01 再次明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成 讓業(yè)主知道錢用在哪里

　　02 前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導(dǎo)價 想提高收費(fèi)就要支持成立業(yè)主大會

　　03 明確了酬金制收費(fèi)方式 為酬金制推廣提供支撐

　　04 明確停車服務(wù)費(fèi)成本核算方法 亂收費(fèi)將被遏制

　　05 對節(jié)假日探親停車收費(fèi)實行優(yōu)惠 對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費(fèi)

　　06 未交付的房屋和停車位應(yīng)由建設(shè)單位交物業(yè)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)

　　07 自備供暖小區(qū)在采暖期結(jié)束后要向全體業(yè)主公布收支情況

　　08 小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告要公示 有利于減少建設(shè)單位遺留問題

　　09 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等公示時間不得少于一個月

　　10 “只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)”嚴(yán)肅查處并納入失信企業(yè)名單

　　近日，省發(fā)改委、住建廳、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布通告，就《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(征求意見稿)向社會各界征集意見。華商報記者邀請西北政法大學(xué)法研中心研究員、西安市大明宮街道辦和北關(guān)街道辦物業(yè)管理專家顧問何志恒，陜西省業(yè)主互助群群主、心晴雅苑業(yè)委會主任周洪斌等本地業(yè)內(nèi)專家對該征求意見稿進(jìn)行了深度分析。

　　在專家看來，這個征求意見稿有很多亮點，有助于解決物業(yè)管理長期以來的一些問題，彰顯了政府對物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)管決心和監(jiān)督力度，非常符合我省物業(yè)治理的現(xiàn)實需要。

　　10大亮點

　　01 再次明示了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成

　　讓業(yè)主知道錢用在哪里和應(yīng)該用在哪里

　　“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。”

　　分析：長期以來，業(yè)主只知道要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底是用來干什么的，包括哪些內(nèi)容并不是很清楚。

　　征求意見稿對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成進(jìn)行了明確規(guī)定。這樣一是可以使業(yè)主們更清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底用在了哪里，二是便于業(yè)主監(jiān)督。

　　02 前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導(dǎo)價

　　想提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就要支持成立業(yè)主大會

　　“普通住宅小區(qū)(多層、高層)前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)(多層、高層)、別墅、洋房及商業(yè)寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。其他服務(wù)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。”

　　分析：按照這樣的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果覺得自己虧了，想要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，首先就得支持業(yè)主們依法成立業(yè)主大會。成立了業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生了業(yè)委會，才有實行市場調(diào)節(jié)價的條件。這對促進(jìn)業(yè)主大會的成立來說，無疑是個好消息。

　　案例：灞橋區(qū)某小區(qū)業(yè)主李先生、王先生反映：小區(qū)物業(yè)公司私自漲物業(yè)費(fèi)，從0.44元漲到0.63元，業(yè)主不同意就限水限電。

　　03 明確了酬金制收費(fèi)方式

　　為酬金制的推廣提供了支撐

　　“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤構(gòu)成。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。”

　　分析：征求意見稿明確了業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。當(dāng)前最為常見的包干制，在這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)省了的成本就是自己的營利，所以經(jīng)常會出現(xiàn)該修的不修，破損到一定程度了再去申請使用大修基金的情況。導(dǎo)致新住宅小區(qū)很快就會折舊，無形中縮短了房屋的壽命，導(dǎo)致業(yè)主們資產(chǎn)縮水。而酬金制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入是一定的，刻意節(jié)省也不會成為其企業(yè)利潤，反而該做的工作不做很容易受到全體業(yè)主和業(yè)委會的監(jiān)督和制約。征求意見稿對酬金制模式進(jìn)行明確規(guī)定，對已成立業(yè)主大會的小區(qū)選擇更合理的物業(yè)管理模式提供了支撐和具體的收費(fèi)辦法，這對酬金制模式的推廣以及進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)主自治會起到更積極的作用。

　　案例：2017年6月28日，西安市心晴雅苑小區(qū)在對物業(yè)選聘之后，開始實行酬金制物業(yè)管理模式。按照物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)存在業(yè)委會和物業(yè)公司共管賬戶，物業(yè)公司每年提前申報下一年度的物業(yè)費(fèi)使用方案，實際支出按每月決算表由業(yè)委會審核后支出，并定期在小區(qū)公示。業(yè)委會對物業(yè)公司按物業(yè)費(fèi)實際收費(fèi)額的6%-12%計提管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)其余費(fèi)用全部投入小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。小區(qū)里的設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用是多少，哪些部位進(jìn)行了修繕等，業(yè)主一目了然。實行酬金制物業(yè)管理模式后，僅2018年就拿到了50多萬元共有收益。歷年累計已經(jīng)花了100多萬元用在小區(qū)的維修和建設(shè)上，讓一個老小區(qū)煥發(fā)了勃勃生機(jī)。

