每年7月，各行業(yè)紛紛曬出年中成績單。最近，西安房企上半年業(yè)績出爐，這份排名，透露出西安地產(chǎn)行業(yè)的新格局：外埠開發(fā)商強(qiáng)勢，本土房企正在回歸前列。

西安房企10強(qiáng)門檻下降

融創(chuàng)蟬聯(lián)“銷冠”

　　從這半年的成績單來看，西安10強(qiáng)房企的表現(xiàn)其實略遜于去年。

　　據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20》，成交額前10強(qiáng)的企業(yè)有：融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、天地源、萬科、碧桂園、紫薇地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)和奧園集團(tuán)。數(shù)據(jù)來源以商品房為口徑，統(tǒng)計范圍包含西安主城區(qū)、西咸新區(qū)。

　　今年上半年，這10家房企共銷售440.24億元，相比去年同期前10強(qiáng)的470.9億元，出現(xiàn)小幅下降。而且，今年進(jìn)前10的門檻是26.56億，不及去年的29億。

　　銷售額的計算并不復(fù)雜：單價×銷量。假設(shè)價格沒有下降，只能是今年上半年10強(qiáng)房企成交面積變少了。其實，去年上半年因疫情影響，售樓部關(guān)了一個多月，西安商品房銷售面積下滑。即便如此，今年頭部房企整體業(yè)績?nèi)杂胁患?，多少讓人意外?/p>

　　一位地產(chǎn)觀察人士表示，今年上半年，西安樓市部分區(qū)域供應(yīng)不足，有些房企階段斷貨，有的主推高端產(chǎn)品，還有的集中推新盤脫穎而出，對于各家銷售額的核算產(chǎn)生了影響。

　　去年上半年，西安地區(qū)房企銷售排行榜上，曾有3家超過50億元，今年是2家。

　　當(dāng)時排進(jìn)前10的不少地產(chǎn)巨頭，今年排名被超越，僅“銷冠”融創(chuàng)中國，無人撼動。今年1-6月，融創(chuàng)在西安銷售114.41億元，相當(dāng)于每天銷售超過6000萬元。

　　融創(chuàng)領(lǐng)跑，有賴于“上新”優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，今年融創(chuàng)已在西安推售6個樓盤，5個是新盤。

　　在全國市場，融創(chuàng)也是“高舉高打”的典范。今年上半年，融創(chuàng)在全國銷售額3208億元，排在各房企第4。相比2020年上半年的1947億元，同比增長64.77%。

三家本土房企躋身前20

兩家“高科系”排進(jìn)前10

　　近年來，外埠房企在西安攻城略地，大幅蠶食了本土房企的市場份額。

　　2017-2019年，本土房企甚至連續(xù)三年缺席銷售10強(qiáng)。直到2020年起，一度“掉隊”的本土房企開始重新入榜。在今年上半年西安房企業(yè)績排行中，天地源、紫薇地產(chǎn)躋身前10。同時，航天實業(yè)出現(xiàn)在銷售20強(qiáng)之列。

　　三家均有國資背景，其中天地源、紫薇地產(chǎn)屬于西安高科集團(tuán)旗下。今年上半年，天地源的銷售額主要由灃東的蘭樾坊、雁塔區(qū)的萬熙天地等項目貢獻(xiàn)。紫薇地產(chǎn)推售了高新三期的紫薇華發(fā)CID中央首府。航天實業(yè)則是年初首個“紅盤”——山水美樹的操盤方。

　　若翻閱一年多以來的銷售榜單，出成績的本土房企似曾相識。天地源、紫薇等成為十強(qiáng)?？?。在各統(tǒng)計口徑里，灃東集團(tuán)、高科房產(chǎn)、天朗地產(chǎn)等曾晉級20強(qiáng)、30強(qiáng)。

　　調(diào)控政策逐年加碼后，西安樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。對市場份額的再分配中，外埠企業(yè)依舊強(qiáng)勢，但本土房企也開始找到機(jī)會，尤以國資力量表現(xiàn)突出。

