70城房價漲幅回落、房地產(chǎn)信托踩剎車、深圳不再公布樓市均價……最近房地產(chǎn)再度成為熱點。西安“6.20”限購政策出臺一個月了，該政策對西安市場的影響如何?尤其是首次被限購的臨潼和沒有被限購的熱門區(qū)域灃西樓市有哪些變化?

　　>>臨潼限購滿月

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　　自從2017年重啟限購以后，西安市場的房源供應主體就逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，主城區(qū)供應一度萎縮，而遠郊房地產(chǎn)開發(fā)火爆，當時的非限購區(qū)域如高陵、臨潼和西咸新區(qū)的房源供應持續(xù)走高。

　　不過這一切因為限購升級而發(fā)生了微妙變化。在房價連續(xù)多月上漲之后，西安在6月20日對樓市調(diào)控進行升級，即外界所稱的“6.20新政”，除了對購房者在落戶、繳納社保等方面提出要求以外，還在限購區(qū)域方面，首次將臨潼納入限購范圍，引發(fā)關注。

　　那么目前臨潼樓市人氣如何?7月17日，華商報記者前往臨潼探訪，以購房者名義咨詢了部分樓盤。華商報記者駕車來到臨潼，沿途很少看到樓盤廣告。在臨潼區(qū)迎賓大道路邊上一處售樓部，一位男士給記者介紹了戶型、價格等，說目前有限購政策，需要符合條件才能購買。

　　記者來到秦皇大道附近一處售樓部，一位小伙接待了記者，問：“是哪里戶口，是否符合購房政策?”然后，介紹了開發(fā)商品牌、區(qū)位、地段、戶型等。售樓部里記者幾乎沒見到顧客，他說這個項目是尾盤了，本身就沒剩余多少房源，加上下雨天，幾乎沒人看房。

　　在秦皇大道另一處售樓部，記者看到有三人在看房和咨詢情況。一位工作人員介紹說，這里主要是尾盤，有住宅還有公寓，問戶口是哪里的，如果符合購房資格的話，可以看沙盤。記者看到有人在辦理購房手續(xù)等。

　　離該售樓部不遠，有一個新開的項目，有一個小伙和家人一起來購買房子，說起限購，他說自己是本地人不影響，他最近準備結(jié)婚所以過來看房子。華商報記者以購房者名義咨詢，工作人員說限購對他們影響不太大，這里的房子前期基本賣完了，剩的不多，下半年可能還要開盤，現(xiàn)在可以先登記，開盤前會通知選房。

　　華商報記者注意到，記者所走訪的這些樓盤，銷售人員會問戶口情況，是否滿足購房政策要求，然后問預算情況、需求情況，然后才進一步介紹地段、房源、戶型，計算首付月供等。當記者問“6.20”限購以后是不是買房的人少了?他們大部分笑而不答，有的說，你不買有人買，有錢人挺多的;有的說，有一點影響但不大;有的說，這里距離機場比較遠，到臨潼買新房的大多是打算退休養(yǎng)老或度假的西安人，限購后還是有影響的。

　　>>臨潼主要樓盤

　　來訪量和成交量環(huán)比下滑

　　臨潼二手房情況如何呢?華商報記者來到臨潼主城區(qū)。在文化中路附近找到一家中介門店，這里貼著很多房源、價格等廣告。問起二手房，一位工作人員問：是不是臨潼本地人?從哪來的?符合購房條件的話，預算是多少?然后介紹一些小區(qū)的情況。記者來到另一處房地產(chǎn)中介店里看到，這里擺放著新房彩頁，墻上貼著二手房源信息，一位男子問：你是哪里戶口?然后介紹房源價格、地段、樓層等情況。

　　據(jù)美城機構(gòu)監(jiān)測，臨潼樓市在執(zhí)行限購近一個月之后，主要樓盤的來訪量和成交量，環(huán)比均下滑了50%左右。一方面大量被限購客戶流失，另一方面本地客源也出現(xiàn)觀望，因此臨潼樓市整體出現(xiàn)了遇冷情形。對比鮮明的卻是，西咸新區(qū)的非限購區(qū)域(灃西、秦漢、涇河、空港)卻承接了一部分外溢購房需求，樓盤來訪量上浮約15%，成交量上漲了大約64%。

