9月1日新的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》將要實(shí)施，物業(yè)與業(yè)主的矛盾將有可能再次成民生熱點(diǎn)問題。針對(duì)此，華商報(bào)“用好新條例 管好咱的家”系列策劃活動(dòng)再次啟動(dòng)。8月22日上午，由華商報(bào)聯(lián)合西安市房屋物業(yè)管理辦公室組織了一場(chǎng)“業(yè)委會(huì)vs物業(yè)公司 深度對(duì)話”活動(dòng)。

　　此次活動(dòng)邀請(qǐng)到西安市房屋物業(yè)管理辦公室、西安市物業(yè)協(xié)會(huì)、西安市人大代表、部分小區(qū)業(yè)主代表、物業(yè)代表、業(yè)委會(huì)代表等進(jìn)行面對(duì)面交流，就物業(yè)收費(fèi)，建設(shè)遺留，水、電、氣、暖代收，業(yè)主行為規(guī)范管理問題等方面進(jìn)行了廣泛交流，以期化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間矛盾，解決小區(qū)物業(yè)在運(yùn)行過程中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

　　當(dāng)日到場(chǎng)的10家品牌物業(yè)公司代表包括：高科物業(yè)、紫薇物業(yè)、龍湖物業(yè)、和美物業(yè)、金輝物業(yè)、中海物業(yè)、萬科物業(yè)、經(jīng)發(fā)物業(yè)、天朗物業(yè)、順合物業(yè)。10個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)代表分別是：浐灞半島A10A15小區(qū)、綠地世紀(jì)城A區(qū)、西岸國(guó)際花園(北苑)小區(qū)、盛世長(zhǎng)安小區(qū)、楓林綠洲小區(qū)、繽紛南郡小區(qū)、云頂園小區(qū)、羅馬西西里小區(qū)、華城萬象小區(qū)、金?；▓@小區(qū)。

　　有物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱：“平時(shí)站在各自立場(chǎng)，相互抱怨的挺多，但真正坐在一個(gè)桌子上，大家敞開心扉談，換位思考一下，都能理解彼此的感受。”

　　>>>業(yè)委會(huì)vs物業(yè)公司深度對(duì)話

　　業(yè)主：小區(qū)的維修花費(fèi)需要更透明

　　物業(yè)：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是15年前的

　　第一回合：物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)是否一致?

　　業(yè)主：物業(yè)人員服務(wù)及狀態(tài)需加強(qiáng)

　　“首先應(yīng)該清楚是物業(yè)服務(wù)而非物業(yè)管理，這是很多物業(yè)與小區(qū)業(yè)主起沖突的最直接原因。”未央?yún)^(qū)一小區(qū)業(yè)主介紹，該小區(qū)已經(jīng)入住8年，目前消防設(shè)施配備不到位，地下室管道維護(hù)不到位，造成管道腐蝕，地下室常年漏水，地下室積水深時(shí)達(dá)到30厘米;消防通道占用嚴(yán)重;物業(yè)人員服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，而且態(tài)度惡劣;保安形同虛設(shè)，沒有出入記錄，來人隨便進(jìn)入。

　　西安南郊一小區(qū)業(yè)主表示，該小區(qū)業(yè)主家里可視門禁壞了，反映到物業(yè)，物業(yè)敷衍了事，維修不及時(shí)甚至以他們無法維修而拒絕，服務(wù)態(tài)度不好;物業(yè)公司安全意識(shí)淡薄，入室盜竊有發(fā)生過，業(yè)主家里著火，物業(yè)人員一小時(shí)內(nèi)沒有到場(chǎng)。

　　同樣，在當(dāng)日的座談會(huì)上，小區(qū)業(yè)主普遍反映的問題是，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)從業(yè)者和安保人員年齡偏大。

　　物業(yè)：現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是15年前的

　　“如果業(yè)主住快捷酒店，絕對(duì)不會(huì)要求有五星級(jí)酒店設(shè)施和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。”在座談會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在之所以會(huì)出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)矛盾對(duì)立的局面，還是信息不透明造成的。