　　在西安美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)看來，房地產(chǎn)既是資金密集更是資源密集行業(yè)，本土國資房企二者兼?zhèn)?。而且國企機(jī)制改革，讓他們的運作模式更加適應(yīng)市場需要。

　　房企經(jīng)營調(diào)整或是銷售格局“洗牌”的另一誘因。例如，一些大型房企拿地看上去雖然激進(jìn)，但其實有集中供地影響。“三道紅線”下，有的房企擴(kuò)張勢頭已經(jīng)減弱。而項目儲備與銷售業(yè)績互為因果。在西安市場，部分儲備不足的房企下半年或無房可賣。

曾錯過紅利期

本土房企的打法變了

　　在西安地產(chǎn)界，天地源與紫薇地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、高科新西部曾并稱“高科五虎”;加上天朗、豪盛、海榮、龍安等“民營房企四小龍”，赫赫有名的雅荷、榮華和榮民等，從20世紀(jì)90年代起，以他們?yōu)榇淼谋就疗髽I(yè)在西安地產(chǎn)開發(fā)中長期扮演主角。

　　當(dāng)時，西安二環(huán)外的城市建設(shè)剛剛起步，二環(huán)內(nèi)的舊城改造也帶來大量市場機(jī)會。

　　隨后，中海地產(chǎn)率先踏入，萬科、萬達(dá)、金地、恒大、龍湖等知名房企相繼來到西安市場，2009年外埠地產(chǎn)商在西安樓市的份額第一次超過50%。

　　第二次轉(zhuǎn)折是2015年的樓市低谷，本土房企掀起一輪合作熱潮。天朗與融創(chuàng)共同出資組建平臺公司，并出讓部分在建項目股權(quán)，榮華先后與碧桂園、萬科合作，海榮地產(chǎn)則引入云南城投參與旗下項目開發(fā)……

　　2016年以后，西安樓市一路走高，掌握更多話語權(quán)的是紛至沓來的外埠地產(chǎn)商。

　　直到近一兩年，本土房企在西安市場重新拿回份額。只不過，打法已不同往日。

　　早年是本土房企開啟了西安住房商品化。依靠龐大的城改基礎(chǔ)、分散的市場份額，本土企業(yè)順勢而起，特別是機(jī)制靈活的民企跑得更快。然而，當(dāng)外埠房企攜資本而來，又恰逢陜西和西安經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，樓市形態(tài)與房地產(chǎn)價值隨之升級。

　　西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁表示，在地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)市場化、標(biāo)準(zhǔn)化的今天，本土國資房企從思維到流程運作上完成了轉(zhuǎn)型，原有的行政壁壘亦被打破。比如，摸準(zhǔn)市場脈搏積極參與土拍，引入股權(quán)合作，在開發(fā)與營銷中創(chuàng)新，戰(zhàn)略投資上多元化發(fā)展等。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，從前做項目開發(fā)，是先拿一塊地，賺了錢，再拿一塊地。但在快速變化的市場中，這就落伍了。如果不能很好把握市場節(jié)奏，冒然推出來的項目也難獲成功。

　　回歸房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)，“貨源”儲備是影響房企“成績單”的關(guān)鍵。在西安土拍市場上，天地源、紫薇、高科、金泰等本土國資頻頻出手，這將給未來業(yè)績增長留下更多空間。

　　再者，當(dāng)前西安房企銷售排行榜上，10強(qiáng)、20強(qiáng)房企差距并不明顯。以第四至第十名為例，彼此差了不過1-3億元的銷售額，可能多開盤一個項目，名次就能提高不少。

市場競爭加劇

本土房企要找準(zhǔn)適合自己的路徑

　　6月28日，在香港市場上市的建業(yè)地產(chǎn)公告，間接全資附屬公司建業(yè)住宅集團(tuán)作為買方，與潛在賣方訂立諒解備忘錄，擬收購西安榮華集團(tuán)有限公司過半數(shù)的股權(quán)及其對應(yīng)的所有者權(quán)益。潛在投資的條款及條件有待訂約方進(jìn)一步磋商。