　　“近期臨潼與西咸樓市的兩極分化與限購升級有一定關系，同時也要考慮兩個區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)特征和‘場外因素’。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示，臨潼樓市原本就不算是熱點區(qū)域，樓盤數(shù)量偏少，遇冷也在情理之中;西咸的非限購區(qū)域，在6.20新政以后出現(xiàn)了集中開盤，尤其是幾個大項目集體推盤銷售，也對區(qū)域整體銷量形成了推動。

　　限購以后臨潼樓市到底如何?李連源介紹，從地鐵9號線的動工等消息開始，臨潼樓市就處于躁動的狀態(tài)。尤其是2017年下半年一直到整個2018年，樓市銷量可觀，部分新盤銷量比較大。他曾經(jīng)參加過幾個臨潼當?shù)仨椖康耐扑]會，注意到不少西安人選擇臨潼的房子，這種熱情比較高。臨潼樓市實際上在“6.20新政”到來之前已經(jīng)熱了一波。隨著去年下半年部分市場波動，臨潼的樓市應該說受到了一定影響，原來粗放式的審批會更加的細致，對臨潼樓市的規(guī)范起到了積極的意義。

　　王建紅分析，臨潼屬于一個特殊區(qū)域，由于擁有豐富的歷史、文化和旅游資源，知名度、影響力都比較高，在地鐵施工后，臨潼將融入西安主城區(qū)。限購以后臨潼樓市的熱度可能會受到一定的影響，投資型購房者會受阻。

　　>>不限購的灃西新城

　　拓客人員在售樓部門口“搶客”

　　華商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于西安主城區(qū)限購，加上部分開發(fā)商開發(fā)大戶型房源，目前不少潛在購房者感嘆，西安及周邊購房門檻提高。

　　7月17日，華商報記者來到西咸新區(qū)，看了幾個樓盤以后就幾乎導購被包圍了，不斷有人邀請去看房。西安限購升級之后，非限購區(qū)域的寬松、靠近西安主城區(qū)的便利，又讓這里成了關注焦點。

　　7月17日，華商報記者來到世紀大道以南，這里匯集了大量新建樓盤，可以說是目前灃西樓市的風向標之一。當天下著雨，在一些品牌項目的售樓部里，看房客卻并不少。某精裝樓盤的售樓員介紹，他們在6月份開盤兩次推出的房源已經(jīng)快賣完了，現(xiàn)在剩下的都是低樓層和頂層房源，“咸陽的客戶較少，大部分是從西安或其它地區(qū)來買房的。”

　　有的售樓部人氣旺，也有的項目比較冷清。在一家已賣了快三年的樓盤，售樓部的工作人員基本都忙著打電話回訪。一位售樓員表示，灃西樓市現(xiàn)在有不限購優(yōu)勢，大家都怕踏空。

　　“限購升級后的政策留白，的確給非限購區(qū)域樓市形成一定紅利。”西安歐亞學院人居環(huán)境學院客座教授朱郁表示，除了政策形成的人口導流，購房者對賭的還有區(qū)域升值潛力。不過，非限購區(qū)域處于主城區(qū)以外，配套不成熟，不少房源也存在同質(zhì)化競爭。

　　在工地與塔吊集中的灃西新城，看房相當“方便”。只要記者從一家售樓部出來，就有一群人圍上來。這群人被業(yè)內(nèi)稱為“小蜜蜂”，主要負責為樓盤拓客。據(jù)一位拓客人員介紹，整個灃西大約有數(shù)十位這樣的“小蜜蜂”，主要還是來這兒看房的人多了，才會誕生這么多“小蜜蜂”。

　　李連源表示，從居住者角度看，西咸新區(qū)部分樓盤地方偏遠，這是客觀實際?；A設施的配套可能至少還需要五年左右時間，嚴格一點來說，可能五到十年才能成熟。

　　西安的房子購買受到限制以后，大家都把投資目標投向西咸區(qū)域。王建紅表示，咸陽樓市的投資價值應該不是那么高，可能受到西安限購影響，一些投資者被擠壓到西咸，咸陽樓市也在借西咸大發(fā)展的趨勢。