　　他現(xiàn)場(chǎng)算了一筆賬，以物業(yè)公司負(fù)責(zé)一個(gè)5萬平方米、二級(jí)物業(yè)收費(fèi)1.2元/平方米、有兩個(gè)大門的住宅小區(qū)為例，按照物業(yè)服務(wù)配置，至少需要20名員工，分別為：1名項(xiàng)目經(jīng)理、2名客服人員、3名水電工、9名保安、5名保潔員。按照國(guó)家要求給員工交完社保等之后，還要給員工提供宿舍、二餐以及服裝，包括過年過節(jié)的福利等，客服、水電、安保、保潔人均工資不到3000元。

　　對(duì)于有業(yè)主提出物業(yè)人員年齡偏大的問題，這位負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是15年前物價(jià)部門制定的，到現(xiàn)在人工工資比15年前翻了幾倍，現(xiàn)在3000元/月工資，到哪里能招到年輕人呢?

　　第二回合：小區(qū)建設(shè)遺留問題歸誰管?

　　業(yè)主：需要完整的房屋竣工材料

　　“小區(qū)沒成立業(yè)委會(huì)之前，作為小區(qū)業(yè)主，還真沒發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理其實(shí)都是很瑣碎的事情。”綠地世紀(jì)城A區(qū)業(yè)委會(huì)主任黃勝利介紹，西安很多商品房小區(qū)已經(jīng)10年甚至超過10年時(shí)間，隨著小區(qū)使用年限的逐年遞增，部分設(shè)施設(shè)備老化損壞嚴(yán)重，存在著比如地庫漏水、水景功能退化或損壞、監(jiān)控設(shè)備老化落伍、門禁系統(tǒng)性不高、各類管線逐漸老化等問題?？傊?，小區(qū)因使用年限的增加，日常管理維護(hù)面臨巨大的壓力。

　　他表示，目前小區(qū)最需要解決的問題主要有兩個(gè)，一是沒有完整的房屋竣工資料，二是業(yè)委會(huì)缺乏熟悉物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)和房屋結(jié)構(gòu)方面人才。

　　楓林綠洲業(yè)主委員會(huì)主任趙鵬翔表示，目前該小區(qū)最需要解決的問題也是，沒有小區(qū)完整的房屋審批規(guī)劃圖和整個(gè)小區(qū)的竣工資料。對(duì)于物業(yè)報(bào)過來的維修單，比如消防噴淋管道、雨棚等工程，導(dǎo)致沒有辦法明確區(qū)分什么是物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的費(fèi)用，什么是公共收益承擔(dān)的費(fèi)用。

　　物業(yè)：很多建設(shè)問題物業(yè)是背鍋的

　　“現(xiàn)在很多業(yè)主遇到的問題，并非是小區(qū)物業(yè)的責(zé)任或者可以解決處理的。比如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、漏水問題、停車位問題、小區(qū)違建問題等等。”對(duì)很多業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)不作為的說法，現(xiàn)場(chǎng)一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)建設(shè)遺留問題是小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)頗有微詞的最主要原因，但物業(yè)公司也感覺很冤，因?yàn)榻ㄔO(shè)遺留問題的根子在開發(fā)商那里，而非物業(yè)公司。

　　這位負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)物業(yè)如果是開發(fā)商所屬子公司，處理小區(qū)建設(shè)遺留問題應(yīng)當(dāng)應(yīng)分，本身就是開發(fā)商的事情。但如果是外聘物業(yè)公司，則只能配合業(yè)主去向開發(fā)商維權(quán)。而很多業(yè)主往往以問題得不到解決為由拒交物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)公司也很難辦。

　　第三回合：小區(qū)公共收益及賬目公開

　　業(yè)主：小區(qū)收益和花費(fèi)需要更透明

　　“現(xiàn)在很多維修和收益就看見一個(gè)告知單，用在什么地方?有無招標(biāo)?都沒有比較透明的賬單。”座談會(huì)上熱議的另外一個(gè)話題，就是收益和維修透明度問題。

　　灞橋區(qū)一小區(qū)業(yè)主介紹，該小區(qū)物業(yè)在安全、保潔、維修等方面都擅自做主，相關(guān)賬目沒有做到公開透明，比如小區(qū)多層住宅很多頂樓屋面漏水嚴(yán)重，物業(yè)百般推諉、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)時(shí)沒有公示、小廣場(chǎng)成了停車場(chǎng)等等，物業(yè)把自己放在一個(gè)比較高的位置上，讓業(yè)主有種感覺房子不像是自己買來的，而是更像從物業(yè)公司租賃來的一樣。

