□ 銅川市政協(xié)

　　物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，社會(huì)關(guān)注度高，影響范圍廣泛。2021年5月至6月，銅川市政協(xié)組織部分政協(xié)委員，對全市17個(gè)不同類型小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行視察，組織部分政協(xié)委員和市住建局、有關(guān)街道辦、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人赴延安、西安進(jìn)行考察學(xué)習(xí)。其間，多次組織召開座談會(huì)，聽取工作情況通報(bào)，征求各方意見建議。并召開專題協(xié)商會(huì)，就調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的各級重視程度不夠、管理體制機(jī)制不順暢、監(jiān)管職能作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理不規(guī)范、政策落實(shí)不到位等問題，把脈開方，建言獻(xiàn)策。

　　(一)高度重視物業(yè)管理工作。一是要提高思想認(rèn)識，充分認(rèn)識做好物業(yè)管理工作對解決銅川歷史遺留問題、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、推動(dòng)銅川高質(zhì)量全面轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大意義，切實(shí)把物業(yè)管理工作作為一項(xiàng)民生工程放在心上、扛在肩上、抓在手里，全力以赴推動(dòng)全市小區(qū)物業(yè)管理見實(shí)效、上臺階。二是加強(qiáng)對全市物業(yè)管理工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和日常調(diào)度的領(lǐng)導(dǎo)，盡快成立各區(qū)縣政府、新區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。三是建立領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、人事、編制、履職等事宜。三是統(tǒng)籌謀劃、一體推進(jìn)。要堅(jiān)持“共建共治共享”原則，新建小區(qū)與老舊小區(qū)一起抓，設(shè)施完善小區(qū)與基礎(chǔ)薄弱小區(qū)一起抓，集中整治與日常監(jiān)管一起抓，從根本上解決全市物業(yè)管理工作焦點(diǎn)難點(diǎn)熱點(diǎn)問題，為廣大人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。

　　(二)理順管理體制機(jī)制。一是健全監(jiān)管體系，健全市、區(qū)縣、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)四級物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，增配監(jiān)管人員力量，構(gòu)建自上而下的監(jiān)管體系。二是明晰管理職責(zé)。要對標(biāo)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，盡快配套出臺《銅川市物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，為全市物業(yè)管理工作提供法治保障。出臺《關(guān)于理順物業(yè)管理體制的意見》，理順市、區(qū)縣、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和有關(guān)職能部門的物業(yè)管理工作關(guān)系，厘清不同層級、不同部門之間的職責(zé)邊界，建立健全物業(yè)管理責(zé)任清單。三是建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議由市政府牽頭，以區(qū)縣政府和新區(qū)管委會(huì)為主體，加快建立信用評價(jià)、行政執(zhí)法、公共服務(wù)、信息共享、投訴反饋等協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，建立“小區(qū)黨組織+業(yè)委會(huì)+物業(yè)企業(yè)”的黨建引領(lǐng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)治理機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理體制機(jī)制改革。

　　(三)發(fā)揮各級監(jiān)管作用。一是要夯實(shí)屬地管理責(zé)任，制定出臺銅川市《關(guān)于構(gòu)建以區(qū)為主體物業(yè)管理體制的意見》，明確區(qū)縣政府、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和物業(yè)主管部門的職能職責(zé)，推動(dòng)物業(yè)管理重心下移、屬地管理。二是要有效發(fā)揮監(jiān)管部門作用，全面落實(shí)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)職能，做好法律法規(guī)政策宣傳、物業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管、維修資金籌集管理和使用、業(yè)主自治組織組建、物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)、建筑工程質(zhì)量保修等各項(xiàng)具體工作。三是要強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法，對全市物業(yè)管理工作薄弱環(huán)節(jié)和群眾反映強(qiáng)烈的突出問題進(jìn)行全面摸底，制定整治方案和任務(wù)清單，落實(shí)責(zé)任單位，明確整改時(shí)限，組織開展三年集中整治行動(dòng)。成立集街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和住建、發(fā)改、公安、城管、市場監(jiān)管、應(yīng)急等部門的工作專班，堅(jiān)持一事一議、分類施策，逐小區(qū)、逐企業(yè)聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)整治小區(qū)私搭亂建、車輛亂停亂放、占用消防通道、違規(guī)侵占公共面積、亂收費(fèi)等突出問題。四是要加強(qiáng)考核獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)各方履行物業(yè)管理工作職責(zé)積極性、主動(dòng)性。五是要加快管理平臺建設(shè)。由市、區(qū)縣政府牽頭，加快建立涵蓋政府管理、房屋信息、業(yè)主信息、企業(yè)信用、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行、投票表決、辦事服務(wù)、維修人員管理等模塊的物業(yè)管理信息化平臺，實(shí)現(xiàn)市、區(qū)縣、街道、社區(qū)分級管理、數(shù)據(jù)共享、技術(shù)人員共享的“大物業(yè)”管理工作格局。

