近幾年，住房租賃市場在快速發(fā)展的同時(shí)也催生了一些行業(yè)亂象，致使部分業(yè)主和租客利益受損。西安市住建局提醒廣大業(yè)主和租客朋友，注意防范住房租賃“五大風(fēng)險(xiǎn)”，租房子的“這些坑”要避開。

風(fēng)險(xiǎn)一：“長收短付”

　　長收短付指租賃企業(yè)收取租客租金周期長于給付業(yè)主租金周期。

　　常見陷阱：利用價(jià)格優(yōu)惠吸引租客一次性支付較長時(shí)間的租金。

　　風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：企業(yè)利用租客與業(yè)主租金支付期限錯(cuò)配建立資金池用于盲目擴(kuò)張或其他用途，一旦經(jīng)營受阻，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。此時(shí)，租客雖已支付房租給租賃企業(yè)，但業(yè)主方卻無租可收，業(yè)主租客雙雙利益受損。

風(fēng)險(xiǎn)二：“高收低租”

　　高收低租指租賃企業(yè)支付業(yè)主的租金高于收取租客的租金。

　　常見陷阱：與“長收短付”結(jié)合，以高于市場價(jià)的價(jià)格吸引業(yè)主快速獲取大量房源，與業(yè)主簽訂長期限(一年以上)短支付周期(一般為月付)的房屋收儲(chǔ)合同;再以低于市場價(jià)的價(jià)格吸引租客一次性支付較長時(shí)間的租金。

　　風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：通過誘人的租金價(jià)格獲取房源和租客，快速擴(kuò)張搶占市場積累資金，一旦資金鏈斷裂，和“長收短付”一樣，業(yè)主和租客兩端利益都會(huì)受損。

風(fēng)險(xiǎn)三：“租金貸”

　　租金貸指租賃企業(yè)與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、小貸公司等各類金融機(jī)構(gòu)合作，使用租客個(gè)人信用向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款支付房租的行為。

常見陷阱一：混淆概念誘導(dǎo)簽訂貸款合同

　　為使租客放松警惕，租賃企業(yè)往往會(huì)混淆概念把“租金貸”表述宣傳為“租金分期”“租金易”“分期付”“租房消費(fèi)分期貸款”等，與租客簽訂包含貸款事項(xiàng)的合同。合同中的貸款事項(xiàng)經(jīng)常只有語焉不詳?shù)囊粋€(gè)條款或一句話，致使很多人不明不白地“被貸款”。

常見陷阱二：誘導(dǎo)使用貸款A(yù)PP

　　與租客簽訂租房合同后，業(yè)務(wù)員誘導(dǎo)租客在手機(jī)上下載APP用于支付房租。很多租客誤以為此APP是租賃企業(yè)的繳納房租平臺(tái)，殊不知這個(gè)APP很有可能就是貸款A(yù)PP。租客通過銀行卡綁定APP后，租賃企業(yè)一次性獲取貸款機(jī)構(gòu)放款，租客每月“向APP支付房租”實(shí)際就是向貸款A(yù)PP還款。

　　風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：“租金貸”實(shí)質(zhì)是一種隱性的預(yù)付式消費(fèi)。貸款機(jī)構(gòu)一次性將一年或更長周期的房租以發(fā)放貸款的形式打入租賃企業(yè)賬戶，租賃企業(yè)卻以月付、季付等短周期支付業(yè)主租金，造成了租客與業(yè)主的資金期限錯(cuò)配，形成資金池用于盲目擴(kuò)張或其他高風(fēng)險(xiǎn)投資。一旦資金流供給出現(xiàn)短缺，整個(gè)資金鏈就會(huì)斷裂，企業(yè)面臨破產(chǎn)。此時(shí)，業(yè)主已無法按時(shí)收到租賃企業(yè)的租金，但租客仍需履行合同繼續(xù)償還貸款，同時(shí)面臨貸款合同不易撤銷、退租時(shí)難以退貸、貸款逾期失信等多重風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)四：不規(guī)范的租賃合同

　　具體表現(xiàn)：合同內(nèi)容模糊不清或缺少重要內(nèi)容，使租賃雙方在履行合同過程中出現(xiàn)對(duì)合同內(nèi)容理解產(chǎn)生偏差或無合同履行依據(jù)等情況，導(dǎo)致租賃糾紛頻出。

　　常見糾紛一：押金的抵扣用途不清晰，租賃到期后出租方以損壞設(shè)施等名義，扣押租客押金。

　　常見糾紛二：租賃期內(nèi)房屋的附屬物品、設(shè)施設(shè)備損壞的，房東應(yīng)承擔(dān)的維修義務(wù)或租客應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任約定不清，維修和賠償時(shí)互相推諉。