　　銅川一小區(qū)業(yè)主介紹，該小區(qū)在交房時(shí)，開發(fā)商以“其他費(fèi)用”為名違規(guī)收取天然氣初裝費(fèi)和弱電費(fèi)，每戶2820元。裝修階段，物業(yè)公司在已經(jīng)收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的情況下，又按砸墻面積150元/㎡強(qiáng)行從裝修押金中扣除所謂“砸墻費(fèi)”。其他各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均執(zhí)行同類小區(qū)最高標(biāo)準(zhǔn)，但服務(wù)質(zhì)量卻不對(duì)照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供，如果有業(yè)主提出“質(zhì)次價(jià)高”的質(zhì)疑，物業(yè)公司均以“已在物價(jià)部門備案”為由推卸責(zé)任。

　　繽紛南郡小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張建強(qiáng)表示， 物業(yè)公司應(yīng)按照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，公示其物業(yè)費(fèi)開支情況。按照相關(guān)條例規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)服務(wù)，使得各種帳目清晰明了、各項(xiàng)費(fèi)用公開透明。但實(shí)際情況是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)難以界定，缺乏考核機(jī)制，費(fèi)用明細(xì)不及時(shí)公布，因而就產(chǎn)生了業(yè)主對(duì)物業(yè)不信任的矛盾。

　　物業(yè)：公示區(qū)域或渠道不一，后期將擴(kuò)大范圍

　　針對(duì)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司不公開公共收益及維修明細(xì)的問題，一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，其實(shí)物業(yè)公司有關(guān)小區(qū)公共收益都在小區(qū)里面進(jìn)行過公示，維修資金的使用更不用說，必須公示無誤之后才能使用。

　　他介紹，也許很多小區(qū)物業(yè)公示的區(qū)域或者渠道不一樣，導(dǎo)致很多業(yè)主未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，后期該公司將公示的范圍再擴(kuò)大一些。

　　西安市物業(yè)辦：財(cái)務(wù)報(bào)表公開矛盾就少了

　　對(duì)于很多業(yè)主和物業(yè)因?yàn)楣_財(cái)務(wù)報(bào)表屢屢出現(xiàn)糾紛的問題，西安市物業(yè)辦工作人員表示，《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》也已經(jīng)明確要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。

　　業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)公司的歸屬業(yè)主收益賬目公開了，小區(qū)業(yè)主知曉了，雙方之間的矛盾和誤會(huì)就會(huì)減少。

　　第四回合：小區(qū)停車位和公共區(qū)域如何處置?

　　業(yè)主：如何有效利用空間解決停車問題

　　“小區(qū)里面車滿為患，如何有效利用小區(qū)公共區(qū)域，合理規(guī)劃停車位也是業(yè)委會(huì)和物業(yè)亟需解決的問題。”在座談會(huì)上，有關(guān)小區(qū)熱議的另外一個(gè)焦點(diǎn)問題就是小區(qū)的停車位問題。

　　蓮湖區(qū)一小區(qū)業(yè)主代表介紹，該小區(qū)停車位配備嚴(yán)重不足，地面停車不規(guī)范，嚴(yán)重占用消防通道，存在極大安全隱患。亟需小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)拿出切實(shí)可行的方案，解決業(yè)主停車難問題。

　　這位業(yè)主代表認(rèn)為，現(xiàn)在去追究開發(fā)商把車位沒有建夠或者挪作他用沒有任何意義，而需要的是，怎么在有限公共區(qū)域里，在不影響大多數(shù)人的前提下建設(shè)立體車庫，來解決業(yè)主迫切的停車難。

　　同樣，西安高新區(qū)一小區(qū)業(yè)主代表表示，該小區(qū)一些公共區(qū)域存在草坪枯死、黃土裸露現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)的種草或者種花。

　　物業(yè)：小區(qū)停車位少責(zé)任不在物業(yè)

