隨著房?jī)r(jià)上漲，近一年來(lái)，賣方毀約事件頻現(xiàn)，雙方因此鬧上法庭的也不勝枚舉。近日，有不少市民向本報(bào)提出疑問(wèn)稱，同一類案件，為什么法院判決各有不同，比如開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己無(wú)證賣房起訴購(gòu)房者一案，長(zhǎng)安區(qū)法院判定合同無(wú)效，西安中院卻改判合同有效。而在另一起存量房買賣糾紛中，賣家毀約，新城區(qū)法院又支持了合同解除。此類案件的判決標(biāo)準(zhǔn)是什么?購(gòu)房者又該如何最大限度保護(hù)自己的權(quán)益?昨天，三秦都市報(bào)記者邀請(qǐng)專業(yè)律師說(shuō)法釋疑。

　　相同案件

　　為何有3個(gè)判決

　　2016年，西安市部分購(gòu)房者通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式，購(gòu)買了聞天公司所開(kāi)發(fā)的“紫杉莊園項(xiàng)目”商品房。2018年2月前后，聞天公司以該項(xiàng)目沒(méi)有商品房預(yù)售許可證為由，將多名購(gòu)房者起訴至西安市各基層法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

　　2018年6月8日，受理其中一起案件的長(zhǎng)安區(qū)法院作出一審判決，判決確認(rèn)聞天公司與業(yè)主李某茹之間簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。宣判后，李某茹不服提出上訴，西安市中級(jí)法院依法立案受理，后作出終審判決：撤銷長(zhǎng)安區(qū)法院一審判決，駁回開(kāi)發(fā)商訴訟請(qǐng)求。

　　存量房買賣糾紛一案的報(bào)道顯示，2016年11月中旬，市民薛先生和妻子林女士通過(guò)中介公司看上一個(gè)86平方米的二手毛坯房，于十多天后以總價(jià)51萬(wàn)元的價(jià)格，和中介、房東吳某及其妻子黃某簽訂了西安市存量房買賣合同和房屋買賣居間合同，并交了5萬(wàn)元定金。

　　存量房買賣合同寫(xiě)明：甲方需在房產(chǎn)證辦理后7個(gè)工作日內(nèi)辦理撤押手續(xù)，然后辦理過(guò)戶。但次年3月房產(chǎn)證下來(lái)后，房東卻不愿再配合過(guò)戶。同年6月，薛先生夫妻將吳某夫妻起訴至新城區(qū)法院，希望被告能繼續(xù)履行合同完成過(guò)戶，并支付違約滯納賠償金等費(fèi)用。最終法院判定合同解除，被告向原告支付違約滯納賠償金45900元、租金損失4500元、律師費(fèi)6000元、保費(fèi)3500元。合同解除后，薛先生和林女士再次將黃某、吳某起訴至新城區(qū)法院，提出支付雙倍定金10萬(wàn)元，因違約產(chǎn)生的房屋增值部分差價(jià)損失530160元等訴求。法院判定被告向原告支付房屋差價(jià)損失93614元，駁回了其他訴求。

　　律師：

　　裁決根據(jù)具體情況作出

　　昨天，陜西維瑾律師事務(wù)所何睿律師對(duì)此進(jìn)行了解讀。何律師稱，光從具體的法律規(guī)則上來(lái)看，聞天公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，確實(shí)違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，長(zhǎng)安區(qū)法院作出的一審判決并非全然不能理解。但除了具體的法律規(guī)則，公平正義的實(shí)現(xiàn)有時(shí)還需受一些另外的約束，比如《民法通則》、基本道德的約束，需要站在一個(gè)較高的角度來(lái)審視判定。比如不受道德約束的“正義”是否是一種“偽正義”，是否符合基本的社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向。西安中院即是從大的法治原則出發(fā)，站在另一個(gè)高度上作出判決的。至于新城區(qū)法院為何對(duì)存量房買房糾紛一案作出了解除合同的判定，何律師說(shuō)，裁決都是根據(jù)具體的、不同的情況作出的，這個(gè)“不同”，甚至包括一點(diǎn)點(diǎn)細(xì)節(jié)的不同，如交易進(jìn)展等。以這兩個(gè)案子為例，開(kāi)發(fā)商起訴業(yè)主案是在房子賣了兩年后，并且業(yè)主已經(jīng)入住的情況下發(fā)生的，如此判決后期執(zhí)行幾乎是自然而然的，沒(méi)有阻力。而存量房買賣糾紛一案，交易初期就出現(xiàn)了問(wèn)題，即使法院勉強(qiáng)判決買家勝訴，判決結(jié)果也是很難實(shí)現(xiàn)的。“賣家現(xiàn)在已經(jīng)明確表示不愿繼續(xù)履行合同，涉案房屋還是其按揭購(gòu)買的，被設(shè)立有抵押權(quán)，法院即使判了正常履行，賣家后期就是不愿意配合，不辦解押手續(xù)，也不過(guò)戶，這個(gè)判決就沒(méi)有意義。”

　　記者 張晴悅