　　>>區(qū)域房價普遍漲至萬元左右

　　需留意定價過高風險

　　去年西安主城區(qū)一房難求時，不限購的灃西一度出現(xiàn)無房可賣的局面。在西安樓市限購逐漸收緊過程中，該區(qū)域房價也在一路走高，尤其當大牌開發(fā)商進駐以后，區(qū)域內(nèi)一些兩年前單價五千多的房子，現(xiàn)在也賣到了上萬元。

　　據(jù)本地某房地產(chǎn)網(wǎng)站的“樓盤銷售動態(tài)”顯示，世紀大道附近一個已開發(fā)數(shù)年的樓盤，2017年7月份時，推出的房源價格區(qū)間在5300-5400元/㎡，而現(xiàn)在其售均價為12000元/㎡。需要注意的是，這也是在最近兩年間，灃西乃至西安整體房價明顯上漲背景之下。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，與西安主城區(qū)相比，灃西此前處在一個價格洼地位置，這是吸引購房者的原因之一。而隨著越來越多大開發(fā)商進駐，很多低價中小盤跟著“水漲船高”。

　　“以前來看房的多是沒有在西安落戶的外地客戶，調(diào)控升級以后，被限購的本地改善和投資需求也多了。”灃西新城某品牌樓盤置業(yè)顧問表示，灃西房價基本在9000-10000元/㎡左右，部分達到12000元/㎡左右，“今年以來已經(jīng)有樓盤漲了700-800元/ 。”

　　沈瑋表示，西咸的非限購區(qū)域雖然享受到調(diào)控溢出紅利，也暫不對房價進行公示，但也需要克服沖動定價。從此前灃東新城的樓盤銷售來看，就出現(xiàn)了成交價低于定價的情形，一些定價高的樓盤去化也比較差，“價格梯度仍是影響購房的關鍵因素。”

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，非限購區(qū)域房價走高是在賭預期，如果成交量不能持久支撐的話，價格等數(shù)字也并不能準確反映這些區(qū)域的實際情況。

　　>>上半年西安新房價格同比漲24.3%

　　非主城區(qū)或出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”

　　國家統(tǒng)計局陜西調(diào)查總隊上周公布的《陜西房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》顯示，今年上半年，西安市新建商品住宅成交64947套，比上年同期增加84.6%，銷售792.3萬㎡，西安新建商品住宅銷售價格累計上漲24.3%。隨著西咸一體化的進程推進，與西安接壤的咸陽市，成為受限購政策影響的西安購房者置業(yè)首選。

　　那么在限購升級的背景下，下半年西安房地產(chǎn)市場將如何走，非主城區(qū)樓市又將發(fā)生哪些變化呢?專家認為，下半年房價漲幅總體可控，結(jié)構(gòu)性差異加大

　　李連源認為，在下半年再調(diào)控政策強有力的態(tài)勢下，西安下半年的樓市依然還是穩(wěn)字當頭，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，優(yōu)質(zhì)房源的價值將更為突出。

　　王建紅分析，近年出臺了很多樓市的調(diào)控政策。近期在金融層面出臺一些政策，比如說對房地產(chǎn)信托有一定限制，在這種情況下，可以感覺到眾多的房企可能會面臨壓力。下半年不排除會出現(xiàn)降溫，或者說降溫的城市可能增多，分化為主。就全國范圍而言，下半年房價下跌的城市可能會逐漸增多，西安的漲幅會收窄，或者說逐漸朝著一個理性方向回歸。

　　沈瑋表示，下半年的市場銷量主要取決于供應情況?？紤]到西安主城區(qū)艱巨的控價任務，下半年房價將大概率處于穩(wěn)定狀態(tài)，這可能導致城市外圍區(qū)域、高價樓盤受到擠壓。如果主城區(qū)價格比較穩(wěn)定，那么購買力將會隨之回流，進而導致外圍區(qū)域形成“價格戰(zhàn)”，“在價值決定樓盤銷路的前提之下，僅僅靠不限購是很難俘獲購房者芳心的。” 華商報記者 李程 黃濤 文/圖