　　常見糾紛三：租賃期限及租賃期滿后的租賃期限約定不清，租客想要續(xù)租但房屋已租給了其他人。

　　常見糾紛四：租賃期滿后的租金漲幅約定不清，房東隨意漲價(jià)租客利益受損。

　　常見糾紛五：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由房東或租客承擔(dān)約定不明晰。

　　常見糾紛六：房東或租客有違約行為的，賠償?shù)姆绞郊s定不清，造成另一方權(quán)益受損。

風(fēng)險(xiǎn)五：“隔斷房”

　　隔斷房指在一套房屋內(nèi)違規(guī)改造建筑結(jié)構(gòu)私建隔斷墻，使房屋打破原本設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)形成的多個(gè)“獨(dú)立單間”。

　　風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：減少人均居住面積，影響采光與通風(fēng)，堵塞房屋的消防疏散通道，改變用電線路，居住安全性、舒適度無法保障，存在極大的消防安全隱患。

選擇住房租賃企業(yè)要謹(jǐn)慎

　　到底該怎樣才能租到合適的住房，避免遭遇不必要的租房麻煩?如何選擇住房租賃企業(yè)?租房時(shí)還要注意哪些問題?住建部門給出了租房“防險(xiǎn)七招”，提醒想要租房的市民不要上當(dāng)受騙。

謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)

　　業(yè)主委托出租房屋、租客承租房屋時(shí)，注意核查以下事項(xiàng)：

　　一查企業(yè)工商登記情況，是否已列入經(jīng)營異常名錄。

　　二看企業(yè)是否在西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)完成開業(yè)信息報(bào)備，是否開設(shè)住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶。

　　三要通過網(wǎng)絡(luò)等多渠道了解企業(yè)市場口碑和客戶反映。

　　四要實(shí)地查看企業(yè)經(jīng)營場所和運(yùn)營情況。

警惕價(jià)格誘惑

　　業(yè)主：一要多了解周邊同戶型房屋出租價(jià)格。二要警惕以高租金回報(bào)甚至加價(jià)收房。三要警惕以裝修名義收取裝修預(yù)付款。

　　租客：警惕低租金長租期優(yōu)惠誘惑。

警惕“租金貸”

　　一要認(rèn)真閱讀合同條款。留意租賃合同中有無“租金貸”相關(guān)條款或內(nèi)容。

　　二要謹(jǐn)慎下載第三方APP。警惕在不知情的情況下使用個(gè)人信用申請(qǐng)“租金貸”。

謹(jǐn)慎選擇支付周期

　　高度警惕一次性預(yù)付3個(gè)月以上租金或租金大幅優(yōu)惠的宣傳，盡量選擇短期支付房租(如月或季度支付)，避免一次性預(yù)付較大額度的房租，降低自身權(quán)益受損風(fēng)險(xiǎn)。

登錄西安市租賃服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽

　　登錄西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，使用《西安市房屋租賃合同》(示范文本)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽。

　　簽訂合同前，務(wù)必認(rèn)真閱讀、充分理解合同條款內(nèi)容，對(duì)租金支付、押金退還、違約責(zé)任等重要條款的約定要清晰明了，額外簽訂的補(bǔ)充協(xié)議要特別留意，雙方作出的口頭承諾應(yīng)在合同中予以明確。

進(jìn)行住房租賃資金監(jiān)管

　　當(dāng)出租方為“托管式”租賃企業(yè)時(shí)，要按規(guī)定進(jìn)行租賃交易資金監(jiān)管。切勿向合同約定之外的企業(yè)賬戶、業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶或其他個(gè)人賬戶支付款項(xiàng)，應(yīng)將房租和押金轉(zhuǎn)入由企業(yè)在監(jiān)管銀行開立的存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

拒絕“隔斷房”

　　“隔斷房”居住面積狹小，存在重大的消防和安全隱患，危害人身安全，違法違規(guī)，應(yīng)拒絕租賃。

　　《西安市規(guī)范住房租賃市場管理辦法》規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　最小出租單位標(biāo)準(zhǔn)。出租住房最小單位應(yīng)當(dāng)以原房屋設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得違規(guī)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

　　最多出租人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。出租住房每個(gè)房間的租住人數(shù)原則不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)。

　　最低人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求，集中開發(fā)且符合規(guī)劃、消防、安全等規(guī)定的租賃住房集約式產(chǎn)品另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　西安市住房租賃

　　交易服務(wù)平臺(tái)

　　(http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/)

　　《西安市房屋租賃合同》

　　(示范文本)

　　(http://zjj.xa.gov.cn/uploadfile/wsbsPic/20200914153946.docx)