　　(四)提升物業(yè)管理水平。一是加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。要建立物業(yè)企業(yè)市場退出準(zhǔn)入機(jī)制，對考核不達(dá)標(biāo)、群眾滿意度低于70%的予以勸誡清退，對拒不退出的由區(qū)縣政府牽頭組織相關(guān)職能部門進(jìn)行強(qiáng)制取締。由市住建部門牽頭制定全市物業(yè)企業(yè)考核辦法，定期開展物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度測評，及時(shí)依法清理嚴(yán)重違法違規(guī)的物業(yè)企業(yè)和直接責(zé)任人。二是提高企業(yè)服務(wù)能力。住建部門要督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部管理、企業(yè)誠信檔案、企業(yè)經(jīng)理信用檔案等制度，定期開展從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)企業(yè)管理水平。要按照市場化規(guī)律，指導(dǎo)成立民營的專業(yè)化外包服務(wù)公司，支持鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行服務(wù)外包管理，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)企業(yè)拓展商業(yè)餐飲、生活服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療教育、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等增值服務(wù)，定期如實(shí)公布物業(yè)費(fèi)使用、公共水電費(fèi)分?jǐn)?、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出等情況，提高物業(yè)事務(wù)透明度、公信力。

　　(五)狠抓政策落實(shí)落地。一是要全面落實(shí)配建公共設(shè)施政策。按照“誰審批、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)督”原則，嚴(yán)格審批，加強(qiáng)監(jiān)督，確保新建小區(qū)應(yīng)建公共設(shè)施全面建設(shè)到位。加強(qiáng)對新建小區(qū)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、分戶驗(yàn)收和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的審查，堅(jiān)決杜絕“帶病”移交。二是要嚴(yán)格落實(shí)“質(zhì)價(jià)相符”要求，加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，教育引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)樹立“質(zhì)價(jià)相符”服務(wù)理念，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)切實(shí)把“質(zhì)價(jià)相符”要求落到實(shí)處。三是要調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要按照“質(zhì)價(jià)相符”原則，分類出臺銅川市物業(yè)收費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)意見和政策。根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等變化情況，適時(shí)對物業(yè)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　(六)統(tǒng)籌解決遺留問題。一是加快老舊小區(qū)改造，要搶抓國家實(shí)施“城市雙修”、棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等有利機(jī)遇，加大中省項(xiàng)目資金爭取力度，力爭使更多老舊小區(qū)列入國家改造計(jì)劃。采取“1個(gè)改造小區(qū)+N個(gè)棄管小區(qū)”方法，盡可能將棄管家屬樓、單體樓納入老舊小區(qū)改造計(jì)劃一并實(shí)施。市、區(qū)縣要將老舊小區(qū)改造地方配套資金納入本級年度財(cái)政預(yù)算，要按照“共同出資、協(xié)同推進(jìn)、共享成果”原則，引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主等出資參與改造，確保改造項(xiàng)目順利實(shí)施。二是要加強(qiáng)維修資金歸集管理，盡快出臺老舊棄管小區(qū)專項(xiàng)維修資金歸集辦法，對維修資金的收集、使用、流程等作出明確規(guī)定，采取綜合措施進(jìn)行歸集。落實(shí)落細(xì)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，督促建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)將小區(qū)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的50%以上資金，按季度補(bǔ)充作為維修資金。在符合城市規(guī)劃前提下，最大限度挖掘小區(qū)商業(yè)潛力，利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行市場化運(yùn)作，提高資產(chǎn)收益率。擴(kuò)大維修資金使用范圍，支持維修資金用于加裝電梯，使“趴窩”維修資金盡快“動(dòng)”起來。三是分類解決老舊小區(qū)物業(yè)接管難題，提高全市物業(yè)管理服務(wù)水平。