近日，多份第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)稱(chēng)，包括西安在內(nèi)，國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市的租房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降。其中，西安的出租回報(bào)率已降至歷史新低水平。

　　春節(jié)前一般是租房淡季，華商報(bào)記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，為了在淡季攬客，有個(gè)別長(zhǎng)租公寓甚至推出了“春節(jié)免租”活動(dòng)。

　　房租漲不動(dòng)了?機(jī)構(gòu)報(bào)告稱(chēng)西安等城市房租下降

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市的租房?jī)r(jià)格正以出乎預(yù)料的速度下滑。

　　易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2019年12月監(jiān)控的35個(gè)城市中，有20個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，重慶、廈門(mén)跌幅相對(duì)較大，分別下降0.31%、0.28%。西安租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.21%，同比降幅為0.73%。

　　如果單月數(shù)據(jù)可以用淡季因素來(lái)解釋?zhuān)嘘P(guān)租房?jī)r(jià)格的年度統(tǒng)計(jì)也已透出更多頹勢(shì)。貝殼研究院發(fā)布的《2019-2020年住房租賃報(bào)告》稱(chēng)，2019年租賃市場(chǎng)供需趨于緩和，租客議價(jià)空間增加。其監(jiān)測(cè)的全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市中，僅有合肥、上海、深圳等三個(gè)城市租金實(shí)現(xiàn)小幅上升，北京、成都、西安等其余15個(gè)城市全年平均租金水平均有所下跌。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心的年報(bào)顯示，就不同層級(jí)城市來(lái)看，依靠龐大人口基數(shù)和持續(xù)的人口流入，去年一線(xiàn)城市中的北京、上海房租仍然保持上漲;深圳和廣州在“穩(wěn)租金”政策指導(dǎo)下，租房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。二三線(xiàn)城市房租下降范圍相對(duì)較廣，三亞、鄭州、西安、青島、蘇州、濟(jì)南、杭州等城市房租去年都出現(xiàn)了下降。其中，西安全年租金累計(jì)降幅為3.1%。

　　上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年西安房租前漲后跌：受樓市小陽(yáng)春及畢業(yè)季高潮期影響，上半年一度攀升至高點(diǎn);隨著畢業(yè)潮過(guò)去，住房租金在三四季度整體呈穩(wěn)中下行局面。

　　美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)認(rèn)為，其實(shí)3%左右的降幅可以算是合理范圍，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)隨機(jī)性和波動(dòng)性較強(qiáng)，統(tǒng)計(jì)樣本的選取也會(huì)影響租價(jià)核算。整體來(lái)看，租房市場(chǎng)與供需兩方面關(guān)系密切，人口結(jié)構(gòu)與房源供給都可能帶來(lái)房租水平的變化。

　　租房需求減少，部分長(zhǎng)租公寓稱(chēng)“春節(jié)免租金”

　　春節(jié)前一般是租房淡季，許多在外工作的人會(huì)選擇在節(jié)前退租，加之采暖期存在，供暖費(fèi)用的分?jǐn)偤屠U納問(wèn)題也對(duì)租房意愿形成抑制。作為近兩年住房租賃市場(chǎng)中的新勢(shì)力，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始出現(xiàn)租金價(jià)格調(diào)整。為了在淡季攬客，一些長(zhǎng)租公寓推出“春節(jié)免租”活動(dòng)。

　　在西安市勞動(dòng)南路一處由公寓管理公司招租的房源，工作人員向華商報(bào)記者介紹，現(xiàn)在簽合同可以減免春節(jié)7天房租，房間月租從700至1200元不同，“最多可以減免大約300元。”

　　這家公寓管理公司還有多處房源推出“春節(jié)免租金”促銷(xiāo)，春節(jié)前簽約客戶(hù)支付三個(gè)月以上房租，就可以享受這個(gè)活動(dòng)。房租里包含物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi)等，水電費(fèi)則由合租者共同承擔(dān)。

　　除了要求三個(gè)月以上起租期，華商報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，竟然還有可以租住一個(gè)月的公寓。電子正街某青年公寓推出了“春節(jié)7天免費(fèi)住”的活動(dòng)，并聲稱(chēng)合同一個(gè)月起簽，長(zhǎng)短租都可以。

