備受關注的2020年西安義務教育學區(qū)劃分，終于在6月中旬公布。對于許多家長來說，他們更關心在新的政策下如何讓孩子上一所稱心的學校。

　　現(xiàn)在問題來了：買了學區(qū)房或者承諾有學位的房子，就一定能上名校嗎?

　　市場

　　西安義務教育學區(qū)劃分公布 有的房子忙說“我有上學資格”

　　6月18日下午，西安2020年義務教育學區(qū)劃分對外公布，關注的不光是家長們——忙著查自己孩子能夠上哪所學校。這一消息還引起了不少房地產(chǎn)銷售人士的注意——有的樓盤今年劃到了名校范圍之內，新的學區(qū)劃分毫無疑問是自家房源的最好賣點。

　　在西安城南某房產(chǎn)中介工作的常先生，第一時間更新了自己的微信朋友圈：地鐵口帶上學指標有證可按揭。其實常先生推送的這個樓盤所指學校并不在劃片公示范圍，因為這是一所有獨立法人資格的全日制民辦學校，但相比公辦學校對戶口等資格要求或者因報名人數(shù)過多帶來的搖號不確定因素，自稱“附帶上學資格”可以說是這套房子最吸引人之處。

　　有市民反映，近期在看房過程中，有些樓盤銷售人員會強調如某某學校學位等信息。

　　“自西安2018年發(fā)文禁止將房屋銷售與學區(qū)學位相關聯(lián)，這兩年新樓盤直白宣傳學位房的現(xiàn)象大為減少，但教育一直是影響買房的重要因素，劃到優(yōu)質學區(qū)的樓盤或者帶上學資格的存量房仍希望以此來促進銷售或者獲得更多溢價。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示。

　　在疫情影響下，房產(chǎn)銷售面臨不小的挑戰(zhàn)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至6月24日，西安二手房掛牌房源達92504套，比去年末差不多增加3萬套，其中有1529套房源降價。新房市場則冷熱不均，由于高價改善房源不斷推出，搖號主要出現(xiàn)在一些剛需項目。

　　全國樓市亦處在分化狀態(tài)，唯一熱度不減的是學區(qū)房：最近一段時間，北京、深圳、上海等地相繼傳出學區(qū)房價格上漲消息，北京一套20年房齡的學區(qū)房一夜?jié)q價700萬，令人咋舌。

　　現(xiàn)狀

　　存量學位房價格居高不下 上學指標溢價往往在20%以上

　　無論在教育資源緊俏的北京和上海，還是在熱點二線城市，學區(qū)房需求從未冷卻。

　　嚴格來說，西安樓盤基本都算學區(qū)房，都能劃分到相應學區(qū)，區(qū)別在于學校優(yōu)質與否的問題。西安基礎教育資源的不足，實際上更多是優(yōu)質教育資源分配的不平衡。

　　目前來看，西安學校周邊的房產(chǎn)價格，除了教育資源加持，也隨著區(qū)域房價而起伏。

　　從二手房網(wǎng)站和房產(chǎn)中介的反饋看，高新一小、高新一中附近帶有上學指標的次新房，掛牌價達3萬元/㎡以上，房齡近20年的二手房若有上學資格，每平售價也要2.5萬元左右。對此，一位房地產(chǎn)營銷人士稱，學校熱度和地段對房產(chǎn)價值影響較大，南三環(huán)外的高新國際學校周邊，雖然也算在高新區(qū)，帶上學指標的存量房每平就要便宜約五千元左右。

　　當然在同等條件下，上學指標顯得更有價值。在太白南路一家房產(chǎn)中介，一位王姓房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴華商報記者，他們售賣的帶上學資格的小區(qū)有兩個，雖然只隔一條街，價格卻存在差異。這兩個小區(qū)分別對應兩所小學，其中一個小區(qū)上學資格限6年段小學在讀周期、可循環(huán)使用，另一小區(qū)每套房子只有一個上學指標，因此掛牌房源每平差價超過三千元。

　　一位80后家長張曉(化名)表示，西安民辦名校大多集中在高新、曲江，不少家長為了讓孩子不輸在起跑線上，不惜花重金、買學區(qū)、托關系讓孩子“上好學”。以高新區(qū)附帶某小學和初中“雙指標”的二手房為例，帶名額的房子報價比不帶名額的報價高出至少四分之一。

　　沈瑋表示，上學名額給存量房產(chǎn)帶來的溢價往往在20%以上，甚至小學、初中等不同義務教育段單獨一個指標也會分別對應一個溢價。

　　探因

　　買房上學有家長不惜重金 背后是優(yōu)質教育資源不均衡

　　“孟母三遷”其實有許多現(xiàn)實寫照：站在家長的角度，只要條件許可，給孩子提供良好的教育環(huán)境，選擇一個好的學校他們是愿意傾盡全力的。

　　“孩子能不能‘學進去’要看孩子自身，有沒有創(chuàng)造條件就屬于家長的‘責任’了。”80后李亮(化名)的看法是這樣的，買房子解決上學問題，就是想給孩子創(chuàng)造一個好的條件。最近，她在西安高新區(qū)購買了一套帶有某名校學位的二手房，總價超過600萬元，“已經(jīng)提前核實過了，這套房子帶有上學指標，之前沒被用過，所以交易后還能用這個指標入學。”

