為防范貸款風險、兼顧公平公正，確保住房公積金繳存人合法貸款權益，西安住房公積金管理中心對現(xiàn)行《西安市住房公積金貸款實施細則》進行了修改和完善，新的《西安市住房公積金貸款實施細則》(以下簡稱《細則》)于2025年1月1日正式施行。

　　這些情況可以申請住房公積金貸款

　　《細則》明確，連續(xù)足額繳存住房公積金六個月(含)以上(具體期限以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準)，具有完全民事行為能力的繳存人，購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請公積金貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿規(guī)定期限，繳存時間和余額合并計算。申請公積金貸款時，繳存人應同時具備個人住房公積金繳存賬戶狀態(tài)正常;有穩(wěn)定的收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;購買住房的，須具有符合法律規(guī)定的購買住房的合同或協(xié)議;建造、翻建、大修住房的，須具有建設、規(guī)劃、土地管理等部門批準的文件;購買住房的，應已支付了不低于規(guī)定比例的首期購房款;建造、翻建、大修住房的，能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費用的規(guī)定比例的首期付款或自籌資金;同意按照住房公積金管理中心和受委托銀行認可的擔保方式進行擔保等條件。

　　《細則》還明確，購買自住住房的，公積金貸款額度不超過所購買住房合同總價款的85%(具體比例以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準)。單筆公積金貸款額度不超過西安住房公積金管理委員會規(guī)定的最高貸款額度。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行信貸政策基礎上提高至1.2倍。公積金貸款月償還貸款本息額不得超過家庭月收入的50%。

　　公積金貸款最長期限不得超過30年，且貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。其中購買二手住房的，房屋建成年限不得超過30年，且再交易住房貸款期限與房屋建成年限之和不超過40年;建造、翻建、大修自住住房的，最長貸款期限10年。

　　公積金貸款利率按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年(含)以內(nèi)的，實行合同利率，不分段計息;貸款期限在1年以上的，于次年1月1日按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　公積金貸款發(fā)放半年后可提前還款

　　如何申請公積金貸款?《細則》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(銷)售許可后，如購房人有公積金貸款需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向住房公積金管理中心申請樓幢備案;受委托銀行在收到貸款申請及符合要求的各項資料后，與借款申請人進行面談，符合條件的應予受理，并簽署《西安個人住房公積金貸款面談表》;經(jīng)住房公積金管理中心審核批準的貸款，由借款申請人與受委托銀行簽訂借款合同及相關協(xié)議。公積金貸款資金轉(zhuǎn)入指定的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)，不得直接轉(zhuǎn)入借款人賬戶或者支付現(xiàn)金給借款人。

　　《細則》還指出，借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還公積金貸款本息。住房公積金管理中心應按人民銀行征信中心要求及時、準確、全面上報借款人公積金貸款相關數(shù)據(jù)。貸款期限在一年(含)以內(nèi)的，實行到期一次還本付息，利隨本清;貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還公積金貸款本息。借款人可以選擇等額本息或等額本金兩種方式之一償還公積金貸款本息。借款人自銀行劃款之日的次月起進入還款期。借款人應在每月還款日前將應還本息足額存入約定還款賬戶。

　　借款人可以在公積金貸款發(fā)放半年以后提前全部或部分償還貸款。借款人提前償還公積金貸款的，應當向受委托銀行提出申請。借款人提前全部償還貸款的，應在歸還當期貸款本息的同時結(jié)清全部剩余貸款本金。借款人提前部分償還貸款的，按照剩余本金、剩余期限重新計算以后的月應還本息額，借款人可選擇“月應還款額不變縮短期限”或“期限不變減少月應還款額”兩種方式。借款人提前還款，此前已計收的貸款利息及相關費用不再調(diào)整。借款人還清貸款本息后，應及時到不動產(chǎn)抵押登記部門辦理注銷抵押手續(xù)、受委托銀行將質(zhì)押的有價證券退還借款人。

　　貸款人有權提前收回貸款本息

　　住房公積金管理中心與受委托銀行應及時對貸款進行風險分類，并進行貸后檢查。對于逾期貸款的催收與處置應及時進行，以降低貸款損失。

　　借款人第一次未按照合同約定歸還貸款本息，受委托銀行應在10個工作日內(nèi)對借款人進行電話和短信提示催收，了解違約原因，做好電話記錄，同時將該筆貸款形態(tài)轉(zhuǎn)為“逾期”。借款人拖欠貸款本息1-2期的，受委托銀行應向借款人發(fā)出書面“催收通知書”，同時抄送住房公積金管理中心及保證人，并視情況要求保證人協(xié)助催收。借款人累計拖欠貸款本息達3-5期的，住房公積金管理中心、受委托銀行及保證人應約見借款人或者上門催收，了解借款人違約原因，協(xié)商可行的還款方案，要求保證人催收或承擔保證責任。借款人累計拖欠貸款本息達6期(含)以上，且沒有實質(zhì)性解決方案的，經(jīng)貸款風險認定為次級類別以上不良貸款的，應追究保證人的擔保責任，依法起訴，及時處分抵押物或質(zhì)押權利。對由于借款人疏忽、遺忘造成的不良貸款，通過電話、微信、借款人單位協(xié)助等渠道通知借款人及時歸還拖欠本息。對借款人具有還款能力仍欠款的，屬于保證人提供連帶責任保證的，保證人應當履行保證責任，代為償還貸款本息。

　　若借款人向貸款人提供虛假證明材料;未按借款合同約定用途使用貸款;抵押物毀損不足以清償貸款本息，質(zhì)押物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權，而借款人未按要求落實新抵押(質(zhì)押);未經(jīng)貸款人同意，借款人將設定抵押權或質(zhì)押權的財產(chǎn)或權益毀損、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、重復抵押或設立居住權;貸款到期，借款人未按期歸還貸款本息，并自貸款人發(fā)出催還通知書之日起30天內(nèi)，借款人仍未能清償貸款本息和相關費用;借款人拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查;借款人卷入或即將卷入重大訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力等情形之一，貸款人有權停止向借款人發(fā)放貸款，有權解除借款合同，提前收回已發(fā)放貸款本息，并有權依法處分抵押物或質(zhì)押權利，要求保證人提前履行保證責任。

　　(首席記者 龔偉芳采寫)