　　04 明確了停車服務(wù)費(fèi)成本核算方法

　　亂收費(fèi)將被遏制

　　“停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地(所)停放的交通工具進(jìn)行管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。”“停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行能耗、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗檢測費(fèi)、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。”

　　分析：征求意見稿規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取停車服務(wù)費(fèi)必須要有合同約定，解決了過去物業(yè)企業(yè)只收費(fèi)不負(fù)責(zé)，把停車場地占用費(fèi)按服務(wù)費(fèi)收取的普遍現(xiàn)象;以及收費(fèi)時說是服務(wù)費(fèi)，出了事說是停車費(fèi)，對停車人造成的損失推諉扯皮不負(fù)責(zé)的問題。

　　此外，征求意見稿還明確了停車服務(wù)費(fèi)成本核算方法。目前我省有些小區(qū)物業(yè)企業(yè)全年收取的停車服務(wù)費(fèi)高達(dá)數(shù)百萬，有些小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)甚至高于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而停車服務(wù)成本很低，利潤高達(dá)80%以上，堪稱暴利，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　案例：高新區(qū)某小區(qū)業(yè)主反映：物業(yè)公司對業(yè)主臨停按每小時3元不封頂?shù)姆椒ㄊ召M(fèi)，如此算來一天的停車費(fèi)就是72元，在小區(qū)地下車庫放一個月就要交高達(dá)2160元，業(yè)主們?yōu)榇酥缓眠M(jìn)行集體維權(quán)。

　　05 對節(jié)假日探親停車收費(fèi)實行優(yōu)惠

　　對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費(fèi)

　　“鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時、節(jié)假日探親停車服務(wù)費(fèi)實行優(yōu)惠。對臨時車輛停放服務(wù)費(fèi)限定單日收費(fèi)最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或妨礙業(yè)主在自有或租賃的空置車位上免費(fèi)停放未備案的車輛。”

　　“下列車輛臨時進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費(fèi)用：(一)臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;(二)軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)的;(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛);(四)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記為業(yè)主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務(wù)臨時停放的車輛。”

　　分析：對短時、節(jié)假日探親停車實行優(yōu)惠的規(guī)定，體現(xiàn)了中華民族關(guān)愛老人、關(guān)愛家人的優(yōu)良傳統(tǒng)，在收費(fèi)方面區(qū)別對待合法、合理、合情;而除了對執(zhí)行公務(wù)的特種車輛停車實行免費(fèi)外，還規(guī)定對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停等車輛也要免費(fèi)，則體現(xiàn)了小區(qū)大家園的人性化關(guān)懷和溫暖。

　　案例：西安城東某小區(qū)住戶向華商報反映：兒女開車回到父母家不敢住，因為一個晚上就要收幾十塊錢停車費(fèi)。

　　06 未交付的房屋和停車位應(yīng)由建設(shè)單位交物業(yè)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)

　　“納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的商品房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。”

　　“納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。”

　　分析：征求意見稿明確了建設(shè)單位也要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)的情況。目前普遍存在建設(shè)單位對自己未交付的房屋和停車位不交費(fèi)的情況，這會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)整體收費(fèi)率的下降，以及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的下降，從而影響全體業(yè)主的利益。

　　07 自備供暖小區(qū)在采暖期結(jié)束后要向全體業(yè)主公布收支情況

　　“自備供暖(冷)的小區(qū)，其采暖(冷)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或供暖(冷)單位提出收費(fèi)方案(政府對供暖(冷)補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)包括在收費(fèi)方案內(nèi))，須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實征收。采暖(冷)期結(jié)束后，須向全體業(yè)主公布收支情況。”

　　分析：征求意見稿明確了自備供暖小區(qū)也要向全體業(yè)主公布收支情況，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。

　　08 小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告要公示

　　有利于減少建設(shè)單位遺留問題

　　“物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，便于業(yè)主查詢。”

　　分析：這一規(guī)定可以解決過去許多小樓盤、小物業(yè)企業(yè)未進(jìn)行承接查驗而接手物業(yè)服務(wù)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，造成許多建設(shè)單位工程遺留問題得不到及時解決。

　　案例：業(yè)主田女士反映：東三環(huán)某小區(qū)交房兩年，沒有天然氣、沒有暖氣，用的是臨電，經(jīng)常無故停電，物業(yè)不解決問題，還老是不接電話。