　　“房子是有產(chǎn)權(quán)的，車位也是有產(chǎn)權(quán)的。”一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，有很多小區(qū)開發(fā)商建設(shè)時(shí)并未考慮到小區(qū)實(shí)際車位數(shù)，或者說車位的位置被挪作他用，停車難的問題根子不在物業(yè)。

　　他舉例稱，該物業(yè)服務(wù)的小區(qū)現(xiàn)在缺少近百個(gè)車位，下班了都要進(jìn)小區(qū)。想在綠地上建立體車庫，但遭到業(yè)主拒絕，認(rèn)為占用了公共綠地。物業(yè)公司能做的就是，盡可能讓地面停車位挨得再緊一些，多出一個(gè)車位出來，針對(duì)地面停車，保安及時(shí)登記車主電話，一旦出現(xiàn)火災(zāi)等能及時(shí)挪車。

　　西安市物業(yè)辦：公共區(qū)域界定直接找原產(chǎn)權(quán)

　　針對(duì)當(dāng)日座談會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有多個(gè)業(yè)主就小區(qū)停車位、公共區(qū)域等與其小區(qū)物業(yè)常常起爭(zhēng)執(zhí)的話題，西安市房屋物業(yè)管理辦公室工作人員建議，小區(qū)業(yè)主可以到規(guī)劃部門或者建設(shè)部門，調(diào)取當(dāng)初建設(shè)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì);對(duì)于有產(chǎn)權(quán)證小區(qū)，可以到西安市不動(dòng)產(chǎn)中心查詢小區(qū)相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　他表示，職能部門的原始資料里對(duì)小區(qū)產(chǎn)權(quán)有詳細(xì)的描述，通過這些資料就能一目了然掌握小區(qū)實(shí)際公共部位、車位等實(shí)際情況。

　　小區(qū)業(yè)主還關(guān)心啥?單元門禁一直被詬病

　　在座談會(huì)上，還有小區(qū)業(yè)委會(huì)談到小區(qū)安防及門禁時(shí)，有多個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任都表示，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備老化落伍、門禁系統(tǒng)性不高等問題被小區(qū)業(yè)主吐槽最多，業(yè)委會(huì)面臨的壓力非常大。

　　浐灞半島A10/A15小區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉文武介紹，該小區(qū)小區(qū)單元門門禁從入住到現(xiàn)在一直未正常使用，導(dǎo)致傳銷、貼野廣告人員隨便出入，也給不法分子提供了可乘之機(jī)，給居民生活造成不安定因素，甚至危害居民安全。小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，已經(jīng)有了解決方案。

　　繽紛南郡小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張建強(qiáng)介紹，該小區(qū)也存在監(jiān)控設(shè)備老化落伍損壞、門禁系統(tǒng)性不高、各類管線逐漸老化等問題。

　　安防系統(tǒng)做的比較好的楓林綠洲業(yè)委會(huì)主任趙鵬翔介紹，今年6月11日，小區(qū)正式投入使用智慧安防系統(tǒng)，人臉識(shí)別的智慧安防讓社區(qū)人員變得更純粹，極大提高了社區(qū)安全性。高清攝像監(jiān)控系統(tǒng)能夠自動(dòng)監(jiān)控小區(qū)人員的活動(dòng)軌跡，視頻信號(hào)可實(shí)時(shí)傳遞，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并盡快處理。業(yè)主再也不用為安全及家庭瑣事所擔(dān)心了，也提升了業(yè)主的幸福感。

　　>>>業(yè)主代表建議

　　物業(yè)與業(yè)主之間的對(duì)話要暢通

　　西岸國(guó)際花園(北苑)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任李計(jì)伏表示，其實(shí)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求并不高，只要按照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定做到位就行，支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與物業(yè)公司提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)相匹配就行。

　　領(lǐng)秀長(zhǎng)安小區(qū)業(yè)主代表表示，小區(qū)物業(yè)要有服務(wù)意識(shí)，能提供等價(jià)服務(wù)、能定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng);能從服務(wù)細(xì)節(jié)上暖化業(yè)主，使業(yè)主與物業(yè)成為友好合作關(guān)系，相互體諒，相互幫助。

