7月，全國土地市場出現小幅降溫，西安的土地成交量也出現銳減，而因月初西咸新區(qū)大批量土地供應的出現，使得7月土地供應量有了一定程度的上漲，但主城區(qū)土地供應依舊非常稀少。

　　7月住宅用地供應環(huán)比縮水近兩成

　　近日，中國指數研究院的統(tǒng)計數據顯示，7月住宅用地供應環(huán)比縮水近兩成，土地市場整體成交量環(huán)比減少逾兩成，單月土地成交均價和月度出讓金總額相應環(huán)比下滑，全國土地市場出現小幅降溫。

　　根據中指院公布的7月全國300城市土地市場數據來看，全國土地市場延續(xù)結構性調整態(tài)勢。300城市整體供應環(huán)比下滑，成交方面環(huán)比量價齊跌。分城市來看，一線城市供應量環(huán)比增加，成交量較上月微增，出讓金縮水逾四成;二線城市供應量環(huán)比微增，成交方面環(huán)比量價齊跌，三四線城市供應量減少近一成，樓面均價環(huán)比走高，出讓金總額同比下滑近三成。

　　中指院相關分析人士指出，隨著房地產市場調控不斷深入，房企拿地回歸理性，行業(yè)進入精細化競爭階段。今年1-7月，全國土地成交金額前10位城市累計成交9229億元，同比增長14.8%。而中西部重點城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價與規(guī)劃建筑面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現在規(guī)劃建筑面積榜單中。

　　中共中央政治局于7月30日召開會議，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。首次出現的強力定調，讓許多房企斷了下半年樓市調控可能松綁的念想。對于土地市場降溫，美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋認為，從中央高層及各地方政府近期的表態(tài)來看，對房地產調控仍是從嚴的狀態(tài)，降低了資本對樓市的預期，下半年樓市需求進一步走低，房企為了提業(yè)績、抓回款，不排除會出現以價換量、打折促銷、首付分期的現象。

　　西咸土地斷供3個月后出現大批供應

　　相關統(tǒng)計數據顯示，7月份西安主城區(qū)土地供應也非常少，主要為西咸新區(qū)土地供應。根據創(chuàng)典全程7月月報的部分內容計算，月初西咸新區(qū)自然資源局發(fā)布了國有建設用地使用權出讓公告，涉及33宗土地出讓信息，共計出讓土地1452752.99平方米，約2181.31畝。記者查詢發(fā)現，此次土地出讓涉及到西咸新區(qū)五大新城以及能源金貿區(qū)。其中，秦漢新城最多，8宗共計約622.47畝土地出讓，灃東新城6宗共計568.59畝土地出讓，秦漢、灃東共計占到本批次土地出讓量的54.6%。其中住宅和商服用地共25宗，是西咸新區(qū)土地斷供約3個月后的大批量供應。據官網信息顯示，這批土地除部分地塊有特殊要求外，大部分供應地塊掛牌期限為7月26日至8月8日。除此以外，僅有灞河新區(qū)供應的80.5畝商住用地(已被中海競得)，曲江大明宮板塊出讓27.7畝住宅用地以及高新區(qū)出讓的35畝居住用地。

　　在土地成交方面，除高新三宗住宅和灞河新區(qū)的80畝商住用地，7月份還有港務區(qū)4宗商住用地總計約415畝成交，均為西安濱港實業(yè)發(fā)展公司競得，且均用于港務區(qū)拆遷居民安置，不會對外銷售，其余成交均為小面積商服用地?？傮w來看，7月份商住和住宅土地成交面積很少，主城區(qū)的地塊僅有浐灞成交的三府灣城改項目用地，合計約13.09畝。

　　西安歐亞學院人居環(huán)境學院客座教授朱郁分析認為，西安主城區(qū)地塊潛在量有限，周邊地市風險不一，臨近主城區(qū)的拿地策略更多要符合政府前提條件，帶產業(yè)摘地，更讓一些企業(yè)的布局產生局限作用。另外，基于行業(yè)的變化、政策的管控要求以及項目的銷售表現等，諸多項目下半年戰(zhàn)略和戰(zhàn)術調整變動較大，拿地更趨謹慎和收縮。

　　沈瑋預計，下半年房企資金仍然趨緊，在土地拓展方面會比較謹慎。想要繼續(xù)擴大規(guī)模，除非擁有絕對的硬實力。越在市場調控收緊期，房企分化越明顯，實力強的將異軍突起，實力弱的可能將面臨出局。

　　中海、高新城建斬獲優(yōu)質土地

　　在7月份的土地成交中，被業(yè)內廣泛關注的兩次土拍分別是高新3宗住宅土地以及剛剛落下帷幕的浐灞80畝商住用地，由于地塊位置良好，引得各路房企爭搶。

　　7月10日，高新三宗住宅土地拍賣成交，面積約183畝，成交金額約為12.67億元。其中，兩宗地塊底價成交，地塊三溢價成交，溢價率7.72%，最高樓面價7297元/㎡。據了解，此次拍賣吸引了4家房企參與，但最終全部由西安高新城建實業(yè)發(fā)展有限公司摘得，用于西安國際社區(qū)用地。從容積率上看，要求范圍為1.2-1.5，預計后期將開發(fā)高端改善住宅。該區(qū)域目前已經聚集了紫薇、天地源、高新城建等房企，且所摘住宅用地容積率均在1.5以下，預計后期將成為高新高端、生態(tài)居住集群。

　　除此之外，月底成交的灞河新區(qū)80畝商住用地開拍，也是7月份少有的一宗熱地，值得注意的是，這宗地在年初曾提起拍賣，但因有關單位提出異議而中止。據了解，本次拍賣共吸引了15家房企報名參拍，例如萬科、中海、金地、中糧、保利、招商等全國品牌房企，也有高科房產等本地國企。根據宗地的土拍公告，宗地內需按照住宅建筑面積的5%配建公共租賃住房、配建公辦幼兒園、住宅實行全裝修成品交房;并且需承擔出讓用地范圍內規(guī)劃的公建配套設施和移交任務。經過激烈角逐，最終中海地產成功摘得地塊。土地單價1211萬元/畝，樓面價7263元/㎡，土地溢價率達到80.66%。除9.74億元的土地出讓金，中海地產還將支付122053㎡的義務教育設施代建費，約為2.44億元。如果加上義務教育代建費的成本，這宗土地的樓面價將達到9561元/㎡，土地溢價率將高達約131%。

　　另外，高新區(qū)8月1日掛出兩宗土地，總面積為169.8畝，其中一宗居住用地位于軟件新城板塊，另一宗商業(yè)用地位于中央創(chuàng)新區(qū)(CID)板塊，兩宗地都將于8月22日進行公開拍賣。上次軟件新城147畝地拍賣引發(fā)20多家房企搶奪，最終由高新地產以30.24億奪得，在區(qū)域內樓面價創(chuàng)新高。預計本次軟件新城板塊的居住用地也將引起多家房企關注。 華商報記者 黨蘭