　　在一些房產(chǎn)中介人士眼中，春節(jié)促銷(xiāo)其實(shí)是長(zhǎng)租公寓價(jià)格戰(zhàn)的縮影，長(zhǎng)租公寓將房源整合包裝以后，再以較低價(jià)對(duì)外租出導(dǎo)致了房租水平下降。“原因很簡(jiǎn)單，房子空著，公司還給房東付租金，還不如低價(jià)租出去。”

　　不過(guò)在獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源看來(lái)，長(zhǎng)租公寓并沒(méi)有占據(jù)西安租房市場(chǎng)主流，其采用的合租模式對(duì)房租也很難說(shuō)是拉低還是推高。他認(rèn)為，過(guò)去一年影響西安房租水平的主要原因可能有三點(diǎn)：一是大量租價(jià)較低的城改房交付入市;二是買(mǎi)房業(yè)主越來(lái)越多，市場(chǎng)上的“房東”不斷增加;三是去年幾起住房租賃中介機(jī)構(gòu)暴雷事件帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　華商報(bào)記者注意到，一些由房東直接出租的房源議價(jià)空間增加。長(zhǎng)安南路附近一家房產(chǎn)中介的工作人員說(shuō)，最近房子確實(shí)不太好租，這邊整租的一居室，月租在2000元左右，不少業(yè)主愿意降價(jià)、協(xié)商。

　　租金收益率創(chuàng)歷史新低，“以房養(yǎng)房”可能不劃算了

　　有人說(shuō)，房?jī)r(jià)代表了城市未來(lái)，房租代表了城市今天。對(duì)一些買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，今天的變化可能也在“敲打”著明天的預(yù)期：與房租下降同步出現(xiàn)的是出租回報(bào)率走低。

　　易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年租金收益率研究報(bào)告》顯示，2019年四季度全國(guó)50城租金收益率為2.4%，最高的錦州3.9%，最低的廈門(mén)僅有1.1%。西安租金收益率為2.2%，排在這50個(gè)城市的第28位。與一年前相比，西安租金收益率下降了6%。

　　四大國(guó)有銀行公布的一年期定存利率為1.75%，兩年期定存利率為2.25%，對(duì)比2.2%的租金收益率，相當(dāng)于現(xiàn)在買(mǎi)房出租，收益能跑贏一年定存，但不及兩年定存。

　　有業(yè)內(nèi)人士回憶，西安房租收益的黃金年份是2010年以前，回報(bào)率一度達(dá)8%-11%，隨后就出現(xiàn)下降，2014年跌至3.8%。2015-2016年，開(kāi)發(fā)商為了去庫(kù)存以?xún)r(jià)換量，出租回報(bào)率也回升至4%以上。2017-2018年，伴隨房?jī)r(jià)上漲，租金回報(bào)下降，2019年四季度的2.2%已達(dá)可查詢(xún)的歷史新低。

　　出租回報(bào)率是指房屋出租后獲得租金與房屋購(gòu)置價(jià)的比值。李連源表示，此前存在不少以房養(yǎng)房的情況，即：不出售舊房再度貸款購(gòu)置新房，然后出租舊房，用收入和月租來(lái)供新房，同時(shí)持有兩套房屋，“在出租回報(bào)率走低的情況下，以房養(yǎng)房可能已經(jīng)不劃算了。”

　　據(jù)易居方面統(tǒng)計(jì)，2019年四季度，全國(guó)50個(gè)城市中租金收益率同比下降的有37個(gè)。而在這一輪出租回報(bào)率回落過(guò)程中，房租下滑與房?jī)r(jià)上漲的影響實(shí)際上同時(shí)存在。

　　外界對(duì)房租的關(guān)注不再局限于投資回報(bào)層面。面對(duì)各大城市傳出的房租下降，有地產(chǎn)類(lèi)新媒體撰文稱(chēng)，這不是一個(gè)行業(yè)問(wèn)題。房租持續(xù)下降，可能意味著不少剛需已經(jīng)買(mǎi)了房，也與無(wú)房人口的流動(dòng)減少等關(guān)系密切。

　　學(xué)校周邊房租價(jià)格堅(jiān)挺，租房市場(chǎng)分化

　　雖然機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示西安房租下降，但這一說(shuō)法難以獲得租房者認(rèn)同。租住在西灃路附近某小區(qū)的秦女士，因?yàn)樽赓U到期面臨房租漲價(jià)。“現(xiàn)在同小區(qū)三居室基本都在3500元，比2018年貴了三百元左右。”秦女士告訴記者，她租房的小區(qū)在中小學(xué)附近，這個(gè)樓盤(pán)后續(xù)有新房源交付，房?jī)r(jià)比以前高了不少。