　　西咸新區(qū)灃東新城光華小區(qū)業(yè)主代表建議，小區(qū)物業(yè)要和業(yè)主協(xié)商建立健全的管理制度，各項(xiàng)記錄完整清楚;對(duì)業(yè)主提出的問題能及時(shí)回應(yīng)并提供良好的服務(wù);建立完善的評(píng)價(jià)制度，由業(yè)主對(duì)物業(yè)的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)以督促提高自身的服務(wù)水平;按照要求及時(shí)的公示各項(xiàng)應(yīng)公示的資料。

　　灞橋區(qū)金裕青青家園西區(qū)業(yè)主代表建議，物業(yè)應(yīng)建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶對(duì)維修質(zhì)量提出評(píng)議。

　　>>>物業(yè)公司吐槽

　　代收費(fèi)用承擔(dān)太多額外事務(wù)

　　說起去年暖氣代收費(fèi)，一品牌物業(yè)公司負(fù)責(zé)人顯得很激動(dòng)。他們公司負(fù)責(zé)的某小區(qū)物業(yè)，因?yàn)槿ツ陝側(cè)胱?，整體入住率不到75%。但按照熱力公司的要求，必須交夠80%的費(fèi)用才能供暖。雖然該公司給熱力部門提供了詳細(xì)入住名單及入住比例，但熱力公司仍堅(jiān)持交夠80%費(fèi)用才能供暖。面對(duì)供暖期臨近及綜合考慮諸多因素，最后總公司墊資100多萬才完成了去年采暖期供暖。但是，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第44條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。”西安市的部分供熱單位沒有向最終用戶收取費(fèi)用，形成大量矛盾。

　　另外一家物業(yè)公司人員說，現(xiàn)在供水、供電都是分戶到表，業(yè)主可直接到所在公司購(gòu)買。一旦發(fā)生水管爆裂、電表跳閘等意外情況，第一時(shí)間處理問題的還是小區(qū)物業(yè)人員。特別是供暖，西安市有4000多個(gè)物業(yè)小區(qū)，數(shù)萬名物業(yè)人員免費(fèi)承擔(dān)著熱力部門收費(fèi)、維修、善后等事宜，往往還吃力不討好。

　　規(guī)范業(yè)主行為需要業(yè)委會(huì)配合

　　一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在物業(yè)公司工作人員與大多數(shù)小區(qū)業(yè)主溝通都很順暢，只有少數(shù)人很難溝通。這位負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)有幾戶業(yè)主遛狗不栓繩，導(dǎo)致很多業(yè)主投訴，物業(yè)工作人員多次上門勸說無果，還被其謾罵。還有的業(yè)主家小孩喜歡在家中跳，樓下鄰居意見很大罵物業(yè)不作為。對(duì)這些事情，物業(yè)人員只能去勸說、報(bào)警，沒有更好的辦法。

　　他建議，小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)委會(huì)聯(lián)系，做好業(yè)主行為規(guī)范的宣傳，業(yè)主不能單方面強(qiáng)調(diào)物業(yè)對(duì)業(yè)主的服務(wù)，也要尊重物業(yè)公司及工作人員的付出。比如小區(qū)衛(wèi)生問題，要廣泛宣傳，請(qǐng)大家共同注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不要隨便扔垃圾，每棟樓也不是24小時(shí)均有保潔的師傅，只有業(yè)主和居民注意及保潔師傅及時(shí)清掃，雙方共同努力才能保持良好地衛(wèi)生環(huán)境，兩者缺一不可。

　　官方也有回應(yīng)：

　　電梯費(fèi)和公攤納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　針對(duì)9月1日起即將實(shí)行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，有解讀稱不收電梯費(fèi)和公攤的說法，西安市房屋物業(yè)管理辦公室工作人員表示，這些解讀對(duì)政策理解有誤。

　　他介紹，《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的定義已經(jīng)很明晰，“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。以前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：物業(yè)收費(fèi)+電梯費(fèi)+公攤+其他等，現(xiàn)在是把所有收費(fèi)合在一起了。

　　特別是《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;6.辦公費(fèi)用;7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