　　由于“過半數(shù)股權(quán)及對應(yīng)的所有者權(quán)益”，市場猜測是否將涉及榮華股權(quán)甚至控制權(quán)變化。

　　這起潛在投資訂約方，在陜西、河南兩地房地產(chǎn)界知名度較高。其中，榮華集團(tuán)1997年成立，是西安最早一批民營房企，目前由世紀(jì)榮華投資控股集團(tuán)有限公司全資控股。建業(yè)地產(chǎn)1992年成立，布局主力在河南，且常年在河南市場占有率排第一，被稱為“河南王”。

　　夏強(qiáng)認(rèn)為，榮華與建業(yè)“聯(lián)姻”能夠各取所需。榮華可借此引入實力股東，在資金和資源整合方面受益;長期重倉河南的建業(yè)也需要走出來，而選擇鄰省陜西戰(zhàn)線不會太長。

　　錯過前些年地產(chǎn)擴(kuò)張的紅利期之后，如今西安本土開發(fā)商正拿回市場份額。但有觀點認(rèn)為，這種回歸尚不代表本土房企全面崛起。因為，在市場競爭持續(xù)加劇之下，本土開發(fā)商仍然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，國資還是民企，厚積薄發(fā)還是股權(quán)購并，破局路徑也并非只有一條。

　　若放眼陜西全省市場，記者還找到了更多地產(chǎn)商的發(fā)展樣本。

　　以中指研究院公布的《2020年1-12月陜西本土房企銷售業(yè)績TOP10》來看，龍記泰信以131億元高居榜首。此外，陜建地產(chǎn)的全年銷售額也超過了60億元。

　　雖然2020年陜西本土“銷冠”龍記泰信，并未出現(xiàn)在去年西安區(qū)域房企銷售十強(qiáng)，但在陜西省內(nèi)下沉市場及省外市場，其掌握的資源及項目投資十分可觀。此外，陜建地產(chǎn)同樣是以西安等西北區(qū)域為基礎(chǔ)，涉足天津等京津冀區(qū)域、重慶等西南區(qū)域、菏澤等華東區(qū)域開發(fā)。

“三道紅線”壓頂

房地產(chǎn)行業(yè)碰到新命題

　　“房住不炒”和“三道紅線”下，房地產(chǎn)市場的生態(tài)正在發(fā)生新的變化。房企規(guī)模化仍有必要，但依賴高杠桿實現(xiàn)高速增長的時代早已遠(yuǎn)去。

　　“在政策和市場變化之后，某種層面上，開發(fā)商再次站到了同一起跑線。”朱郁表示，“三道紅線”相當(dāng)于穿透式管理，影響將是未來數(shù)年時間，所有房企都需要在新規(guī)約束下找到合適的生存方式。如何應(yīng)對利潤下降做好精細(xì)化管理，大家面對同樣的選擇題。

　　實際上，自“三道紅線”和信貸集中政策出臺以來，影響房企命脈的“輸血”通道正在收緊。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年上半年，全國100家典型房企融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，創(chuàng)下2018年以來最低水平。與此同時，房企融資情況不容樂觀，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減小的房企中約30%企業(yè)同比降幅超過50%。

　　目前，不同級別的開發(fā)商，已開始根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債情況來調(diào)整策略。已經(jīng)“踩線”或即將“觸線”的停止擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而以降杠桿為主，強(qiáng)調(diào)降負(fù)債抓回款。財務(wù)杠桿原本不高，負(fù)債仍處在安全范疇的企業(yè)，開始謀劃沖一把規(guī)模，借勢擴(kuò)張。

　　與此同時，監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)的融資保持警惕態(tài)度，嚴(yán)控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，仍是自上而下不斷強(qiáng)調(diào)的重點。全國政策環(huán)境一盤棋之下，房企在西安的經(jīng)營策略自然難以獨善其身。無論本土企業(yè)還是外埠開發(fā)商，如何成為行業(yè)內(nèi)的千里馬，這道命題并不容易。

　　記者 李程