　　張曉的選擇與李亮相反。她在碑林區(qū)有一套帶上學名額的房子，但孩子卻沒有在那里入學。張曉解釋，若家里有一個孩子購置一套學位房，有一個小學指標和初中指標也就夠了。但她生了二胎，需要四個義務教育名額。如果在碑林區(qū)上了小學，學籍不在一個區(qū)，很可能初中就上不了相對好的公辦學校。所以，她提早就另購了學區(qū)房，解決兩個孩子教育問題。

　　據(jù)了解，目前市面上所謂的學位房，對應的大多是民辦學校，一房一指標，用過就沒有了，是否落戶視具體情況而定;公辦學校對應的是劃片范圍內的“學區(qū)房”，不限名額。

　　經(jīng)濟觀察人士周文豪認為，帶上學指標的房子之所以受到關注，背后呈現(xiàn)出來的矛盾是：民眾對于優(yōu)質教育的追求與社會所能提供的優(yōu)質學校不足的差距，“由于教育資源的含金量因供需矛盾而被放大，家長們?yōu)榱俗非髢?yōu)質教育而去追求學區(qū)房無可厚非。”

　　警惕

　　買學位房一定上名校?小心掉進學位的坑

　　過去，西安民辦與公辦學校招生是分開的，所以不少家長傾向于給孩子上學上“雙保險”。

　　進入2020年，西安義務教育入學規(guī)則發(fā)生變化。公民同招背景下，“雙保險”玩不轉了。

　　伴隨適齡學生數(shù)量增加和學區(qū)劃片變化，一些原本與名校毗鄰的學區(qū)房，需要重新就近調配來解決入學問題。近期，西安部分小區(qū)就因此引起了家長維權糾紛。

　　也就是說，買了學區(qū)房，目前來看并不能保證百分之一百能上名校。

　　那么西安一些樓盤引進重點學校的資源或招牌，建立重點校分校、簽約學位房靠譜嗎?

　　對此，花費重金購買了存量學位房的李亮表示自己很忐忑，就擔心未來招生政策發(fā)生變化，就上不了了，“估計還得忐忑一年，因為我的孩子明年才上小學。”

　　李亮表示，相比他買的房子對應學校以學位卡為憑，市面上一些存量學位房更不靠譜。因為很多全靠口頭承諾或者補充協(xié)議，一旦發(fā)生變故豈不是花費的積蓄都要打水漂了?

　　家長李小燕(化名)對于簽約學位房并不完全信任。她認為，僅憑銷售中的宣傳說辭，可能會掉進“陷阱”。畢竟沒有入住的房子都還沒有劃分學區(qū)，“簽約”“引進”某種意義上說都是特殊渠道，能否順利入學并享受到與學校品牌相符的教育資源都存在一定的不可預知性，“并且退一萬步講，即使真的能上某牛校的分校，但牛校牛不代表分校也牛，畢竟很多管理體系不是一回事，師資沉淀和校風生源等都不可同日而語。”

　　資深房產(chǎn)銷售人士趙利偉表示，導致學區(qū)或帶學位的房子無法兌現(xiàn)承諾，有以下幾種可能：一是因新學校和樓盤補充，學區(qū)重新劃分;二是上學資格已被使用，或者只限于一手房業(yè)主、業(yè)主直系子女等，這種房子再轉讓后就可能導致花錢買了房，孩子還上不了學的情況。

　　趨勢

　　陜西小學生近五年增加40多萬 學區(qū)房需求還會增加

　　在義務教育實行“就近入學”的大背景下，由于名校資源的相對稀缺，與名校有關聯(lián)的房產(chǎn)價格必然水漲船高，這正是學區(qū)房、學位房熱度長盛不衰的原因所在。

　　但不管是學位還是學區(qū)房，背后存在的教育溢價必然錨定于名校，并有賴于招生政策的穩(wěn)定。一旦招生政策發(fā)生變化，那么教育溢價也可能會隨之變化，風險陡然增加。

　　80后家長張咪(化名)認為，存量學位房風險太大，現(xiàn)在看來反而還不如學區(qū)房更有保證。

　　趙利偉認為，從長遠來看，無論租售同權，還是多校劃片，是教育改革大方向，學區(qū)房本身溢價效應必然不會太堅挺。“市場上價格堅挺的房子，除了入學，還要看交通、商業(yè)、商務配套等條件加持，才能做到足夠保值。”

　　當然另一個需要正視的現(xiàn)實是：教育需求的不斷增加。據(jù)教育部近日公布的《2019年教育統(tǒng)計數(shù)據(jù)》顯示，近年來，陜西小學在校生數(shù)量一直保持明顯增長，比如2019年達到2775874 人 ，相 比 2015 年 的2331094人，最近5年時間增加近20%。結合西安統(tǒng)計年鑒看，截至2018年，西安小學在校學生73.09萬人，大約占到全省小學生數(shù)量的27.5%。

　　浙江大學房地產(chǎn)研究中心調研員夏強認為，與醫(yī)療資源的匹配問題一樣，教育資源尤其是優(yōu)質教育資源的不均衡，恐怕不是短時間就能輕易消除的，需要注意的是，影響學?？诒牟粌H是教學環(huán)境，也不是簡單掛上名校招牌，而是師資及管理建設的系統(tǒng)工程。

　　目前，西安、西咸新區(qū)正在實施基礎教育提升三年行動計劃，將會斥巨資新建、改造一大批學校，并引入“名校+”模式來緩解新學校師資力量不足、辦學經(jīng)驗薄弱的短板。未來能否解決西安優(yōu)質教育資源的供需問題，甚至讓高熱的學區(qū)、學位房降溫，我們拭目以待。 華商報記者 李程 李王艷