　　不是所有小區(qū)都要求9月1起實(shí)行

　　座談會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)主任和小區(qū)物業(yè)公司詢問是不是9月1日起所有小區(qū)都實(shí)行新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，西安市房屋物業(yè)管理辦公室工作人員表示，從西安市價(jià)格主管部門獲悉，那些還在《物業(yè)服務(wù)合同》期限內(nèi)的，應(yīng)該還是執(zhí)行原先政策，除此之外的其他小區(qū)，根據(jù)小區(qū)自身情況，實(shí)行新政策。

　　對(duì)于《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施細(xì)則，他表示， 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府制定，具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮小區(qū)容量、場(chǎng)地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對(duì)穩(wěn)定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過合同約定。有關(guān)細(xì)則相關(guān)部門還在制定之中，等待官方宣布。

　　>>>他山之石

　　換位思考物業(yè)就能贏得業(yè)主信任

　　談及如何與小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主配合的經(jīng)驗(yàn)，西安順合物業(yè)管理服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人坦言，該公司目前服務(wù)的多個(gè)小區(qū)都成立了業(yè)委會(huì)，物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主相處都很融洽，最主要的原因是，幾方都能換位思考贏得彼此尊重。物業(yè)企業(yè)的目的是通過自己的辛苦工作而贏得業(yè)主、住戶滿意，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的共同目標(biāo)就是通過雙方的努力讓小區(qū)業(yè)主、住戶安居、舒心、滿意，這是雙方最大共同點(diǎn)，是雙方工作的目的。

　　他介紹，小區(qū)物業(yè)公司不是收費(fèi)維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)那么簡(jiǎn)單，住宅小區(qū)作為社會(huì)基本單元，牽扯著方方面面，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)、經(jīng)常和駐地街辦、社區(qū)、派出所、消防等部門保持聯(lián)系，使相關(guān)部門對(duì)住宅區(qū)的情況十分了解、掌握，為社會(huì)穩(wěn)定和諧盡到責(zé)任。

　　在談及與小區(qū)業(yè)委會(huì)的配合上，他介紹，在小區(qū)做物業(yè)服務(wù)工作，雙方要及時(shí)溝通協(xié)商，解決工作中的問題，達(dá)成和諧共贏的局面，這才是物業(yè)服務(wù)工作的根本目標(biāo)。當(dāng)然，雙方在小區(qū)服務(wù)工作上有分歧、有不同看法很正常，要及時(shí)溝通、及時(shí)協(xié)商、及時(shí)解決，不積攢矛盾，攜手為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。

　　定期召開雙方溝通協(xié)調(diào)會(huì)

　　繽紛南郡小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張建強(qiáng)介紹，該小區(qū)目前各項(xiàng)工作開展比較順利，在學(xué)習(xí)成長(zhǎng)方面，聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的特別顧問，對(duì)業(yè)委會(huì)的工作加以指導(dǎo);在法律風(fēng)險(xiǎn)防范方面，聘請(qǐng)律師事務(wù)所，使業(yè)委會(huì)的運(yùn)行始終嚴(yán)格遵守法律法規(guī);在財(cái)務(wù)管理方面，建立業(yè)委會(huì)專用賬目，聘請(qǐng)專業(yè)的第三方公司進(jìn)行賬目登記整理工作;本著業(yè)委會(huì)信息公開、透明的原則，堅(jiān)持小區(qū)事務(wù)，事前公示，事中記錄，事后存檔;對(duì)于物業(yè)，定于每月第一周的周一為業(yè)委會(huì)與物業(yè)的協(xié)調(diào)溝通日。

　　據(jù)悉，和繽紛南郡小區(qū)一樣，目前已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)浐灞半島A10A15小區(qū)、西岸國(guó)際花園(北苑)小區(qū)、綠地世紀(jì)城A區(qū)、楓林綠洲小區(qū)等均已和所在小區(qū)物業(yè)達(dá)成日常事務(wù)的溝通機(jī)制。

　　西安市人大代表：

　　“連環(huán)問題”中找到解決方案

　　在8月22日的座談會(huì)上，針對(duì)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間出現(xiàn)糾紛如何妥善處理的問題，西安市人大代表、全國(guó)人民調(diào)解能手張興無分享了自己調(diào)解案例的經(jīng)驗(yàn)。

