從近期西安樓市情況來(lái)看，供應(yīng)著實(shí)在加大。

　　從金融層面來(lái)講，LPR雖然連續(xù)16個(gè)月未變，但針對(duì)房貸利率的加碼一直在持續(xù)，西安當(dāng)前首套房貸實(shí)際執(zhí)行利率已達(dá)5.85%。

　　面對(duì)居高不下的房貸利率，更多的購(gòu)房者還是選擇了貸款買房，而日益加劇的月供壓力，也在“催促”著真正自住的剛需和改善人群不必猶豫，盡早上車。

LPR16個(gè)月保持不變

但房貸利率一直在加碼

　　8月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩項(xiàng)貸款利率均同上期保持一致，而這也已經(jīng)是LPR報(bào)價(jià)連續(xù)16個(gè)月維持不變。

　　同時(shí)，美城股份觀點(diǎn)分析認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月經(jīng)濟(jì)和金融數(shù)據(jù)走弱，受疫情和自然災(zāi)害的影響，基本面的壓力有所增加，市場(chǎng)寬松預(yù)期有所升溫。但8月以來(lái)，央行公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)和MLF的操作利率均持平，體現(xiàn)了貨幣政策穩(wěn)健的態(tài)度沒有變化，因此8月LPR的報(bào)價(jià)保持不變。

　　而央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，“加強(qiáng)對(duì)財(cái)政收支、政府債券發(fā)行、主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策調(diào)整等不確定性因素的監(jiān)測(cè)分析，進(jìn)一步提高操作的前瞻性、靈活性和有效性。”預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將側(cè)重于數(shù)量的調(diào)節(jié)，對(duì)價(jià)格型工具的使用會(huì)較為謹(jǐn)慎。

　　雖然LPR報(bào)價(jià)一直沒有變，但從記者了解的情況來(lái)看，房貸利率卻在不斷加碼。據(jù)了解，目前無(wú)論是中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有銀行，還是招商銀行、浦發(fā)銀行這類私有制銀行，在西安市場(chǎng)的首套房貸利率已全面實(shí)現(xiàn)LPR+110個(gè)點(diǎn)，即5.75%;而二套房貸利率則是LPR+130個(gè)點(diǎn)，即5.95%。

　　交通銀行西安長(zhǎng)安南路支行的工作人員介紹，目前在各售樓部的簽約過程中，實(shí)際執(zhí)行的首套房貸利率已經(jīng)達(dá)到LPR+120個(gè)點(diǎn)，即5.85%。越到后半年，房貸額度越緊，利率也在不斷做上浮調(diào)整。

　　記者從港務(wù)區(qū)奧體板塊多個(gè)樓盤售樓部工作人員處了解到，目前，各銀行基本執(zhí)行的是首套房貸款利率為5.85%，二套房貸款利率為6.05%。今年以來(lái)，貸款利率一直處于逐月上漲狀態(tài)，根據(jù)購(gòu)房者個(gè)人征信、收入等情況，還會(huì)有不同程度的浮動(dòng)。

改善盤大批量上市

月供1.6萬(wàn)元壓力有點(diǎn)大

　　記者從各樓盤了解的情況來(lái)看，貸款買房依然是多數(shù)購(gòu)房者的選擇，占比基本在6成以上。而目前市場(chǎng)上，改善樓盤大批量推出，大面積、高總價(jià)成為當(dāng)前買房不得不面對(duì)的現(xiàn)狀，這也無(wú)形中加劇了貸款的壓力。

　　上周，浐灞兩盤價(jià)格公示，其中以高端改善為主的源邸壹號(hào)，公示了其項(xiàng)目最后的兩棟高層，共計(jì)112套房源。房源面積為256.44㎡、312.72㎡、313.11㎡、358.88 、364.58 ，備案價(jià)格27732元/㎡-37332元/㎡，整體均價(jià)33300元/㎡。也就是說，按照最小面積、最低單價(jià)計(jì)算，起步總價(jià)在710萬(wàn)元。

　　同樣高端盤云集的高新三期，近日剛剛公示了4個(gè)純新盤的價(jià)格，分別為招商華宇臻境、陽(yáng)光城檀境、中天新希望未來(lái)印、碧桂園高新云墅，這4個(gè)樓盤除招商華宇臻境的面積在116-143平方米之間，其余3個(gè)樓盤的主力產(chǎn)品面積都在130-240平方米，整體均價(jià)2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/㎡之間，單套總價(jià)400萬(wàn)元以上。

　　記者算了筆賬，如果購(gòu)買一套高新三期的房子，按照143平方米，單價(jià)28000元，則這套房子的總價(jià)約為400萬(wàn)元，首付三成120萬(wàn)元，則需要貸款280萬(wàn)元。按照當(dāng)前銀行執(zhí)行的首套房貸利率5.85%計(jì)算，貸款30年，等額本息的還款方式，這套房子的月供為16518元。這樣的月供壓力，絕非一般家庭能夠接受。

　　目前西安市住房意向登記平臺(tái)上，港務(wù)區(qū)有多個(gè)剛需盤正在登記，以金地玖峯匯均價(jià)13900元/㎡、主力戶型108平方米來(lái)算，總價(jià)約150萬(wàn)元，首套首付三成45萬(wàn)元，貸款105萬(wàn)元來(lái)算，月供每月約6194元，而這也已經(jīng)算是主城區(qū)剛需上車的最低門檻。

業(yè)內(nèi)分析

供需朝“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向主城區(qū)買房很穩(wěn)妥

　　知名產(chǎn)經(jīng)評(píng)論人士周文豪:

　　今年以來(lái)，為防止房?jī)r(jià)過快上漲，各地多次出臺(tái)調(diào)控政策，金融政策也多次調(diào)整，對(duì)房貸利率多次進(jìn)行上調(diào)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款利率也是逐月上漲。如果LPR不斷攀升，肯定對(duì)購(gòu)房有影響，將直接打擊住房的投資屬性，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也有很大的打壓作用。

　　但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，金融政策不是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，因?yàn)槠涓?dòng)性，不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響市場(chǎng)發(fā)展。從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開工面積和土地新購(gòu)置面積來(lái)看，已經(jīng)是2015年以來(lái)的新低。未來(lái)，供應(yīng)方面還會(huì)吃緊。所以從供求關(guān)系來(lái)看，建議剛需、改善型自住購(gòu)房者，盡快購(gòu)房是沒有錯(cuò)的。

　　自媒體從業(yè)者沈瑋:

　　從7月開始，西安新房供應(yīng)量有所回暖，各樓盤積極進(jìn)行價(jià)格公示入市，基本上從價(jià)格公示到拿證，再到登記，大多控制在3天左右，只有一些全盤備案或棚改、城改項(xiàng)目推貨較慢。

　　上半年呼吁的加大新房供應(yīng)量，從7月、8月新房供應(yīng)的勢(shì)頭都還不錯(cuò)來(lái)看，市場(chǎng)進(jìn)而穩(wěn)定，“賣方市場(chǎng)”朝著“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向。只要是真心想上車的，不必猶豫，買主城區(qū)新房還是很穩(wěn)妥的。 記者 杜蒙 狄芳