　　09 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、歸屬業(yè)主收益每年第一季度要公示

　　“物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入及成本費(fèi)用(構(gòu)成)支出明細(xì)、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主可以查詢所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便利。”

　　分析：過去是要求及時公示，沒有現(xiàn)在規(guī)定得這么明確。征求意見稿對依法需要公示的內(nèi)容、時間等做了具體規(guī)定，解決了過去條例有規(guī)定但不實施問題。

　　案例：鳳城八路某小區(qū)業(yè)主反映：物業(yè)公司夸大支出、隱藏收入，收支明細(xì)截然相反，還有好多收入沒有公示。

　　10 對“只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)”等嚴(yán)肅查處并納入失信企業(yè)名單

　　“各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實行明碼標(biāo)價，利用優(yōu)勢地位強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)，在標(biāo)價之外收取未予標(biāo)明的費(fèi)用等違法違規(guī)收費(fèi)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定嚴(yán)肅查處，并納入失信企業(yè)名單，給予相應(yīng)懲戒，并告知小區(qū)業(yè)主。”

　　分析：征求意見稿提出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息問題，規(guī)定要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)收費(fèi)行為及有關(guān)懲戒情況要告知小區(qū)業(yè)主，解決了過去信息不公開問題。

　　6點建議

　　專家表示，結(jié)合現(xiàn)實情況，建議對這個收費(fèi)辦法的征求意見稿再做六點修改。

　　建議1

　　對小區(qū)共有收益，可規(guī)定由政府部門委托審計事務(wù)所審計

　　盡管《西安市物業(yè)管理條例》第七十八條規(guī)定，應(yīng)公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況，但實際上很多小區(qū)并未公示，或者雖然公示了卻并不是真實情況。建議可以借鑒外地經(jīng)驗，對小區(qū)共有收益及公示的情況，由政府部門委托審計事務(wù)所進(jìn)行審計。

　　建議2

　　鼓勵業(yè)主大會委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用進(jìn)行測算

　　建議總則增加一條：鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)每1至3年對小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算一次。

　　建議3

　　明確“共有收益”可用于保修期滿后的維修和更新、改造

　　建議對第八條進(jìn)行修改，將“應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支”修改為：“應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金或共有收益予以列支”。雖然共有收益主要應(yīng)用于補(bǔ)充大修基金，但實際上要補(bǔ)充到大修基金比較麻煩，用于共用部位和設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造比較合適。而動用共有收益，通過業(yè)主大會決議就可以動用，這比申請動用大修基金相對更容易一些。

　　建議4

　　業(yè)主用的水電由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用，物業(yè)用的水電由物業(yè)承擔(dān)費(fèi)用

　　建議把第八條規(guī)定的關(guān)于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分所列的第六點“辦公費(fèi)用”后加幾個字：“包括辦公水電費(fèi)”;建議對第十條中規(guī)定的“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用及電梯年檢費(fèi)計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得單獨(dú)收取”進(jìn)行修改。

　　何志恒認(rèn)為，建議對這兩處進(jìn)行修改的想法是，屬于全體業(yè)主使用的水電應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)用的水電應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。公攤水電費(fèi)費(fèi)用很大，不應(yīng)計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)計量、單獨(dú)列支、定期核算，每年公示核算結(jié)果，多余部分留作下年支出，不足部分下年由業(yè)主補(bǔ)足。

　　建議5

　　裝修押金不能取消，但應(yīng)規(guī)定及時退還給業(yè)主

　　第二十二條規(guī)定：“業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時，可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修押金等其他費(fèi)用。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實際發(fā)生額，由業(yè)主或裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。”

　　何志恒認(rèn)為，裝修押金不能取消，因為押金不是只針對裝修垃圾，現(xiàn)實中存在著裝修改變房屋結(jié)構(gòu)及防水處理等。當(dāng)然對裝修押金，應(yīng)該有及時退還給業(yè)主的規(guī)定?，F(xiàn)在經(jīng)常存在兩種情況：一是物業(yè)不退裝修押金，引發(fā)業(yè)主大量投訴;二是把裝修押金頂了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這樣做等于預(yù)收大量資金并不合理。

　　建議6

　　對共有收益不公示或不如實公示應(yīng)明確處罰辦法

　　周洪斌認(rèn)為，小區(qū)共有收益是很大的一筆收入，規(guī)定共有收益要公示是亮點，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公示共有收益以及不如實公示該怎么處罰卻沒提，違規(guī)使用共有收益怎么辦也沒說，建議對這些內(nèi)容進(jìn)一步明確。 華商報記者 馬虎振