　　華商報(bào)記者走訪(fǎng)了西安高新、曲江一些小區(qū)發(fā)現(xiàn)，在租價(jià)方面，學(xué)校周邊的陪讀房源明顯要高出一籌，近兩年這類(lèi)房源的租價(jià)也持續(xù)走高。精裝全配的兩室房源，月租金普遍達(dá)到2500-3500元，平均每平方米月租約在35元左右。而根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，作為西安租金最高的區(qū)域，高新區(qū)去年12月的平均租金為33.83元/㎡/月。

　　瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生表示，西安名校周?chē)某鲎夥恳恢焙軣帷＝鼉赡觌S著新區(qū)逐漸成熟，溢出效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少曾經(jīng)難以租出去的房也不再是過(guò)去無(wú)人問(wèn)津的局面。而在西安浐灞、灃東等區(qū)域，伴隨人口流動(dòng)的加快，房屋租賃周轉(zhuǎn)也在縮短。

　　曾經(jīng)是租賃熱門(mén)的老城區(qū)，卻出現(xiàn)了房源空置期變長(zhǎng)、住房租金滯漲的情況。趙先生在朱雀門(mén)外有一套20多年樓齡的兩居室，近幾年對(duì)外租金一直是1100元。他說(shuō)，因?yàn)榉孔訒r(shí)間比較久而且也沒(méi)有配備家具家電，如果漲價(jià)的話(huà)恐怕就不好租出去了。

　　李連源表示，租房市場(chǎng)正在出現(xiàn)分化。過(guò)去不少房東習(xí)慣以空房出租，附加值難以得到體現(xiàn)。隨著住房市場(chǎng)的更新和需求迭代，現(xiàn)在租房者對(duì)于居住環(huán)境和房屋配置的要求不斷提高，“民宿和長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)也改變了很多房東的租賃習(xí)慣。”

　　租房市場(chǎng)信息不對(duì)等，監(jiān)管需要長(zhǎng)效機(jī)制

　　租房市場(chǎng)是促進(jìn)梯度住房消費(fèi)、滿(mǎn)足階段性住房需求的重要方式。

　　西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤表示，租房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、租賃市場(chǎng)建設(shè)水平及人員流動(dòng)有很大關(guān)系。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，西安租房市場(chǎng)趕上房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并分庭抗禮，只是時(shí)間問(wèn)題。在租房需求持續(xù)增加的前提下，需要鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)參與和疏導(dǎo)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，以顆?；⒆鉃橹鞯淖赓U住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，并受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化的影響，呈現(xiàn)出非正常狀態(tài)。2019年全國(guó)多個(gè)城市長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金鏈斷裂、破產(chǎn)甚至跑路的情況，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些小問(wèn)題。

　　李連源說(shuō)，房屋租賃在房地產(chǎn)行業(yè)中市場(chǎng)化程度最高，也是容易出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)的領(lǐng)域。西安針對(duì)租房市場(chǎng)曾實(shí)施過(guò)工商、物價(jià)及房管聯(lián)合執(zhí)法并取得了不錯(cuò)的監(jiān)管成效。建立長(zhǎng)效的巡查監(jiān)管機(jī)制，在租房市場(chǎng)是十分必要的。

　　國(guó)家公共信用信息中心此前發(fā)布的警示報(bào)告建議，針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)亂象，有關(guān)部門(mén)需要加強(qiáng)工作，一是進(jìn)一步規(guī)范中介市場(chǎng)，對(duì)租房各環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介人員準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)厲打擊中介吃差價(jià)、發(fā)布不實(shí)信息等違規(guī)行為;二是進(jìn)一步提高房屋租賃領(lǐng)域失信成本，出臺(tái)失信行為認(rèn)定辦法，對(duì)嚴(yán)重失信主體列入黑名單管理，實(shí)施聯(lián)合承接;三是進(jìn)一步提升租賃市場(chǎng)的信息透明度，有關(guān)部門(mén)可定期發(fā)布房租指導(dǎo)價(jià)作為參考。 華商報(bào)記者 李程