　　他介紹了一個(gè)小區(qū)多戶業(yè)主和物業(yè)公司因交繳納物業(yè)費(fèi)及退裝押金糾紛案例，小區(qū)住戶家中墻面出現(xiàn)漏水，要求物業(yè)作出處理。物業(yè)上門看后則認(rèn)為這一塊應(yīng)該屬于開發(fā)商，建議業(yè)主找開發(fā)商修繕，業(yè)主認(rèn)為其不作為，于是兩年時(shí)間里拒交物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)公司又以業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退還裝修押金，雙方之間矛盾越積越深。

　　張興無表示，雙方矛盾是從墻面漏水開始，作為第三方他介入調(diào)解之后，要求開發(fā)商派人到場(chǎng)對(duì)漏水地方進(jìn)行鑒定，界定漏水責(zé)任，后開發(fā)商給予業(yè)主墻面漏水維修補(bǔ)償。當(dāng)這個(gè)疙瘩解開之后，對(duì)業(yè)主和物業(yè)雙方從換位思考方面進(jìn)行勸導(dǎo)，業(yè)主主動(dòng)提出用裝修押金補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)也提出因自己工作不到位，給予業(yè)主一定減免。其他未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，看到此調(diào)解之后，也主動(dòng)補(bǔ)交了物業(yè)費(fèi)。一場(chǎng)持續(xù)兩年多的小區(qū)物業(yè)欠費(fèi)及退裝押金糾紛案得到圓滿解決。

　　西安市房屋物業(yè)管理辦公室：對(duì)全市物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研

　　西安市房屋物業(yè)管理辦公室工作人員介紹，根據(jù)西安市委《關(guān)于在“不忘初心，牢記使命”主題教育中深入開展調(diào)查研究的通知》精神，該局已經(jīng)對(duì)全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。

　　該工作人員表示，調(diào)研期間分別到曲江新區(qū)、高新區(qū)進(jìn)行調(diào)研、座談，聽取了區(qū)級(jí)住建局物業(yè)管理工作開展情況，與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、社區(qū)進(jìn)行了座談交流;現(xiàn)場(chǎng)察看了金地湖城大境、楓林綠洲等住宅小區(qū)物業(yè)管理及業(yè)主大會(huì)建設(shè)情況。通過深入調(diào)研，客觀真實(shí)地的掌握了我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，廣泛聽取了各方面的意見建議，梳理總結(jié)了工作中的癥結(jié)難點(diǎn)，有的放矢的研究解決方案，全面踐行以人民為中心的發(fā)展理念，實(shí)實(shí)在在的為群眾營(yíng)造更加溫馨舒適的居住環(huán)境、提供更加周到、人性化的物業(yè)服務(wù)，以服務(wù)促管理，以管理謀發(fā)展，全面提升物業(yè)管理行業(yè)整體水平，提高群眾滿意度。

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　　華商報(bào)2年時(shí)間對(duì)接小區(qū)52家 其中13家成立業(yè)委會(huì)

　　2017年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對(duì)比新舊《條例》可以看出，新《條例》為小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)提供了更有力的法律支持。

　　為了破解業(yè)委會(huì)成立難題，從2016年12月27日起，華商報(bào)連續(xù)召開公益律師座談會(huì)、籌備業(yè)委會(huì)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)、律師o小區(qū)對(duì)接會(huì)等3場(chǎng)會(huì)議，破解業(yè)委會(huì)成立難題。最終為西安具有代表性的36個(gè)小區(qū)一對(duì)一對(duì)接公益律師，并持續(xù)關(guān)注進(jìn)展。

　　今年3月，華商報(bào)再次邀請(qǐng)專業(yè)律師、已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)主任等，就《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)委會(huì)成立等問題對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣講，寶雞、銅川、渭南等小區(qū)業(yè)主也前來學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。

　　截至目前，華商報(bào)對(duì)接小區(qū)52家，其中已經(jīng)備案成立的業(yè)委會(huì)有13家，其中西安市11家，西咸新區(qū)秦漢新城渭電小區(qū)業(yè)委會(huì)、銅川山水雅庭小區(qū)業(yè)委會(huì)都是參加今年3月培訓(xùn)會(huì)之后成立的。

　　本組稿件由華商報(bào)記者 陳思存 實(shí)習(xí)生 張夢(mèng)婷 趙雪 黃山 采寫