、可供穩(wěn)定出租的保障性房源;在租房市場還應(yīng)積極引入社會資本力量，規(guī)范運作，解決房屋租賃尤其是中低價供需矛盾。

　　6月份，西安市《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》提到：將通過增加租賃住房市場供應(yīng)、培育住房租賃多元化市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策力度、加強住房租賃市場監(jiān)管和規(guī)范住房租賃市場秩序等舉措來促進住房租賃市場發(fā)展。

　　對人口突破千萬的西安市來說，妥善處理好市民的居住需求，尤其是如何解決300多萬流動人口的住房問題，顯得尤為突出。 記者 李程